Casa chica retorno grande

• Los departamentos unipersonales conforman el más dinámico segmento de la inversión inmobiliaria. Pero tenga cuidado con sus costos ocultos, que muchas veces pueden arruinar la rentabilidad de su inversión.

Fuente: El Mercurio

FABIOLA ROMO
Pablo Contador (36 años) hizo el diagnóstico correcto. Hace cinco años pensó que en Chile había cada vez más personas que querían vivir solas. Por lo que, aprovechando un pequeño capital que había acumulado, puso el pie para comprar cuatro departamentos nuevos de 40 metros cuadrado (un dormitorio y un baño) en el centro de Santiago y los ofreció en arriendo. La respuesta inicial fue mejor a la esperada. “Tenía que cargar tres veces el celular durante el día para atender las llamadas que me hacían los interesados apenas ponía el aviso”, dice. “En general lo arrendaba al primer o segundo interesado”.

Contador vio el lado amable de invertir en el sector inmobiliario que más crece en Chile por estos días. Jóvenes que dejan a sus padres buscando su independencia, solteros crónicos, divorciados sin hijos. Extranjeros que se quedan en Chile por poco tiempo. Trabajadores temporales. Amantes en busca de un nido de amor o parejas que buscan reducir sus costos al mínimo. Todos ellos están en búsqueda de un pequeño departamento en un lugar bien conectado de Santiago. Aunque no hay datos exactos, varios en la industria cifran en 600.000 las personas que viven solas en Chile. Gran parte de ellas está en la búsqueda de un departamento en la capital.

La oferta inmobiliaria ha respondido. En los últimos tres años, el crecimiento de este mercado ha sido de entre 20% y 25% según estiman en la firma de servicios inmobiliarios Colliers. Sin ir más lejos, hoy se venden más de 600 unidades al mes en este formato sólo en la Región Metropolitana, según TocToc.com, multiplataforma inmobiliaria de la Cámara Chilena de la Construcción, que estima que el crecimiento de estos departamentos se empezó a acentuar notoriamente a partir de diciembre de 2013.

Actualmente, la oferta disponible para la venta en el Gran Santiago abarca entre 4.500 a 5.000 unidades de un dormitorio, las que promedian los 35 m2 edificados, según datos de Colliers.

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Otro que ha probado suerte en este negocio es Felipe Urbina, un profesional que recién pasa de los 30 años y quien compró tres propiedades de estas características en una comuna cercana al centro de Santiago, cuya plusvalía va en aumento: Independencia. “Es una inversión hecha pensando en el retiro o por sobre 20 años plazo. El departamento se va pagando solo y deja un remanente de unos 40 mil o 50 mil pesos. Con lo que me dejan los tres, hago un fondo de ahorro que incluso me permitiría pagar el dividendo en caso de que uno de ellos se quede sin arrendatario”, explica.

La ubicación es clave porque los precios del arriendo mensual varían mucho de sector a sector. “El valor del arriendo de departamentos de un dormitorio en el centro de la capital fluctúa entre los $220.000 y los $300.000, mientras que en Estación Central, para el mismo producto, no supera los $180.000″, dice José Valdés, corredor asociado de la firma de servicios inmobiliarios RE/MAX Urbe.

La oferta, en todo caso, ya tiene sus barrios preferidos. “Una de las zonas más relevantes en este tipo de programa es Santiago Centro, que representa casi el 50% de todas las ventas de Santiago de propiedades de un dormitorio. Le sigue Nuñoa con algo más del 10%; y a continuación se ubican Estación Central y Las Condes”, dice Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de TocToc.com. “En estas cuatro comunas se registra el 80% de las ventas totales de departamentos nuevos de un dormitorio y un baño, en la Región Metropolitana”.

Estas preferencias están siendo complementadas por nuevos barrios emergentes, como Independencia, Estación Central o San Miguel. Al tener una mayor oferta nueva a menor precio que otras y al tener buenas conexiones para la movilización, permiten que los inversionistas tengan un mayor retorno de su inversión.

De hecho, la recomendación de los expertos es que, por el estilo de vida de las personas que buscan vivir solas, es importante buscar un departamento a buen precio, pero que esté cerca del Metro, además de supermercados, strip centers y ojalá algún restaurante o servicio de comida a domicilio (suelen no usar mucho la cocina).

LA RENTABILIDAD Y LOS COSTOS
Un elemento adicional de estos departamentos es que todos son sujetos al beneficio del DFL2, lo que significa que pagan la mitad de contribuciones por 20 años y que los flujos que generen por el arriendo no se consideran ingresos. Es decir, están libres del impuesto a la renta. En el caso de las viviendas nuevas, además, la inscripción en el Conservador se rebaja en 50%, así como el impuesto de timbres y estampillas. Y está libre de impuestos por herencia o donación.

Desde 2010, este beneficio tributario está limitado a dos propiedades por persona. No obstante, este segmento, a diferencia de otras inversiones inmobiliarias, no sufrirá los embates de la reforma tributaria, ya que la nueva ley pone fin a la exención tributaria a viviendas con un costo superior a las 2.000 UF (unos $50 millones) pero no a las que cuestan menos (por supuesto, existen departamentos de un dormitorio que superan ese valor, pero no es la regla).

La rentabilidad esperada de estos departamentos es mayor que la de un depósito en el banco o en fondos mutuos de renta fija. “Un depósito a plazo de $30.000.000, por ejemplo, ofrece una tasa de 4,59% anual, es decir, $1.379.000 al año. Al comprar un departamento por ese mismo valor, en cambio, la renta por lo alto alcanza los $250.000, es decir, genera $3.000.000 en el mismo periodo, un retorno del 10%”, dice Juan Salas, de Salas Propiedades. La rentabilidad puede ser mayor si el departamento se compra en verde (cuando el proyecto le falta mucho aún por terminar), y que fue lo que hizo Felipe Urbina con sus tres departamentos. Aunque algunos ya se están lanzando a comprar en blanco, es decir, adquirir la propiedad cuando el proyecto inmobiliario aún no está en ejecución ni tiene piloto o sala de ventas instalado.

Los riesgos
Pero claro, eso es en teoría, pues el cálculo de retorno no incluye una serie de costos a los que están expuestos este tipo de inversiones. El primero de ellos se debe al poco tiempo de permanencia promedio de los arrendatarios y, por tanto, su alta rotación. “Es una desventaja”, dice Cristián Silva, gerente general de Fermont Gestión Inmobiliaria, quien destaca la importancia de hacer un buen análisis de la persona que va a arrendar la propiedad, para analizar el tiempo posible que se va a quedar en el departamento y si le será posible cumplir con el pago mensual de arriendo. “Lo peor de este negocio es caer en insolvencia, que deteriore la inversión y peor aún, que haya que iniciar un juicio para desalojar a las personas”.

El problema es que, en muchos casos, las personas que viven solas pueden terminar dañando los departamentos o incumplir los flujos de pago comprometidos.

Pablo Contador, cuenta que ha tenido que asumir muchos costos debido a que algunos arrendatarios han dejado los departamentos en pésimo estado. “Uno se llevó todos los artefactos del baño y las llaves de la cocina”, dice Contador. “En otros casos se han escapado por la noche, dejando enormes deudas de gastos comunes y de luz. También debí poner una demanda a uno que dejó de pagar y no se quería ir”. Tantos fueron los costos que Contador decidió vender dos de los cuatro departamentos.

Para reducir estos riesgos, Silva, de Fermont, recomienda evitar casos en que el deudor, el que firma el contrato de arriendo, sea distinto a quien va a vivir en él. “Es el caso de estudiantes y personas fuera de Santiago, que estén por trabajos temporales”.

No obstante, los departamentos pequeños responden a una demanda que emerge con los cambios demográficos, una tendencia que está protegida de la desaceleración económica. Por ello, su rentabilidad anual puede estar por sobre el 7% que Collier estima para la industria en general. Con el mercado de oficinas incrementando su vacancia y el sector comercial contrayendo su oferta, la inversión en estos pequeños departamentos puede ser una buena alternativa para quienes buscan crecer en el sector inmobiliario.