Departamentos de tres dormitorios son los que más suben de precio en zona centro-oriente

• Hay coincidencia en la industria en que la demanda no se ha contraído a pesar de la escalada de precios de los últimos cuatro años. Lo Barnechea es la comuna que presenta las alzas más significativas en el formato grande: la UF/m promedio de las viviendas de tres dormitorios pasó de 42,7 UF a 74 UF.

Fuente: El Mercurio

María de los Ángeles Pattillo
Hace cuatro años, un departamento nuevo de tres dormitorios en el centro y la zona oriente de la capital costaba, en promedio, un 84% menos que su valor actual. Según un estudio levantado para “El Mercurio” por GfK Adimark, este tipo de viviendas son las que más han subido de precio entre el cuarto trimestre de 2010 y el mismo período de 2014, pasando de un promedio de 37,9 a casi 70 UF/m2 en las comunas de Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa, Providencia, Santiago Centro y Vitacura.

Mientras, los valores de los inmuebles de dos dormitorios crecieron en igual lapso un 71% y los de un dormitorio un 65%, es decir, estos últimos lo hicieron en 19 puntos porcentuales menos que los departamentos más grandes de la muestra. Javier Varleta, gerente Inmobiliario de GfK Adimark, cree que las unidades de tres dormitorios les han sacado esta ventaja a los más pequeños, producto de la mayor oferta existente, donde se genera espacio para viviendas con mejores terminaciones y mayores superficies. “A excepción de Ñuñoa y Santiago, el resto de las comunas tiene muy pocas opciones de un dormitorio y son muy fuertes en dos y tres dormitorios, por lo que esos programas tienen más elasticidad para crecer en precio”.

Para Hernán Reyes, gerente general de Simonetti Inmobiliaria, la oferta ha tendido a girar hacia distribuciones con más piezas en el sector oriente, más que nada por un tema normativo. “Los planos reguladores, de alguna manera, dirigen al desarrollador para que el producto cumpla con la ecuación de densidad y constructibilidad. Esta normativa ha cambiado en el tiempo, lo que se ha traducido en un cambio en la oferta”, dice.

A pesar de que el stock en la zona oriente se inclina hacia viviendas más grandes y más caras, hay coincidencia entre los actores de la industria en que la demanda no ha decaído. Juan Armando Vicuña, director de Inmobiliaria RVC, cree que este fenómeno se debe a las mejores condiciones económicas del país: “Hay más gente con mayor poder adquisitivo, quienes buscan alternativas más grandes y de mejor calidad. Por ejemplo, si antes se vendía un departamento de 40 mil UF, ahora pueden venderse 10″, señala.

En todo caso, Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, advierte que el dinamismo de la demanda no se limita a los departamentos más caros: “Hay compradores que, producto del alza de precios, deciden comprar viviendas más pequeñas o simplemente arrendar. Estos arriendos son satisfechos por inversionistas que compran, por lo que la demanda se mantiene o aumenta”.

Reyes cree, además, que la reforma tributaria ha impulsado la venta. “Al comprar este año, aunque sea en blanco, aseguran comprar sin IVA y les permite pagar el pie en cuotas, beneficios que los compradores están aprovechando. En nuestro caso, las ventas están lejos de haber disminuido”.

Lo Barnechea con fuertes alzas
Los departamentos de tres dormitorios en Lo Barnechea subieron un 74% en cuatro años, mientras que los de dos lo hicieron en 88%, según los datos de GfK Adimark. Con esto, la comuna es la que presenta el alza de precios más significativa del estudio en ambas distribuciones. “La oferta de departamentos prácticamente no existía antes de 2010 y explotó en los últimos cuatro años”, dice Nicole Solé, gerenta general de Exxacon Gestión Inmobiliaria.

La oferta en la comuna ha crecido de la mano de compradores que vivieron por años en casas. Así lo estima Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta: “En este segmento, el departamento es una solución práctica para un estilo de vida de gente que viaja mucho y que generalmente tiene otra vivienda. Les simplifica la vida, frente a los cuidados de una casa”.

Para Javier Varleta, estas alzas de precio en Lo Barnechea se explican por el aumento de la oferta, pero también porque el producto ha ido cambiando: “Lo que había hace cuatro años no es lo mismo que ahora, con terminaciones mucho más finas. El mercado se ha sofisticado”.

Para Vicuña, de RVC, se trata de una comuna aspiracional, donde la gente está dispuesta a pagar más por vivir ahí y la oferta se ha ido alineando con este nuevo escenario. Magendzo, de Paz, agrega: “Lo Barnechea ha captado gran parte de la demanda que históricamente era satisfecha con proyectos en Las Condes. Esto se debe a una mayor oferta de terrenos en Lo Barnechea y también a la creciente oferta de servicios”.

A su juicio, este mismo rebalse explicaría que los precios en Las Condes estén creciendo a un menor ritmo. “Gran parte de los proyectos en Las Condes ha migrado a otras comunas”, indica Magendzo. Según los datos de GfK , la comuna es la única donde ninguna de sus distribuciones presentó alzas de precios de más del 55% en los últimos cuatro años. Los departamentos de un dormitorio, incluso, son la tipología que menos subió en todas las comunas analizadas, con solo 35%.

“Antes era la única comuna con buena conectividad, transporte y centralidad, pero hoy no. Vitacura, Lo Barnechea y Ñuñoa presentan una oferta mucho más nueva. Hay modas y Las Condes ya no es una comuna que la gente prefiera”, indica Nicole Solé.

Por su parte, Javier Varleta atribuye este menor crecimiento a que Las Condes vivió las alzas más significativas de precios antes que el resto de las comunas: “En 2010, Las Condes ya estaba caro, porque se veía una fuerte escasez de oferta de terrenos. Ahora las otras comunas se han tendido a nivelar”. Según los datos de GfK Adimark, hace cuatro años, la UF/m promedio en Las Condes era de 65,8 UF para las viviendas de un dormitorio, cifra que en Lo Barnechea estaba en 53,3 UF/m2. Al cuarto trimestre del año pasado, en Las Condes llegó a 88,7 UF/m2 y en Lo Barnechea, a 86,8 UF/m (ver infografía).

Cuánto más subirán
Los inmobiliarios coinciden en que los precios van a seguir subiendo. “El alza será paulatina, de manera que se vaya asimilando de a poco el valor de los impuestos. De todas maneras, para los próximos años seguirá creciendo por la demanda constante y la escasez de suelo”, prevé Ignacio Droppelmann.

Ante este escenario, Ariel Magendzo cree que el mercado va a terminar adaptándose. “Al igual que en muchos países, más desarrollados, las familias deberán destinar un mayor porcentaje de sus ingresos a vivienda, sacrificando otros ítems dentro de la canasta de gastos. La oferta se ajustará a esto ofreciendo viviendas de menor tamaño, que permitan compensar el aumento de los costos”.

Javier Varleta cree que las viviendas de un dormitorio van a ser las que más suban de precio por la reforma: “El IVA debiera pegar más fuerte en departamentos entre dos mil y cuatro mil UF, que es justo donde están los proyectos de un dormitorio”.

En todo caso, Nicole Solé cree que las alzas ya no serán tan pronunciadas. “Cuando las viviendas se vendan con IVA, sumado a las condiciones crediticias más restrictivas y que se espera que se contraiga la economía, veremos una ralentización de las ventas. Sin embargo, no se generará una debacle, porque actualmente la oferta es muy medida”, concluye.

EN EL IV TRIMESTRE DEL AÑO PASADO, EL VALOR DE LOS DEPARTAMENTOS DE UN DORMITORIO EN LAS CONDES SUPERÓ LOS 88 UF/M2, MIENTRAS QUE EN LO BARNECHEA FUE DE 86 UF/M2, SEGÚN GFK ADIMARK.

LAS UNIDADES DE TRES DORMITORIOS LES HAN SACADO VENTAJA A LOS MÁS PEQUEÑOS POR LA MAYOR OFERTA, YA QUE SE GENERA UN ESPACIO PARA VIVIENDAS CON MEJORES TERMINACIONES Y MAYORES SUPERFICIES.

84,3 UF es el precio del metrocuadrado promedio de un departamento de tres dormitorios en la comuna de Vitacura.

64,5 UF costaba el metro cuadrado de un departamento de un dormitorio en Ñuñoa en el cuarto trimestre del año pasado.

49,2 UF por m2era el valor de undepartamento de dos dormitorios en la comuna de Santiago Centro a diciembre de 2014.

Efectos del mercado
Si bien el alza de los precios varía en intensidad, según la comuna y la distribución de los departamentos, el incremento es un fenómeno que se percibe a nivel de mercado. “El alza solo se explica porque la demanda es mayor a la oferta”, advierte Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp. Esto se debe a que las trabas para generar stock se repiten entre los distintos actores del rubro: el aumento en los costos de construcción que se vivió en los años 2011 y 2012, la escasez de terrenos, las mayores exigencias constructivas, la dificultad para obtener los permisos de edificación y las restricciones en los planos reguladores.