Debate sobre plusvalía del suelo

• El incremento o disminución de valor de la tierra es propio del desarrollo general de la sociedad, pero ese proceso puede verse afectado por decisiones de las autoridades.

Fuente: El Mercurio

Con motivo del impacto que produjo en la ciudadanía el caso Caval, por la suposición de tráfico de influencias -la nuera de la Presidenta posee el 50% de dicha sociedad- para adquirir el predio agrícola de la VI Región, cuyo eventual cambio de uso de suelo permitió a dicha sociedad obtener un 50% de mayor valor para ella, han resurgido las propuestas sobre regular ese tipo de ganancias, o bien someterlas a impuestos especiales cuando se generen.

Ello significa poner la atención en el proceso general de valoración de los terrenos y del efecto que pueden tener en ese proceso las medidas administrativas y/o inversiones públicas, sin entrar en el área del tráfico de influencias, que es una conducta sancionable.

El suelo, desprovisto de limitaciones para su uso, tiene un valor que depende del desarrollo económico, nivel tecnológico y densidad poblacional, entre otros muchos factores, del país o región del país de que se trate. El incremento o disminución de valor de la tierra es, en consecuencia, propio del desarrollo general de la sociedad. La mayor riqueza que adquieran los ciudadanos y la preferencia por lugares urbanos con mejor calidad de vida son lo que normalmente impulsa al alza el valor de los terrenos.

Desde ese punto de vista, el que la autoridad haya establecido una prohibición de uso de suelo para fines urbanos a terrenos que se han transformado en aptos y tienen una demanda potencial alta para ello, y que es lo que mantiene deprimido su precio, constituye una forma artificial de bajarles el valor que las personas les darían en ausencia de esa prohibición. Por lo tanto, la decisión de la autoridad para cambiar el uso de suelo de agrícola a urbano, que normalmente se supone es la causa de su brusco aumento de valor, lo único que hace es permitir que ese mayor valor, que ya estaba en la mente de las personas, se realice en el mercado.

De ahí que resulte cuestionable que la ganancia que ello provoque deba ser gravada con impuestos especiales distintos de los normales -utilidades de sociedades o impuestos territoriales proporcionales al valor del bien-. Distinto es el caso de los terrenos que sufren un brusco cambio de valor a consecuencia de una obra de infraestructura pública, como podría ser el metro o un camino pavimentado. Sin embargo, en estos casos, el valor de una propiedad también puede afectarse a la baja, por lo que de promoverse alguna fórmula para gravar el mayor valor obtenido, debería considerarse alguna herramienta que compense al propietario en el caso de que tenga lugar un efecto inverso.

Aun así, y a pesar de que es el desarrollo general de la zona lo que ha aumentado el valor al terreno, subsiste el problema relativo a la decisión de la autoridad que permite que ese mayor valor se realice, y cuyos criterios para adelantar o atrasar esa decisión pueden ser sujeto de presiones de diverso tipo. Eso retrotrae la discusión a un tema que ha sido recurrente: la conveniencia (o inconveniencia) de establecer límites urbanos a las ciudades.

Algunos sugieren que si no se establecieran límites, pero a cambio de eso se internalizan en el desarrollador inmobiliario privado los costos en externalidades que ello genera -nuevas vías de transporte, equipamiento público u otros-, conforme a reglas bien establecidas, gran parte de las objeciones a la extensión de las ciudades y de los problemas que ello provoca -alto valor del suelo, sobre densidad poblacional y otros- se mitigarían. Con todo, la regulación del uso de suelos es un continuo que no se limita al paso de agrícola a urbano, pues también las densidades de construcción permitidas pueden tener un efecto igual o mayor que el cambio de uso, por lo que el problema va más allá de la sola fijación de límites al radio urbano.

De ahí que el debate respecto de gravar las ganancias generadas por plusvalía de terrenos requiere reconocer que se trata de algo más complejo que la simple reacción negativa que produce una utilidad supuestamente desmedida obtenida por una sociedad cuyos socios tienen privilegiado acceso al poder, e incorporar a la discusión antecedentes como los expuestos. Más aún, es importante tener presente que en el caso Caval, lo que debería ser sujeto de crítica no es la ganancia en sí, sino el eventual tráfico de influencias que medió para obtenerla, y que es ese tráfico -si se verifica- la conducta condenable y merecedora de castigo.