Cómo y hacia dónde va a crecer Santiago en los próximos años

• La capital va ampliarse cada vez más en dos frentes distintos : por altura, en la zona más céntrica, y por expansión, en la periferia. El proceso de crecimiento, sus problemas y desafíos, son totalmente distintos en ambas escalas.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 4 mayo, 2012. Santiago necesita crecer y el desafío pasa porque lo haga ordenadamente. Cosa que no es fácil y que según Luis Eduardo Bresciani, director del Magíster de Proyectos Urbanos de la Universidad Católica, no está ocurriendo. “Se ha puesto conflictiva la discusión respecto a la planificación del crecimiento, tanto por expansión como por densificación, lo cual implica postergaciones de actualizaciones de nuestros planes reguladores”, dice.

En la Cámara Chilena de la Construcción coinciden con el diagnóstico: falta por hacer en materia normativa. A juicio del gerente de estudios de la entidad gremial, Javier Hurtado: “es necesaria una política nacional de desarrollo urbano que dé lineamientos generales de cómo abordar el tema”.

Pero la ciudad no espera.

Según un estudio del Observatorio de Ciudades de la Universidad Católica, la superficie total de viviendas, según permisos de edificación otorgados, subió un 80% desde 2002 a 2011 en la comuna de Santiago. En zonas más alejadas, como Colina por el norte y Maipú por el sur, la cifra llega a un 60% y 78%, respectivamente.

La capital va creciendo en dos frentes: en el sector céntrico por densificación, gracias al desarrollo inmobiliario en altura, y en la periferia por expansión, mediante la generación de casas.

Son dos escalas distintas, con problemas y proyecciones particulares.

Lejos, pero con todo

Puente Alto, San Bernardo, Chicureo y Maipú. Esas son las comunas que seguirán captando el interés de las personas en los próximos años. Y las cifras lo avalan. Estas cuatro zonas fueron donde más casas se vendieron durante el último trimestre del año pasado, según Collect GfK. César Kattan, gerente de proyectos de Socovesa, asegura que la periferia tiene sus atractivos y la gente sabe reconocerlos. “Están dispuestos a irse a vivir más lejos porque la casa está a un valor razonable y les puedo entregar más terreno, aunque tengo que acompañarlo con equipamiento”, dice.

Y es que la clave del desarrollo inmobiliario por expansión está en la infraestructura. Así lo cree Pablo Contrucci: “Lo peor que tiene el crecimiento de Santiago es cuando es monofuncional, es decir, crece en barrios que son sólo para viviendas o sólo industriales. Eso genera barrios que están cada vez más desintegrados en la periferia y que están subequipados”.

Otro problema que se puede dar en la periferia tiene que ver con la densidad. “Cuando tengo lugares muy poco densos no tengo la suficiente masa crítica y no funciona el transporte público, no aparece el comercio. Las personas tienen mala calidad de vida urbana y deben usar el automóvil para todo”, explica Luis Eduardo Bresciani, quien identifica a Calera de Tango como un caso emblemático.

Ahora bien, no todo está perdido: hay lugares que han pasado de ser un mal ejemplo de crecimiento por expansión a uno muy bueno. Es el caso de Maipú, que por muchas décadas fue una comuna dormitorio y hoy tiene una intensa actividad urbana. “Esta comuna logró llegar a un nivel de diversidad social y de actividades que permite que sea funcional y sustentable”, agrega Bresciani.

La clave, a juicio de Pablo Contrucci, pasa por lograr un crecimiento planificado. “Las ciudades pueden desarrollarse de manera sana, pero hay que configurarlo de manera inteligente para que crezcan equilibradas y con las mitigaciones correspondientes”, dice.

En la línea del crecimiento “por condiciones” va en las modificaciones al Plano Regulador Metropolitano de Santiago, normativa que una vez que sea aprobada por Contraloría ampliará el radio urbano en 10.000 hectáreas, en las comunas de Renca, Cerro Navia, Pudahuel, Quilicura, Maipú, La Pintana, Puente Alto y San Bernardo. “Estos son sectores que se fueron densificando y no tenían la capacidad, en los últimos años, de acoger las demandas de su propia población”, señala Bresciani.

A su juicio, las comunas que van a seguir creciendo fuerte son justamente varias de las que están acogidas en esta nueva normativa: Maipú, San Bernardo y Pudahuel. Analiza: “dado que hay una muy buena infraestructura hacia el sur, en especial de autopistas y transporte público, es probable que estos sectores sigan siendo atractivos para la clase media y para actividades productivas”.

Ahora bien, Javier Hurtado, de la CChC, estima que en la zona norte Chicureo todavía tiene mucho que entregar. “Hay una extensión muy grande que podría desarrollarse a un nivel bueno”, destaca.

Creciendo hacia arriba

Santiago Centro es, por lejos, la comuna más requerida para comprar departamentos, y para muchos, lo seguirá siendo en el futuro. Según datos de Collect GfK, sólo en el cuarto trimestre de 2011 se vendieron más de 2.100 unidades, mientras que en la comuna que le sigue, Ñuñoa, la cifra llegó a 600 viviendas.

“Es atractivo construir en el centro porque hay una cantidad de clientes con mucho interés en comprar, por lo que nuestras velocidades de venta son razonables”, explica Cristián Retamal, gerente comercial de Euroinmobiliaria, empresa con 15 proyectos en la zona.

En Euro llevan más de 10 años construyendo en esta comuna y reconocen los cambios que ha tenido. “Hay un sector que ahora tiene un claro carácter habitacional, donde han aparecido alternativas de retail y mejorado considerablemente las áreas verdes”, dice. Las zonas que se están consolidando van desde la Alameda al sur hasta 10 de Julio, y en los ejes de Autopista Central hasta avenida Matta. “Ahí es donde se ve el mayor crecimiento habitacional de la comuna y ha habido un cambio del entorno”.

Sin embargo, el profesor del Instituto de Estudios Territoriales y Urbanos de la Universidad Católica, Pablo Contrucci, advierte que hay otros lugares de Santiago que potencian el crecimiento por densificación, donde se promueve una construcción en altura excesiva y dispersa, fenómeno que se puede ver en la zona de Santa Isabel. “Se construye un edificio de 27 pisos y en el resto de la manzana quedan galpones, moteles o sitios eriazos. Hay mucha oferta de suelo para seguir construyendo donde no se le tapa la vista a nadie”, dice.

Otro fenómeno problemático es el de las zonas demasiado densas. “Hay lugares de Santiago que superan por lejos la capacidad instalada. Se trata de calles angostas que dado su patrimonio tienen un cierto límite respecto de la posibilidad de ser renovadas”, señala Luis Eduardo Bresciani. ¿Ejemplos? Al poniente de la Autopista Central y al norte de la Alameda.

Pero en el área central todavía hay lugares para crecer. A juicio de Cristián Retamal, los emprendimientos inmobiliarios seguirán hacia el sector sur de Santiago y en las comunas cercanas, como Independencia, Estación Central y San Miguel. Javier Hurtado apuesta por otro polo: todo el eje de avenida Grecia y avenida Matta.

Hurtado cree que también hay muchas posibilidades de construcción en las cercanías del Metro. Destaca: “es un sistema de transporte muy eficiente que permite tener densidades por ambos lados. Pero hay líneas que no tienen densidad; es cosa de ver el eje Tobalaba”.