Mercado de viviendas en el Gran Santiago mueve cerca de US$ 10 mil millones en 2014, pero cae la venta de casas

• La demanda se volcó más a los departamentos y ya representan el 58% del total de transacciones. Pese a la menor venta de casas en unidades, sus precios no ceden.

Fuente: El Mercurio

A todas luces, el año pasado fue positivo para el mercado de la vivienda en la Región Metropolitana. Se vendieron más de 84 mil propiedades, entre nuevas y usadas, y la industria movió más de 245 millones de UF, esto es, cerca de US$ 10 mil millones. Ambos resultados inéditos.

Es más, en los últimos 10 años, tanto el mercado de viviendas nuevas como el de usadas se duplicó. Si en 2004 cada segmento vendía más de 20 mil unidades al año, en 2014 cada rubro superó con holgura las 40 mil unidades.

Sin embargo, hace meses que el mercado evidencia un cambio de tendencia, que a fines de 2014 se acentuó. Es sabido que cada vez se construyen menos casas nuevas por la escasez de terreno, pero las usadas también están acusando recibo de una menor demanda.

En 2014, la venta de casas nuevas, medida en unidades, cayó 3,3% y las usadas se contrajeron en 0,9%, según cifras preliminares de la consultora Real Data. En casas usadas, esta es la primera caída en cinco años y no se veía este fenómeno desde la crisis de 2008-2009.

En la industria hablan de familias más chicas, un anhelo de mayor seguridad, la preferencia por propiedades ubicadas más cerca del centro de Santiago y precios más bajos, para explicar el fenómeno a favor de los departamentos.

Estos últimos, de hecho, han venido ganando terreno y hoy representan el 58% de las ventas totales, en circunstancias que en 2007 representaban el 51%.

“Este fenómeno se seguirá produciendo. En ciudades como Antofagasta, Valparaíso y Concepción, uno ve que la tendencia de construcción en altura está ganando espacio”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Al analizar las transacciones por comuna, hay bajas emblemáticas en 2014. Por ejemplo, en Ñuñoa la comercialización de casas usadas cayó 9,7% medida en unidades y 2,5% medida en UF. Algo similar ocurrió en La Florida, donde la venta en unidades se desplomó 10,4% y en UF no tuvo variaciones respecto de 2013. Peñalolén también decayó, tanto en UF (-0,6%) como en unidades (-5,5%) (ver infografía).

Este estudio de Real Data considera las ventas de viviendas nuevas y usadas realmente materializadas en el Conservador de Bienes Raíces y no promesas de compraventa.

Doble paradoja en el mercado de casas
Los resultados del mercado de viviendas usadas son paradójicos. Pese a las caídas en las ventas de casas, el alza en la venta de departamentos usados hizo empujar el carro de todo el segmento, el que anotó un récord de 41.820 unidades comercializadas por más de 130 millones de UF (US$ 5.161 millones), según datos de Real Data para 40 comunas de la Región Metropolitana.

Patricio Hempel, gerente del Área de Estudios de Real Data, indica que la venta de casas usadas comenzó a frenarse por un tema de expectativas económicas que influyen en las decisiones de compra más costosas.

Agrega una segunda paradoja: si bien las ventas de casas cayeron medidas en unidades, crecieron medidas en UF, es decir, en cuanto a los montos de ventas.

¿Cómo se explica que en un contexto de menor demanda los precios suban? “Se venden menos casas y más caras. Eso tiene implícito la plusvalía que ha habido en el año”, responde Hempel.

Vicente Domínguez agrega que en el precio de las casas usadas también influye el que estén ubicadas en lugares centrales y “una parte de ellas se compra para ser demolidas y construir en altura, lo que mejora sus valores”, precisa.

Lo que ocurrió con las casas usadas, ¿podría repetirse este año, o incluso extenderse a los departamentos usados o a viviendas nuevas en general? Hempel lo descarta. “El mercado de los bienes raíces llegó para quedarse. La gente lo toma como una inversión. Es un refugio que ha demostrado ser atractivo en los últimos siete años, entonces la tendencia quedó”, señala, y precisa que en viviendas nuevas cerca del 20% de los compradores son inversionistas.

¿Subirán los precios en 2016?
A juicio de Hempel, las ventas de viviendas nuevas podrían acelerarse este año por la futura aplicación del IVA a la compraventa de viviendas nuevas, como parte de las modificaciones que introdujo la reforma tributaria, y que en este tema se aplicarán a partir de 2016.

Aunque estima que “está por verse” si las inmobiliarias podrán traspasar a precios las alzas que supone la aplicación del IVA, pues los posibles incrementos, señala, estarán condicionados a cómo se comporten otros indicadores, como la confianza de los consumidores -que después de crecer en diciembre, en enero volvió a caer a terreno pesimista – y las proyecciones de mayor desempleo.

Enrique Quevedo, gerente general de Almagro, concuerda con una aceleración de las ventas este año previo a la aplicación del IVA en 2016: “No cabe duda de que la reforma tributaria es un incentivo a anticipar las decisiones de compra. Si no estuviera esta circunstancia, es altamente probable que las ventas caerían, en concordancia con un clima de incertidumbre y con una economía creciendo muy limitadamente”, señala el ejecutivo.

“En 2016 los precios de las viviendas nuevas subirán entre 5% y 11 %”, estima.

Eduardo Crawley-Boevey, gerente general de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya, coincide con los porcentajes de incremento de ventas que señala Quevedo y agrega que 2015 será un año similar al anterior. “Probablemente con un incremento hacia el segundo semestre y con alzas moderadas de precios que irán internalizando el efecto del IVA gradualmente”.

Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, da razones adicionales que, a su juicio, impulsarán el mercado de viviendas este año: “Necesidad de vivienda real dado por el crecimiento demográfico, créditos accesibles a tasas de interés atractivas, y movilidad habitacional producto del aumento de los ingresos de algunos sectores de la población”, estima.

4,6% fue la caída en la venta de casas usadas, medida en UF, en el rango de entre 4 mil y 6 mil UF. En unidades, las casas en este mismo rango de precio cayeron 5,5%.

127,8% es el alza del precio promedio de las casas usadas en Las Condes en los últimos 13 años. Si en 2001 la mediana de precios en esa comuna era

3.950 UF, en 2014 llegó a 9 mil UF.

42% del mercado total de viviendas representan las casas. En 2007, este tipo de vivienda significaba el 49% del total de ventas de la Región Metropolitana.

Distintas percepciones sobre el inicio del año
El inicio de este año fue más lento de lo presupuestado, señala Vicente Domínguez. Las promesas de venta -etapa previa a la compra definitiva- cayeron 4,6% medidas en unidades y 3,1% en valor en enero, comparado con diciembre de 2014, precisa.

En cambio, Álvaro Reyes, socio de Tabancura Propiedades y miembro del directorio del gremio de Corredores Integrados, asegura que en enero vendieron 12% más que en igual mes de 2014 y que los arriendos se mantuvieron sin variaciones.

Las inmobiliarias también tienen distintas visiones sobre los dos primeros meses de 2015.

Enrique Quevedo, de Almagro, asegura que las ventas de esta firma en enero y febrero estuvieron “de acuerdo a lo proyectado y levemente inferiores al año pasado a la misma fecha”. Y precisa: “Este año proyectamos vender 5,3 millones de UF, cifra levemente inferior a 2014″.

Al contrario, Eduardo Crawley-Boevey, de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya, dice que el bimestre fue dinámico e incluso superior a 2014, “pero con acento en el mercado de casas en el sector de Chamisero y Chicureo Norte, en el segmento entre las 5 mil y 8.500 UF”.

Rodrigo Lyon, gerente general de Inmobiliaria Actual, indica que la velocidad de venta se mantuvo estable para la firma. “Siguen muy activos para nosotros Ñuñoa, San Miguel y Huechuraba. Los rangos más activos están entre las 3 mil y las 6 mil UF”, asegura.

Ariel Magendzo, de Paz Corp, agrega que en enero y febrero vieron más actividad en Santiago poniente y que para 2015, la compañía contempla un nivel de ventas similar al del año pasado. “Creemos que esto también aplicará para el resto de la industria”, agrega.