Falta de terrenos, exigentes normas y retornos altos llevan a inmobiliarias a crecer en A. Latina

• En total son 20 las empresas chilenas que ya cuentan con operaciones en la región. Perú es el país con mayor presencia gracias a su crecimiento económico, la profundidad de la demanda y su alto déficit en viviendas.

Fuente: El Mercurio

Son 20 las inmobiliarias chilenas que hoy tienen presencia en otros países de Latinoamérica, sumando un catastro de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) y un levantamiento de la consultora Tinsa en Perú. “Chile pierde ritmo de crecimiento y las empresas tienen dos caminos: achicarse o crecer en otros mercados. Ambos efectos se están viendo y se verán en los próximos años”, dice el presidente de la comisión de Asuntos Internacionales de la CChC, Fernando García-Huidobro.

Para Ignacio Droppelmann, gerente comercial de Inmobiliaria Fundamenta -que lleva un año en Perú y está con planes a corto plazo de instalarse en Colombia-, el importante número de firmas chilenas en Latinoamérica se debe a que el mercado en Santiago está copado. “Los planos reguladores son cada vez más exigentes y restrictivos, hay una fuerte escasez de suelo y hay un poco de ambigüedad sobre los efectos que tendrá la reforma tributaria. Entonces, empiezas a mirar para el lado, para diversificar el riesgo de tu negocio”, dice.

Hay coincidencia entre los actores de la industria en que el escenario local ha ido perdiendo atractivo. Incluso existen empresas que han optado por no apostar por regiones y potenciar su proyección internacional. Inmobiliaria Actual es una de ellas: “En el norte vimos que dependía mucho del cobre y en el sur faltaba profundidad de mercado, por lo que cuando la cosa se pone mala, la venta se va a cero”, dice el gerente general, Rodrigo Lyon. Hace dos años que están en Perú y Colombia, y esperan que a 2016 el nivel de operaciones se equipare a Chile; es decir, tener ocho proyectos simultáneos por país.

A juicio de Lyon, el negocio en Chile se ha tornado muy complejo y competitivo. “Cuando los mercados maduran, las rentabilidades se ajustan y no queda otra opción que buscar destinos con costos que permitan llegar a buen valor y tener mejores rentabilidades”, agrega. Según la experiencia de Empresas Armas, con 13 proyectos en Perú, la rentabilidad de un proyecto en Lima se mueve en torno al 20% y puede llegar a 30%, mientras que en Santiago es de 17%.

Perú, el destino favorito
Perú es el país que capta la atención de más firmas nacionales: 19 ya están allá. La cercanía, la estabilidad política y el crecimiento económico aparecen como los principales argumentos. A juicio de Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas, un atractivo importante de Lima es la normativa, no tan estricta como la de Santiago. “Los planos reguladores se acomodan bastante a los proyectos inmobiliarios. Hay muchas facilidades para poder desarrollar iniciativas y trabajar con las inmobiliarias”.

Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp, agrega como plus el déficit habitacional: “Con más de 10 millones de habitantes, Lima presentaba muchas oportunidades cuando llegamos. Expandirse a una ciudad así tenía mucho más sentido estratégico que hacerlo en otra ciudad dentro de Chile”. Su firma lleva siete años en Perú y este año lanzará entre tres y cuatro proyectos en Lima.

“Hay mucho poder comprador y la demanda es altísima”, dice Villagrán. “Los proyectos van con buenas velocidades de venta”, reconoce Lyon, de Actual, firma que está en proceso de comprar tres sitios en la capital peruana.

Otra ventaja es que las ventas entran inmediatamente a sus arcas, independiente de que el proyecto aún no haya comenzado, bajo la figura de la compra de bien futuro. “Los bancos desembolsan los créditos hipotecarios a los clientes antes de la entrega de la propiedad, de modo que si un proyecto tiene buena preventa, el desarrollador no necesita endeudarse para financiar la construcción”, explica Magendzo de Paz.

Colombia como opción
Colombia aparece como el siguiente país con mayor presencia chilena: hay cuatro empresas. Para Rodrigo Lyon, no es casualidad este interés: “Son los dos países donde hay una economía abierta y profundidad de demanda”.

Para Marcos Kaplún, director de Kayco International Group, uno de los atributos de Colombia es su amplio abanico de alternativas, con cinco ciudades importantes. Bogotá, Medellín, Cali, Barranquilla y Cartagena de Indias tienen más de un millón de habitantes. “No hay solo interés en Bogotá. Ahora, por ejemplo, estamos viendo con empresas chilenas la posibilidad de hacer edificios en Cartagena de Indias”.

Eso sí, Fernando García-Huidobro aclara que la industria peruana es más atractiva: “El mercado colombiano es más maduro que el peruano. Tiene restricciones importantes de suelo urbano, lo que implica que es más difícil armar proyectos y demoran más tiempo en su desarrollo”.

Pero Rodrigo Lyon cree que Colombia cuenta con una figura única que presenta una gran ventaja para los chilenos: las fiducias. “Son empresas que se hacen cargo del negocio inmobiliario: prestan el dinero para construir el edificio y reciben los anticipos de los clientes. Es un modelo muy interesante, porque da seguridad al inversionista extranjero”. Actual tiene ocho proyectos: cuatro edificios habitacionales, dos oficinas y dos centros de distribución.

Países en el radar
La superioridad peruana y colombiana va a mantenerse. Sin embargo, han aparecido nuevos destinos, entre los que destacan Uruguay, Bolivia y Ecuador: “Las inmobiliarias chilenas están mirando estos lugares y también ya están apareciendo fondos de inversión y family offices interesadas en invertir”, dice Kaplún.

La comisión de Asuntos Internacionales de la CChC está explorando mercados regionales más pequeños que los tradicionales, como Ecuador, Paraguay, Uruguay, Costa Rica y Nicaragua. “Tenemos previstas misiones comerciales a dichos países durante 2015″, agrega García-Huidobro.

El interés por ahora es bajo, porque se trata de mercados pequeños o con bajo crecimiento, pero tienen un gran potencial, ya que hay mucho por hacer, dicen.

En el otro extremo está Brasil, un gigante que intimida. Paz Corp es el único caso chileno. “La principal diferencia con Chile es la dificultad que existe para obtener los permisos de edificación. Son procesos más largos y burocráticos”, dice Magendzo. Por lo pronto, la firma tiene tres proyectos en Sao Paulo y quiere sumar tres más, con una inversión anual de cerca de US$ 30 millones.

20% es la rentabilidad promedio de un proyecto inmobiliario en Lima, según Empresas Armas, y puede incluso llegar sin problemas al 30%, mientras que en Santiago se queda en 17%.

LA COMISIÓN DE ASUNTOS INTERNACIONALES DE LA CCHC ESTÁ EXPLORANDO MERCADOS REGIONALES MÁS PEQUEÑOS QUE LOS TRADICIONALES, COMO ECUADOR, PARAGUAY, NICARAGUA Y URUGUAY.

Expansión regional
De acuerdo a un catastro de la Cámara Chilena de la Construcción e información de Tinsa en Perú, las empresas chilenas que tienen operaciones en la región son:

Perú: Inarco, 3L, Cypco, Inversiones Paz Inmobiliaria, Inmobiliaria Brotec Icafal, DLP, Inmobiliaria CVP, Empresas Armas, Besalco, Imagina, Sencorp, Tecsa, Echeverría Izquierdo, Galilea, Enaco, Salfacorp, Actual, Fundamenta y Sinergia.

Colombia: DLP, Besalco, Tecsa y Actual.

Ecuador: Moller y Pérez Cotapos.

Bolivia: Moller y Pérez Cotapos.

Brasil: Inversiones Paz Inmobiliaria.

La importancia del socio local
Al llegar a un país, las inmobiliarias chilenas tienden a asociarse con una empresa del lugar. “En este negocio es imposible hacerlo de otra manera, porque no es como fabricar zapatos. Hay que construir y vender allá, con las condiciones de cada lugar”, señala Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria, con 13 proyectos en el extranjero. Agrega que el socio local aporta sus conocimientos en la elección del sitio, la definición del producto, la estrategia publicitaria y la gestión de venta, por ejemplo. “No puedo desde Chile decir si una cuadra es mejor que otra, o si a los compradores les gustan las terrazas más grandes o más chicas. Son definiciones de cada país”, precisa Lyon.