Precio del metro cuadrado de departamentos nuevos en el sector oriente no baja de las 44 UF

• Los departamentos nuevos más baratos en comunas emblemáticas de la Región Metropolitana han aumentado su valor hasta 24 UF/m² entre 2009 y 2014.

Fuente: El Mercurio

María de los Ángeles Pattillo
Los precios de las viviendas nuevas han sufrido fuertes alzas en los últimos años y las alternativas más “económicas” en las comunas que concentran el mayor desarrollo de edificación en altura no han sido ajenas a este fenómeno. Si a fines de 2009 los departamentos en Providencia tenían un valor piso de 26,98 UF/m2, cinco años después la cifra llegó a 51,46 UF/m2; es decir, un alza de 91% en el período o 24,48 UF de diferencia entre los llamados precios “desde” de estas viviendas, según datos de la consultora inmobiliaria Tinsa. En Santiago centro, el salto en el mismo lapso fue de 92%, al pasar de una oferta mínima de 16,49 a 31,66 UF/m2.

Lisset Fuentes, analista inmobiliaria de Tinsa, atribuye este aumento a factores que se repiten en ambas comunas. “Hubo cambios en los planes reguladores que restringieron la altura y densidad, por lo que hay menor cantidad de suelo con atractivo inmobiliario y a mayor valor”.

Según datos de dicha empresa de estudios, las viviendas que presentan la UF/m2 de venta más baja en Santiago y Providencia son las de tres dormitorios y dos baños. Rodolfo Bambach, gerente comercial de Fernández Wood Vizcaya, cree que en el centro se descuidó la oferta de esta distribución: “Como van quedando cada vez menos de uno y dos dormitorios se genera una fuerte presión sobre los de tres dormitorios, cuya oferta es muy baja”.

En todo caso, como el plan regulador privilegia el desarrollo de departamentos con mayor número de dormitorios, Bambach estima que el stock debiera ajustarse. Distinta es la situación de Providencia: “Ahí hay poca oferta de tres dormitorios, pero es un fenómeno transversal en la comuna, porque en general hay poca oferta. No es un tema que pase por el plan regulador, sino que simplemente no quedan terrenos para hacer departamentos”.

Las Condes y Vitacura: alzas más moderadas
En el sector oriente el valor mínimo de venta de los departamentos nuevos no baja de las 44 UF. Vitacura, además, es la comuna con la UF/m2 “desde” más alta de la capital, con 57,72 UF/m2. Sin embargo, también es de las que menos subieron porcentualmente en cinco años: un 47%. Solo Quinta Normal presentó un alza más moderada, de 45%.

El fenómeno de Vitacura se repite en Las Condes, que es la segunda comuna con el piso más alto (52,81 UF/m2) y con un salto de 48,5% entre fines de 2009 y de 2014. “Son comunas que desde siempre han tenido una UF/m2 más alta que el resto y, por ende, su rango para aumentar de precio es más acotado respecto de otras zonas emergentes, que están haciendo importantes cambios para invitar a la gente a vivir a ellas”, señala María José Gutiérrez, gerenta de ventas de Inmobiliaria Exxacon.

La UF/m2 más económica en Las Condes está en las viviendas nuevas de cuatro dormitorios, mientras que en Vitacura se trata de unidades de tres dormitorios. Para Roberto Bambach, otro factor que influye en que Vitacura y Las Condes no presenten los mismos números de Providencia y Santiago Centro, es que las primeras sí tienen una amplia oferta de tres y cuatro dormitorios.

Para Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta, el aumento más moderado de los precios “desde” también se puede explicar porque son departamentos más bien amplios. “Las unidades más grandes resisten mejor las alzas, por lo que cuando suben lo hacen de forma más moderada”.

Bambach coincide en que las unidades más pequeñas son más sensibles a los incrementos de precios: “Son departamentos en que tienes más opción de pagar, porque el valor absoluto es más bajo, aunque la UF/m2 crezca mucho más. Además, hay más demanda, por lo que puede haber más elasticidad”.

Las bajas de la Región Metropolitana
De las comunas emblemáticas en términos inmobiliarios, Quinta Normal y San Miguel son las que tienen los “desde” más económicos, con una UF/m2 de 30 UF para abajo. “El precio por metro cuadrado es más barato en las comunas donde el suelo es más económico y el público al cual va dirigido no puede pagar por precios más altos”, señala Armando Ide, gerente inmobiliario de Empresas SuKsa.

Para Bambach, de Fernández Wood Vizcaya, se trata de comunas con altas posibilidades de densificación y que aún están con un nivel de demanda en crecimiento. “Son zonas donde hay posibilidades de generar proyectos a un bajo nivel de precios porque la incidencia del terreno en el valor final no es tan fuerte, por lo que se pueden ofrecer alternativas más baratas”.

Ahora bien, Santiago Centro también presenta un piso bajo, de 31,66 UF/m2. Para Droppelmann, de Fundamenta, esto se debe a que dentro de la comuna hay sectores mucho más consolidados que otros: “Es una zona muy amplia, donde la parte céntrica debe rondar un piso de 50 UF/m2, ya que es muy apetecida. Distinta es la periferia de la comuna, que está alejada del metro y tiene menos servicios”.

Alejandro García, director académico del Centro Inmobiliario de la Universidad Adolfo Ibáñez (UAI), advierte que el problema de medir la UF/m2 más baja de cada comuna es que el indicador no es representativo del total de la oferta. “Muchas veces se utiliza como un elemento de marketing , pero es un “desde” que es muy difícil de encontrar, porque se trata de una unidad que está mal emplazada o que es un saldo, por lo que resulta la más barata de todas y a veces muy difícil de encontrar”.

Proyecciones de precios
Hay coincidencia entre distintos actores de la industria que el aumento en los costos de construcción y en los valores de los suelos son las principales variables que incidieron en el crecimiento sostenido de los precios de los departamentos nuevos en los últimos cinco años.

Sin embargo, ha entrado en escena el IVA. La aplicación de dicho impuesto el próximo año significará aumentos de entre 5% y 12% en el valor de las viviendas, estiman los expertos. Para María José Gutiérrez, de Exxacon, esto ya está provocando efectos en la industria inmobiliaria: “Se ha anticipado la venta de departamentos nuevos y, por ende, las empresas han aumentado sus precios”, señala la ejecutiva.

Droppelmann también cree que el factor IVA, además, está afectando los de costos de construcción: “Como muchas inmobiliarias están sacando hoy sus proyectos a la venta no ha bajado la carga de trabajo de las constructoras y por eso los costos siguen constantes. De bajar, podría ser recién en 2017″.

Ante este escenario, la demanda no se ha visto golpeada y ha seguido respondiendo. Armando Ide cree que el aumento de los inversionistas ha ayudado a que no caiga el nivel de colocación. “Si las ventas se mantienen y la oferta no da abasto, los precios van a seguir aumentando en el tiempo”, dice Rodolfo Bambach.

Para el futuro, los desarrolladores inmobiliarios coinciden en que la tendencia alcista en los precios se mantendrá, pero de forma más moderada de lo que se ha visto hasta ahora. Esto, principalmente, porque la demanda debiera contraerse.

“Cuando las viviendas comiencen a venderse con IVA, sumado a condiciones crediticias más exigentes, habrá una ralentización de las ventas importante, pero que, en todo caso, no producirá una debacle porque la oferta es muy medida”, concluye María José Gutiérrez.

91% aumentó el valor mínimo de venta de los departamentos nuevos ubicados en la comuna de Santiago centro en los últimos cinco años, al pasar de 16,49 a 31,66 UF/m².

24,48 UFEs la diferencia de precios en la comuna de Providencia entre 2009 y 2014. En el primer período el valor “desde” del metro cuadrado era de 26,98 UF, mientras que en 2014 el piso fue de 51,46 UF/m2.

48,5% subió el m2 en Las Condes, llegando en 2014 a 52,81 UF.

VITACURA ES LA COMUNA QUE TIENE LA UF/M2 “DESDE” MÁS ALTA DE LA CAPITAL, CON 57,72 UF/M2. SIN EMBARGO, TAMBIÉN ES DE LAS QUE MENOS SUBIERON PORCENTUALMENTE EN CINCO AÑOS: UN 47%. SOLO QUINTA NORMAL PRESENTÓ UN ALZA MÁS MODERADA, DE 45%.

Los “desde” que están en oferta
En Las Condes, los departamentos más económicos en stock tienen un valor de 2.240 UF (viviendas de un dormitorio y un baño) y el precio del metro cuadrado de dichas propiedades llega a 91 UF, según un levantamiento de AGS Visión Inmobiliaria. Esta cifra está bastante lejos del valor más bajo de la comuna que Tinsa consigna en 52,81 UF/m . El mismo ejercicio en Vitacura da como resultado que el departamento nuevo más barato que está a la venta es de 6.180 UF, es decir, tiene una UF final de 83 por m . Mientras, el valor mínimo del metro cuadrado que se construye en esa comuna llega a 57,52 UF, de acuerdo a Tinsa

Armando Ide, de Empresas SuKsa, dice que en general las unidades pequeñas son más caras de construir: “Se requieren las mismas instalaciones en una menor superficie y tienen una demanda mayor, a la vez que son las que casi no se pueden construir por las restricciones y densidades de los planos reguladores”.

El director del Centro Inmobiliario de la UAI, Alejandro García, cree que el problema al final pasa por los mismos clientes: “La gente compra el precio final y no se fija en la UF/m . Ahí está el negocio, en vender más caros los departamentos más pequeños”.