Los factores que determinan el valor de una casa en condominio

• No todas las viviendas de un conjunto de casas afecto al régimen de copropiedad tienen el mismo valor. Mucho dependerá de su ubicación dentro del complejo y de factores externos a la vivienda misma.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 8 mayo, 2012. No da lo mismo la casa que se escoja en un condominio. Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & Cayo, explica que el valor de una propiedad cambia a pesar de que tenga un estado o diseño similar a otras.

“Son varios los factores que inciden en el valor final. De esta manera, si hablamos de barrios principalmente residenciales, en los cuales se valora la seguridad, una casa que se encuentra al interior del condominio es valorada por el mercado positivamente, más que aquellas que están más expuestas desde el punto de vista de la seguridad, ruidos, tránsito y el uso alternativo que esas casas podrían tener en el futuro”, indica.

En cambio, dice, “en aquellos barrios que son residenciales, pero que también tienen presencia comercial, las casas que se encuentran al exterior son las primeras llamadas a hacer un cambio de giro, transformándose en bienes bastante requeridos. Sin embargo, hay que estar atentos porque el cambio no es tan fácil. Hay un régimen de condominios que obliga a los copropietarios a pronunciarse respecto del posible cambio de uso que estas propiedades puedan tener”.

Ubicación clave

A su vez, Teodosio Cayo que, por lo general, las casas que se encuentran al interior o fondo de un condominio presentan muchas veces valores mayores, ya sea porque tienen terrenos remanentes superiores o porque encierran todos los elementos de seguridad, privacidad y silencio que están contenidos en la oferta de casas en condominio.

Y otro aspecto importante: no todas las viviendas en un condominio presentan la misma velocidad de venta en caso de querer venderse. “Las propiedades que se venden más rápido en un condominio son las que se encuentran al comienzo del condominio y cuentan con entrada independiente, o bien las que están al final de éste ya que tienen siempre un mayor terreno”, asegura Víctor Danus, director regional de RE/MAX Chile.

El tipo y tamaño de condominio tampoco da lo mismo.

“El valor está muy relacionado a factores de seguridad, ruido y todos aquellos elementos que son parte de un espacio cerrado (áreas comunes), tales como jardines, juegos, piscina, entre otros. Estos elementos son valorados por el mercado y, por tanto, deben ser considerados al momento de valorar un bien. Por supuesto, considerando que estos bienes deben también ser evaluados a la luz del valor que puedan tener bienes sustitutos o comparables, con similares atributos”, indica Teodosio Cayo. Él agrega que también es clave considerar la escala de las viviendas, la ubicación y accesos, así como el entorno inmediato en los bordes del condominio, como por ejemplo si deslinda con un colegio, un hospital o un sitio eriazo”.

Afirma también el experto que “viviendas en condominios de mayores dimensiones le dan un mayor valor a la propiedad ante una primera transferencia. Pero éstas por lo general adoptan valores más cercanos a los valores medios, cuando se trata de segundas transferencias”.

Y también, señala, es importante destacar que “todos los factores antes señalados van amarrados por la homogeneidad de los vecinos y que éstos compartan los mismos gustos e intereses”. Indica Teodosio Cayo que el diseño también tiene una importancia relevante. “Por ejemplo, una casa que tiene ventanales lo suficientemente aislados de sus vecinos, tendrá un valor más alto que otra cuya proximidad pueda atentar contra la privacidad de cada copropietario”.

Otro factor clave son los gastos comunes, que pueden ser muy incidentes en el valor final del bien. “Si los gastos comunes son muy elevados, claramente ante la venta y principalmente en el arriendo de estos bienes, el mercado se verá restringido, a menos que el mercado apunte a un determinado perfil de copropietarios. Por tanto, podría perjudicar o favorecer en la medida en que los copropietarios puedan reconocer en dichos gastos comunes un beneficio común”.

Amplios beneficios

Indica Teodosio Cayo que el gasto común permite tener obras complementarias a un menor costo que si los asumiéramos en forma individual. “Sin embargo, si gran parte de quienes viven en el condominio no los utilizan y no están dispuestos a compartirlos, dejan de ser un valor agregado”.

En este sentido, señala Teodosio Cayo que es importante considerar el volumen o número de viviendas que conforman el condominio. “Si son pocas viviendas, los gastos comunes serán más altos y, por otra parte, si son muchas viviendas se hace más difícil mantener un adecuado control y uso de las áreas comunes.

También, señala, al momento de comprar una casa en condominio hay que considerar otro factor importante, que favorece a este tipo de viviendas: “Una vivienda en condominio tiene gran cantidad de espacios comunes o de uso y goce exclusivo, rebanando con ello las superficies sujetas a contribución, con el consecuente beneficio de ello”. Y ojo: no hay que olvidar un aspecto que corre para todas las viviendas. Víctor Danus, director regional de RE/MAX Chile, dice que la ubicación del condominio es clave. “Hay que fijarse en el sector donde se encuentra ubicado, si está lejos de construcción en altura y cercano a servicios, strip centers y supermercados”.

En comunidad

Quienes deseen comprar una vivienda en condominio deben tener algo claro, señala Teodosio Cayo.

“Cuando se opta por vivir en régimen de copropiedad inmobiliaria se debe tener presente que las decisiones que tengan implicancia para todos los copropietarios tendrá que contar con el acuerdo de todos ellos, quienes deberán tener un administrador, y que las decisiones de mejora dependerán en exclusiva del interés que tengan sus vecinos. Si, por el contrario, no se está dispuesto a vivir en bienes con colores, diseños y terminaciones similares a las de sus vecinos, vivir en condominio podría no ser la mejor alternativa”.