Ubicación es esencial para proyectar locales en primeros niveles de edificios

• Los sectores más apetecidos son aquellos en que la circulación de personas por hora es alta; por ejemplo, en la Región Metropolitana, las comunas de Las Condes, Providencia, Santiago, Ñuñoa, Vitacura y Maipú.

Fuente: El Mercurio

Angélica Bañados
Edificios de departamentos y oficinas con placas comerciales instaladas en sus primeros pisos han tenido un crecimiento explosivo en los últimos años. Y es que con el ritmo de vida actual, las personas requieren resolver sus necesidades en forma rápida y simple. Sin embargo, estos proyectos deben estar ubicados en lugares estratégicos, es decir, en zonas comerciales, con buenos accesos y niveles de consumo.

Este fenómeno está asociado a sectores de gran dinamismo inmobiliario. Francisco Suric, gerente general de Activos y Rentas, señala que para decidir estos desarrollos las inmobiliarias analizan variables como la ubicación geográfica, el segmento socioeconómico al que irá orientado el proyecto y la normativa de la zona. “Por lo general, incorporar una placa comercial mejora las ventas de cada unidad, precio y velocidad, así como también la rentabilidad del edificio”.

Desde el punto de vista comercial, explica que el éxito dependerá del tipo de locales que se instalen, ya que deben satisfacer las necesidades de las personas, es decir, comida rápida, lavanderías, locales de abastecimiento, etc. “Para proyectos de oficinas y departamentos, los mix son distintos, aunque hay tipos que sirven para ambos, por ejemplo, las cafeterías, restaurantes, librerías, farmacias, bancos, etc.”.

Al respecto, comenta que esta tendencia se está dando tanto en Santiago como regiones. En la Región Metropolitana, por ejemplo, los sectores que más presentan este tipo de proyectos son Las Condes, Providencia, Santiago, Ñuñoa, Vitacura y Maipú. “Ahora bien, actualmente existen muchas comunas que están creciendo en densidad y en potencial económico, que hacen muy atractivo estar ahí también”.

Requisitos
En la medida que la normativa lo permita, la ubicación es muy importante al momento de tomar la decisión de construir, comprar o arrendar, sumado al tipo de proyecto y el poder de consumo de la zona. “Un correcto análisis del potencial de la ubicación estará dado por flujos, entorno comercial e infraestructura vial y peatonal”, señala Pedro Pablo Rivas, gerente división desarrollos comerciales de Global Property Solutions.

Explica que es recurrente que en superficies en el primer piso y a veces en el segundo, por su exposición y sensación de seguridad, se analice la conveniencia de habilitar para usos comerciales. “Obviamente, el beneficio es poder vender o arrendar áreas no útiles para un producto principal como oficina o departamento, que de otra forma se destinan a áreas comunes y/o equipamiento del edificio”.

Lo cierto es que no todos los proyectos pueden contar con una placa comercial, ya que hay edificios orientados a departamentos de estratos socioeconómicos altos donde se percibe que puede afectar el valor comercial, dado que por un lado se asocia a unidades habitacionales no muy exclusivas, y por otro lado, dependiendo del diseño de circulaciones, puede afectar el tránsito peatonal y vehicular a los departamentos.

“En el caso de edificios orientados a otros estratos socioeconómicos es relativo, ya que depende del destino comercial al cual se oriente la placa. Si está en un edificio ubicado en zonas de alto flujo, como Santiago centro, la compatibilidad es menos restrictiva, ya que en este sector la cercanía al comercio es vista positivamente”.

Y añade: “En cambio, en un sector de bajo flujo, lo que le generará un mayor valor es un comercio formal más bien de destino, como por ejemplo una tienda especializada de decoración. Entre un extremo y el otro, el mix que se busque dependerá del análisis de flujos y características los perfiles de sus calles y veredas”.

Características
Las superficies de los showrooms o placas comerciales que ofrecen los proyectos de departamentos u oficinas están determinadas por los formatos de las cadenas y el flujo de personas en donde se ubiquen. Por ejemplo, los bancos y farmacias, en general, demandan superficies entre 70 a 150 m² y una tienda especializada entre 40 y 70 m².

“Muchas de estas placas están en manos de los inversionistas o de las propias inmobiliarias, por lo que regularmente no están en venta. Referencialmente, los niveles de precios de arriendo en un lugar como Apoquindo en los tramos de flujo medio pueden estar en el rango de 0,8 a 1,2 UF/m²”, detalla Rivas.

Otro aspecto importante, indica Alejandro Videla, gerente general de Inmobiliaria Vertical, es que los locales, en general, deben verse desde el exterior fácilmente y tener buenos accesos, lo que determina su valor tanto en ventas como en renta. “Es fundamental que los locales que atiendan público tengan estacionamientos en el mismo nivel, eso facilita el flujo de clientes”.

Y agrega: “Los distintos operadores tienen la necesidad de acercarse a sus clientes antes que lo haga la competencia, por lo que siempre están buscando zonas estratégicas donde detecten que existen necesidades no cubiertas. Así, todo edificio que lleva locales comerciales en sus primeros niveles, beneficia la rentabilidad del proyecto, ya que su valor por m² es superior al m² de oficinas en los pisos superiores y el costo es similar, siempre y cuando se justifique hacer locales por estar en un sector comercial”.