Roberto Anrique: “Este negocio no se trata sólo de ganar dinero, sino de cambiar un paradigma de vida”

Por Federico Bierwirth

Santiago, Chile. 23 abril, 2012. A primera vista, Roberto Anrique se ve un hombre común. Es ingeniero civil, especialista en tecnologías de información y negocios, con una amplia experiencia gerencial. De apariencia informal, toma su té de la mañana con calma y revisa con interés la pantalla de su notebook. Se le ve relajado. Hace cuatro meses se retiró de su cargo de gerente comercial en una importante compañía. “Me sentía en una rueda de hámster… trabajaba, trabajaba, ahorraba un poco y a medida que ganaba dinero también iba gastando más”, afirma con convicción. Bajo ese escenario, Roberto comenzó a trabajar en un nuevo concepto de inversión inmobiliaria, el cual está seguro que tendrá una gran proyección. Se trata de BTG Propiedades, su nuevo negocio que hoy es más que un simple emprendimiento y el cual espera que de aquí a unos años más le permita “no trabajar más si así lo deseo”, según sus propias palabras.

Roberto, ¿De qué se trata este negocio de inversiones inmobiliarias y cómo comenzó?

Hace un año compré una gran cantidad de propiedades asumiendo una deuda con el banco. Invertí en propiedades de alta “arrendabilidad”, es decir, tienen una serie de elementos que hacen que estén arrendadas la mayor parte del tiempo. Asesoro a mis clientes, quienes toman un compromiso con el banco, se hacen dueños de una importante cantidad de propiedades y los arrendatarios pagan la deuda. Todo esto sin movilizar capital propio.

¿Cómo funciona?

Lo que yo hago es crearle un negocio inmobiliario a un ejecutivo y convertirlo en inversionista. Busco ejecutivos que se quieran convertir en inversionistas y tengan capacidad de endeudamiento. Se buscan propiedades nuevas, cercanas al metro, de tamaños pequeños donde el dividendo es bajo. Se compra por volumen con lo cual se obtienen buenos descuentos y una ganancia patrimonial inmediata. Luego, la persona firma las escrituras y yo tomo esas propiedades y las arriendo. Después, las administro en el tiempo.

¿Cuáles son los beneficios para el inversionista?

La persona no tiene que desviar recursos financieros ni tiempo porque mi empresa se hace cargo de todo. Puedes convertirte en inversionista y al mismo tiempo, mantener tu trabajo e ingresos, generando patrimonio para el futuro a un riesgo muy bajo. No existe el negocio con riesgo cero, pero puedes disminuir ese riesgo a niveles que son cercanos a cero si se administra adecuadamente, y eso es parte de mi trabajo.

Antes hiciste referencia a la capacidad de endeudamiento, ¿Cómo logras graficar eso? Pongamos el caso de un ejecutivo que gana aproximadamente $1.000.000, un joven entre 30 y 35 años, que el banco le otorgue un crédito de 8 millones de pesos. ¿Ese es un perfil de cliente?

Hay que ver caso a caso, hay que determinar la capacidad de endeudamiento que esa persona tenga. Lo que tiende a pasar es que cuando la persona gana poco se gasta todos sus ingresos, inclusive a veces gasta más de lo que gana. Si una persona vive ordenadamente y gana un millón de pesos, logra ahorrar y no tiene deudas, entonces tiene capacidad de endeudamiento y puede adquirir varias propiedades. El nivel de ingresos es importante y constituye uno de los factores que determinan la capacidad de apalancamiento de la persona.

Para este proyecto te inspiraste en el libro “Padre Rico, Padre Pobre” de Robert Kiyosaki y Sharon Lechter; cuéntanos de qué se trata este libro y cómo influyó en este negocio.

Lo que postula Robert Kiyosaki en su libro es que uno debe buscar la libertad financiera. Para ello debes ser capaz de generar ingresos de otras maneras, además de tu trabajo, y que no necesariamente te consuman más tiempo. Esas formas pueden provenir de la creación de un sistema de negocio o haciendo que el dinero trabaje para ti a través de inversiones. Particularmente en el mundo inmobiliario, se produce este concepto. Cuando me topé con este modelo dije “esto es” y me interesó. Tenía mucha capacidad de crédito, la usé completa y me metí. En el proceso me di cuenta que habían muchos vacíos. Entonces, tomé experiencias de otras áreas de mi vida profesional y optimicé el proceso.

¿Y cómo aplicaste esos conocimientos a este nuevo modelo?

Tome este modelo y lo profesionalicé, incorporándole software, asesoría tributaria, legal, asesorías de seguros y de bancos. Además, hay una asesoría personal, porque esto no se trata sólo de ganar dinero, sino de cambiar un paradigma de vida, de sensibilizarte. Después de los 40 años empiezas a pensar qué vas a hacer en los próximos 25 o 30 años, ¿De qué vas a vivir? Este proyecto apunta a reducir la incertidumbre del futuro y hacer que vivas mejor y más tranquilo el presente.

¿Cómo así?

Normalmente, uno tiene dos tipos de preocupaciones. Una es qué hago hoy, el día a día, los gastos regulares como el auto, el arriendo, el dividendo, el colegio, las vacaciones, lo que sea… Pero después hay preocupaciones de largo plazo como qué va a ser de tu vejez, la de tus padres, qué pasaría con tu familia si te pasa algo, cosas que se ven lejanas, pero llegan. Este modelo apunta a resolver principalmente ese futuro. Y cuando tú resuelves ese futuro empiezas a vivir el presente más tranquilo y comienzas a tomar mejores decisiones.

Entonces, este cambio de paradigma apunta a la estabilidad como un sistema de previsión paralelo.

Exacto, es una alternativa distinta al APV o al seguro de vida y que te da un nivel de seguridad mucho mayor. Además, te cambia el viejo paradigma de la casa propia, el cual es bueno porque te permite tener un activo, y si te pasa algo tu familia queda asegurada. Pero ojo que la casa no es tuya, es del banco y va a ser propia en 20 ó 30 años más. Lo que yo sostengo es mantener el concepto de seguro para la familia a través de propiedades, pero no necesariamente con la casa donde vives, sino con otras casas, otros departamentos, además con un volumen mucho mayor. Y después tú eliges dónde vivir, puedes decidir arrendar y no necesariamente comprar.

Para hacerse una idea, ¿Cuál es el rango de valor en UF de los departamentos para invertir?

En promedio, se invierte en propiedades de aproximadamente UF 1.500 cada una. Por lo general, son departamentos que están ubicados en zonas como Santiago Centro, que aseguran siempre un alto nivel de demanda, ya sea en épocas de bonanza o de crisis. Además, hay cercanía a locomoción, al metro principalmente, a centros de estudios, supermercados, farmacias, plazas y otros. Finalmente, quiero agregar la gran calidad con la cual se está construyendo en el centro, personalmente me impresionan las terminaciones de los departamentos y el aumento de calidad de vida al cual pueden acceder hoy las personas, siendo ésta muy cercana a la calidad de zonas como Vitacura, Las Condes u otras, pero con espacios más pequeños. Generalmente, cuentan con piscina, quincho, gimnasio, seguridad. Por último, está la plusvalía que pueden tener las propiedades, lo cual también es un factor a considerar a la hora de invertir.

¿Cómo alguien podría contactarte y estudiar la factibilidad de convertirse en inversionista inmobiliario?

Pueden visitar nuestra página web www.btgpropiedades.cl, ahí están todos los datos de contacto. Pueden solicitar una reunión y analizaremos su caso.