Aterriza en Chile la compra colectiva de departamentos sin créditos hipotecarios

• Este lunes 2 de marzo comienza a operar el sistema de venta de metros cuadrados, llamado crowdfunding inmobiliario. La inversión mínima es por 40 UF, que se pagan sin financiamiento bancario y hasta en 34 cuotas, dependiendo de la fecha de entrega del proyecto.

Fuente: El Mercurio

María de los Ángeles Pattillo
A nivel mundial el crowdfunding o financiamiento colectivo es una figura nueva en la industria inmobiliaria: en Estados Unidos llegó recién a fines de 2013; el año pasado se desarrollaron las primeras iniciativas en Argentina, mientras que en España aún no se ha aplicado la fórmula. En Chile, en cambio, este lunes comenzarán las ventas de los primeros fondos de inversión de estas características.

Para entrar al negocio la compra mínima es de 40 UF (unos $980 mil), monto con el que se adquiere una “acción” en un departamento. El peso de dicha acción va a depender del precio del inmueble. Por ejemplo, si una propiedad vale cinco mil UF, cada acción corresponde a una entre 125. Si el valor fuera de 2.500 UF, la acción equivaldría a una de 63. “Yo puedo comprar de a una o la totalidad de las acciones”, explica Gonzalo Jiménez, director inmobiliario de FacilityRent, firma que trajo el modelo a Chile.

La fórmula tiene un fuerte énfasis hacia las personas naturales, a quienes no se les pide un crédito hipotecario. Además, el monto de la inversión puede pagarse en cuotas hasta dos meses antes de la entrega. El sistema está pensado para proyectos inmobiliarios en blanco y en verde que, por lo general, tienen una fecha de entrega de hasta 36 meses, lo que significa que en algunos casos el pago se extiende hasta en 34 cuotas. Si fuera solo una acción, por ejemplo, serían mensualidades de $28.800.

“Con esto, entran al mundo de la inversión inmobiliaria los pequeños capitales. Donde antes podían ingresar solo personas con más recursos, ahora hay espacio para inversionistas menores; se le está dando la oportunidad a más gente de obtener buenas rentabilidades”, señala Alejandro García, director académico del centro inmobiliario de la UAI.

Detalles de la operación
FacilityRent cobra una comisión de cinco UF por acción por gestionar la compra bajo esta modalidad. La empresa crea una sociedad por acciones (SpA), donde inicialmente ella dispone de la totalidad de las acciones. En la medida que van ingresando inversionistas, se reestructura la sociedad según su participación y así se van levantando los fondos. Al momento de hacerse efectiva la compra del activo, dicha sociedad se inscribe como dueña de el inmueble.

Luego, FacilityRent se encarga de la administración de la vivienda y de su arriendo, por lo que efectúa un cobro del 10% del arriendo, tarifa similar a la de un corredor de propiedades. “Se diferencian de una corredora tradicional porque para estos activos se gestionan contratos con empresas, por lo que se evitan todas las preocupaciones que conlleva el modelo tradicional de arriendo, como que haya deudas impagas o que esté mal cuidado el inmueble”, destaca Renato Toledo, inversor que tiene reservadas acciones en cinco proyectos.

La idea de negocio es buscar arrendatarios corporativos, como mineras y agencias de turismo. “Buscamos contratos anuales con cánones de arriendo diario. Una empresa me paga los 365 días con libre disposición de usuario, así pueden utilizar el mismo inmueble distintos trabajadores dependiendo de las necesidades de la firma”, explica Jiménez.

Por lo mismo, la firma se concentra en las unidades que puedan arrendarse en forma diaria. Están trabajando en seis desarrollos: dos apart hotel en Independencia y Santiago Centro; y cuatro edificios con ubicaciones de interés turístico, en Reñaca, Copiapó y dos en La Serena.

Ventajas para el inversionista
El no tener que recurrir a un crédito hipotecario aparece como uno de los principales atractivos del crowdfunding inmobiliario. Para Renato Toledo, por ejemplo, este punto fue determinante: “Lo que más me gustó es que puedo invertir de la misma manera que las AFP, ya que siempre ha sido más seguro invertir en ladrillos. Y por otra parte, no me exige endeudarme por lo que no afecta mi capacidad de pago”.

Otra ventaja de no tener financiamiento bancario es que mejoran las rentabilidades. “Los costos de un crédito son en promedio un 35% en relación al capital solicitado. Acá no existen dichos costos y no hay que esperar años de deuda. Queda obsoleto el concepto de pagar el dividendo con el arriendo”, destaca Jiménez. Se espera que la rentabilidad anual en departamentos turísticos supere el 8%, mientras que en los apart hotel llegue al 10%. Los retornos de la inversión se recibirán mensualmente.

En Colliers International están evaluando si incorporar el crowdfunding dentro de las opciones que ofrecen a quienes les encargan la gestión de venta de sus proyectos inmobiliarios. Para Rodrigo Makuc, gerente de la división de inversiones de la firma, uno de los atributos que podría captar el interés de los compradores es la facilidad con la que se puede revender cada acción: “Hay mucha mayor liquidez que si trato de deshacerme de un departamento, que tiene un proceso de venta mucho más lento. Acá hay una salida y una entrada más rápida”.

La fórmula también permite diversificar la inversión en distintos inmuebles y no solo centrarse en un determinado departamento o proyecto. Además, la inversión queda asegurada, destaca Renato Toledo: “Existe un contrato formal y en caso de no alcanzar el monto de compra de los activos, el dinero es devuelto o destinado a otro fondo”.

Proyecciones optimistas
Algunas consultoras están esperando a ver cómo se comporta esta forma de venta antes de ofrecerla a las inmobiliarias y constructoras. Para Gonzalo Maiza, gerente general de inmobiliaria Tekno Construcción, la fórmula debiera crecer con fuerza producto del alza de precios con la llegada del IVA y la restricción en las condiciones crediticias, que provocarían un aumento en el pie requerido. “Estos hechos generan barreras en la compra, por lo que la demanda por arriendo será mayor que la actual”, dice Maiza. Hoy tienen un proyecto de apart hotel en Independencia que incorporará el crowdfunding a través de FacilityRent. A su juicio, incluso podría abrirse paso en el mercado del arriendo tradicional, sobre todo en comunas con alta demanda, como Santiago Centro.

Gonzalo Jiménez cree que una de las razones por las que el modelo va a tomar fuerza es por la cultura de la sociedad chilena: “Existe una gran conciencia en las personas en planificar una holgada jubilación y los activos inmobiliarios son lo más seguro ante crisis económicas. Los family office y los fondos de inversión tradicional los prefieren hace tiempo, ahora solo se está democratizando esta forma de inversión a personas naturales”.

FacilityRent proyecta terminar el primer año de operación con opciones de venta en 10 proyectos inmobiliarios. Actualmente están en conversaciones con un apart hotel en Quinta Normal y otro en La Serena.

40 UF es el monto mínimo para entrar al negocio del crowdfunding inmobiliario que la empresa FacilityRent trajo al país.

EL SISTEMA DE CROWDFUNDING ESTÁ PENSADO PARA PROYECTOS INMOBILIARIOS EN BLANCO Y EN VERDE QUE, POR LO GENERAL, TIENEN UNA FECHA DE ENTREGA DE HASTA 36 MESES. EL MONTO DE LA INVERSIÓN PUEDE PAGARSE EN CUOTAS HASTA DOS MESES ANTES DE LA ENTREGA DEL INMUEBLE DEL CUAL SE ADQUIRIÓ UNA PARTICIPACIÓN.

Inmobiliarias, satisfechas con el modelo
“Es más fácil vender 40 UF que vender cuatro mil UF”, destaca Carlos O’Rian, director de la administradora de inversiones KMA, que tiene dos proyectos donde se ofrecerá la alternativa de comprar con esta modalidad, en La Florida y Copiapó. A su juicio, una de las principales ventajas del crowdfunding inmobiliario es que mejoran las velocidades de venta. En enero, por ejemplo, en uno de sus proyectos se reservaron bajo este sistema 20 departamentos.

Anita Zúñiga, subgerenta comercial de Inmobiliaria Nollagam, también destaca que hay un importante ahorro en gastos operativos. “Al tratar con un solo interlocutor bajan los costos de comercialización. No tengo que implementar sala de venta, contratar vendedoras ni hacer publicidad. Si son 200 compradores, significa que hay que hacer 200 promesas”, dice.

Además, se trata de un negocio seguro para las inmobiliarias, ya que al ser cifras pequeñas y no estar involucrados créditos hipotecarios, el nivel de desistimiento debiera ser bajo. En todo caso, algunas inmobiliarias se resguardan y en Nollagam, por ejemplo, si la venta se cae, hay una multa del 10% del valor total de la propiedad. Para O’Rian tampoco es un problema que una promesa se caiga: “El riesgo es bajo porque es tan alta la demanda que siempre va a haber alguien esperando por ingresar”.

Rodrigo Makuc, de Colliers, agrega que la fórmula favorece la competencia en el mercado, ya que el crowdfunding podría pugnar en la compra de inmuebles con fondos de inversión inmobiliaria tradicionales: “Nos interesa que participe la mayor cantidad de actores en cada uno de los procesos que llevamos, de manera tal que quien termine llevándose el activo sea quien hizo el mejor esfuerzo”.

La ventaja del crowdfunding por sobre los fondos de inversión inmobiliaria tradicionales para renta es que son más flexibles, destaca O’Rian. La compra compartida puede abarcar desde edificios completos, solo algunos pisos, hasta un departamento. “Permite no alejarse de la venta tradicional, a diferencia del modelo tradicional que compra la torre completa”, concluye.