Departamentos pequeños suben de precio

• Según el Área de Estudios de Montalva Quindos, la modificación del plan regulador comunal, entre otros factores, ha provocado un aumento importante del valor UF/m² de los departamentos de un ambiente y un dormitorio, alcanzando 36,14 UF/m² versus 33,7 UF/m².

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 2 mayo, 2012. En la comuna de Santiago los departamentos pequeños, de menos de 50 metros cuadrados, están siendo hoy más demandados que nunca. Y es que las restricciones que el nuevo plan regulador ha impuesto a estos productos, considerados como “estrellas”, ya están haciendo subir su precio de venta, registrando un alza de 9% según el último informe de Montalva Quindos.

Al comparar marzo de 2012 con noviembre de 2011 se observa un incremento importante del valor UF/m² de los departamentos de un ambiente y un dormitorio, alcanzando 36,14 UF/m² versus 33,7 UF/m², y que incluye los descuentos que hacen algunas inmobiliarias para incentivar sus ventas. Hay que tener en cuenta también que estas unidades representan sobre el 40% del mix total de los edificios ingresados en este periodo.

La oferta total disponible aumentó, alcanzando las 7.119 unidades versus las 6.946 que se registraron en el estudio anterior. En cuanto al período para agotar stock , considerando la velocidad de venta acumulada de 8,92 unidades/mes, llegó a los 11,92 meses versus los 10,12 meses del lapso anterior.

Cabe destacar que en este estudio se contabilizaron 63 proyectos en venta y 16 con permiso de edificación y anteproyectos aprobados al 29 de febrero pasado.

Los factores

El Área de Estudios de Montalva Quindos explica que el incremento del precio de estos departamentos se debe a la estabilidad de la economía, las bajas tasas de interés, el empleo en niveles óptimos y el stock inmobiliario acotado. “En el centro se mantiene la tendencia en que el canon de arriendo equivale prácticamente al valor del dividendo. Por lo tanto, la demanda está fuerte y el nivel de ventas alto”.

Señala que otro factor de los mayores valores de los proyectos es la modificación del plan regulador comunal, el cual restringe los departamentos chicos a través de menor constructibilidad; aumenta el requerimiento de estacionamientos de 1/5 a 1/2 con la consecuente alza de la inversión y menor rentabilidad; incremento del valor de la tierra y encarecimiento de la construcción, en especial por el costo de la mano de obra.

El estudio destaca también ciertas particularidades asociadas a la gran cantidad de edificios nuevos con pequeñas unidades en Santiago. Por ejemplo, el freno en el ingreso de nuevos permisos de edificación, los que han comenzado a disminuir; el aumento en las velocidades de venta, agotando el stock en los primeros ocho meses de venta de las unidades de 1 ambiente, 1 dormitorio y 1 baño, y el incremento en el valor UF/m2 , principalmente por el mayor porcentaje de unidades menores a 40 metros cuadrados en el total de los nuevos edificios, que se mueven en el rango de las 38 a 42 UF/m2 .

Sectores distintos

Si bien el alza ha afectado a todos los departamentos de la comuna de Santiago, son precisamente las unidades de tamaño reducido las que presentan el mayor incremento en sus precios.

Según el Área de Estudios de Montalva Quindos, es el caso de los productos que están ubicados en el triángulo fundacional de Santiago que registran precios (absolutos) más altos, dada la escasez de proyectos. Asimismo, el sector 3, al sur de la Alameda hasta 10 de Julio, es el que tiene mayor oferta y presenta las mayores alzas comparativamente de precio en las unidades pequeñas.

No obstante, esta oficina de servicios inmobiliarios asegura que los mayores precios no se traducirán en un incremento de la rentabilidad de los proyectos. Agrega que a consecuencia de esta alza se ha encarecido el valor de los arriendos.

Señala, asimismo, que a consecuencia de los mayores precios se pueden desarrollar los sectores de Santiago que aún no han cambiado la norma y los que presentan mejoras en infraestructura, por ejemplo Av. Matta, entre Vicuña Mackenna y Autopista Central, y las comunas periféricas a la capital (Estación Central, Quinta Normal e Independencia).

Más calidad

El objetivo del proceso de cambio al plan regulador de Santiago es apuntar a una mayor calidad, asegura Sandra Gysling, asesora urbanista de la Municipalidad de Santiago. “En términos generales, estamos apuntando a la calidad de las viviendas nuevas, a la calidad de vida de los que residen en las viviendas existentes y también a la calidad de vida de los usuarios de la comuna, que bordean diariamente los 2 millones de personas”.

La iniciativa forma parte de una estrategia que el alcalde Pablo Zalaquett está llevando a cabo. “Hemos apostado por recuperar barrios, plazas y áreas verdes para que sean los vecinos quienes se empoderen de estos espacios atendiendo así las demandas y necesidades de la población”.

Lo cierto es que la modificación del territorio comunal, que comenzó en el año 2000, está casi completa y sólo falta la parte del sector al sur de Av. Matta. “El plan regulador está cambiando el producto que se está vendiendo en Santiago, y ahora se están construyendo departamentos más grandes, de 40 o 50 metros cuadrados, pero no de 18 metros cuadrados, que finalmente se convertían en bodegas o arriendos por hora, lo que ha causado un gran deterioro en la comuna”.

Y agrega: “Teníamos muchos departamentos de entre 18 y 30 metros cuadrados, además el 70% de lo que se ha construido en los últimos años está arrendado, es decir grandes inversionistas compran para arrendar, con subsidios de vivienda y rebajas tributarias del DFL2. Sin embargo, algunas inmobiliarias nos han venido a decir que la medida es excelente y que ahora encuentran bastante más lógico seguir construyendo en la comuna”.

Contra el mercado

Una visión diferente posee Javier Hurtado, gerente de Estudios de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC), quien cree que en Santiago va a pasar lo mismo que sucedió en Providencia cuando decidió poner restricciones al tamaño de los departamentos. “Es un tema complejo porque Santiago es una comuna muy apetecida porque tiene muchas ventajas para la clase media emergente”.

Argumenta que desde el punto de vista estadístico la comuna de Santiago es muy importante y representa un tercio de las ventas. “Las restricciones van en contra de lo que el mercado está buscando, porque los departamentos de 50 metros cuadrados son muy apetecidos por distintos públicos, adultos mayores, jóvenes, solteros, etc., además es, sin duda, una de las razones de que el precio promedio esté subiendo”.

Nuevos permisos

Según el Área de Estudios de Montalva Quindos, se observan actualmente nuevos permisos hacia el sector de Santa Elena, al sur de 10 de Julio hasta el Metro Ñuble, donde algunos operadores están comenzando a poner sus ojos para desarrollar edificios con mayor número de unidades debido a los últimos cambios del plano regulador previsto para el año 2013.