Así era el polémico “Proyecto Machalí”

• La empresa Caval, que tiene como socia a Natalia Compagnon, elaboró una serie de informes tanto para conseguir el crédito que le permitiera comprar el terreno, como para revenderlo al sector inmobiliario. En estos documentos, propusieron construir un hotel de 6.000 metros cuadrados.

Fuente: La Tercera

Francisco Siredey Escobar
En diciembre de 2012, la arquitecta María Luisa Valenzuela entregó un informe de 44 páginas sobre las posibilidades inmobiliarias en la comuna de Machalí, que ha doblado su población en los últimos 10 años. “Ha mantenido en el tiempo un sostenido crecimiento, situándose como el barrio alto de Rancagua”, se lee hacia el final del documento. Entre las razones de esta alza se cuenta la cercanía con la Carretera del Cobre, que conecta Rancagua y la mina El Teniente, que sería ampliada en tres años más.
Esta información sirvió de apoyo a la empresa Exportadora y de Gestión Caval para salir a buscar el crédito que le permitiera comprar tres fundos en Machalí: Santa Elena (4 ha), Santa Cecilia (18,46 ha) y San Diego (21,87 ha), de una extensión total de 44,3 hectáreas. Entre 2012 y 2013 estos antiguos terrenos de Wiesner S.A. eran administrados por un síndico de quiebra.

Inicialmente, la obtención del préstamo fue un triunfo; hoy, en cambio, es lo que ha traído problemas a una de las socias de Caval, Natalia Compagnon, esposa del director sociocultural de la Presidencia, Sebastián Dávalos Bachelet, y nuera de la Presidenta Michelle Bachelet, pues los $ 6.500 millones requeridos para el negocio fueron entregados por el Banco de Chile después de una reunión ocurrida el 6 de noviembre entre el dueño y vicepresidente del banco, Andrónico Luksic, y Compagnon. La oposición no tardó en calificar el hecho de “tráfico de influencias”, mientras que en el oficialismo han apuntado a la urgencia de que el hijo de la Jefa de Estado haga pública su declaración de patrimonio.

Los detalles del polémico “Proyecto Machalí” se encuentran en varios informes de Caval, a los cuales tuvo acceso La Tercera. En ellos se realiza un minucioso análisis del mercado hotelero e inmobiliario en la Región de O’Higgins para ser presentado a los eventuales compradores del paño.

El negocio queda claro desde la primera diapositiva presentada por Caval a los bancos: “Proyecto considera la compra de 44 hectáreas en Machalí, a orillas de la Carretera del Cobre, a un valor de UF 0,56 m2 promedio, para su posterior subdivisión y venta a inmobiliarias de vivienda e inversionistas de renta fija”. De esas 44 hectáreas, originalmente sólo cuatro eran de uso urbano, pero podían ser extendidas a ocho con permisos de los organismos pertinentes; las restantes 36 eran rurales. La premisa de Caval era que el nuevo plan regulador transformaría estas 36 hectáreas en terreno urbano, elevando así su valor. Esto todavía no se concreta, pese a que en un informe de octubre de 2013 Caval expuso que el proceso llevaba “un 90% de avance”.

En cambio, el aprovechamiento de las ocho hectáreas adyacentes a la Carretera del Cobre podía ser inmediato. La propuesta de Caval -que no pretendía construir directamente en los terrenos, sino venderlos- consistía en construir una zona de servicios, compuesta por un hotel y un centro comercial. El primer recinto estaba pensado para tener 134 habitaciones en un espacio de 6.000 metros cuadrados y su rentabilidad futura estaba apoyada en un informe de la empresa Horetur, Hotel & Restaurante Consulting. “El hotel permitirá dar servicios de hotelería a ejecutivos de paso por la ciudad, visitantes a empresas en la zona o público en general”, se lee en uno de los documentos de Caval.
Según los archivos de la empresa, en octubre de 2013 ya existían contactos con Cencosud y Mall Plaza para negociar el terreno para el mall aledaño al hotel. Sin embargo, a esas alturas del año, Caval aún no tenía el financiamiento completo para comprar.

La promesa de compraventa por el campo de Machalí había sido firmada a mediados de 2013, con el compromiso de depósito de una garantía de $ 100 millones a fines de agosto. El plazo se extendió a octubre. Finalmente, el préstamo del Banco de Chile se aprobó el 16 de diciembre de 2013, un día después del triunfo de Bachelet sobre Evelyn Matthei en segunda vuelta.

De acuerdo al informe de la arquitecta Valenzuela, la demanda por viviendas nuevas en Machalí estaba entre 500 y 700 por año en 2013. Este antecedente servía para ilustrarles a potenciales compradores la oportunidad de construir microbarrios residenciales en las 36 hectáreas restantes apenas se aprobara el nuevo plan regulador. Caval proponía también la prolongación de Avenida Santa Elena, para dividir los predios Santa Cecilia y San Diego.

En los documentos de Caval se sugiere el levantamiento de casas DFL-2 de 370 metros cuadrados, lo que elevaría la densidad habitacional de 115 personas por hectárea, aunque en la opinión de Valenzuela era mejor construir casas más chicas, que apuntaran “al mercado medio-alto” en vez de exclusivamente “alto”, para obtener una mayor velocidad de venta.

Sin embargo, esta parte del proyecto es imposible de realizar sin un nuevo plan regulador que transforme el uso de suelo. En la actualidad, esto ya no sería problema de Caval, pues ya existe una promesa de compraventa con la Inmobiliaria Ruta 86, cuyo dueño es el empresario rancagüino Hugo Silva, que habría pagado $ 9.500 millones, dejándole a la sociedad de Compagnon una ganancia de $ 3.000 millones, lejos de los casi $ 14 mil millones que pretendían embolsarse originalmente.

Contactado por La Tercera, Silva no quiso confirmar ni desmentir el acuerdo por el controversial terreno de Machalí.