Auditora estima que compra de colegios costaría más de US$ 2 mil millones y advierte que el sistema está paralizado

• Especialistas aseguran que opciones de venta y de arriendo planteadas por proyecto de ley son poco rentables y que a dueños les convendrá más cerrar y cambiar de rubro.

Fuente: El Mercurio

Macarena Toro
En Chile hay más de cinco mil colegios particulares subvencionados y 599 privados. Aunque estos últimos son los menos tocados por el proyecto de ley que pone fin al lucro, copago y selección, ya varios han suspendido sus intenciones de compra o venta. La incertidumbre por el efecto de los cambios se ha dado con más fuerza todavía en las escuelas subvencionas. Una situación que ya comenzaron a detectar los analistas inmobiliarios.

“Ante mayor riesgo e incertidumbre, se paran todas las transacciones. El valor de arriendo solo por la reforma tributaria puede caer 10% y con la reforma educacional también tendrá otro efecto”, dice Emilio Venegas, del Área de Finanzas Corporativas de la auditora BDO.

La consultora especialista en análisis inmobiliario de colegios y universidades estudió los efectos del proyecto de ley, incluyendo la opción de arriendos que rechazó la Cámara de Diputados y que el Gobierno anunció que repondrá en el Senado. Aunque afirman que arrendar es la opción más “eficiente” para las corporaciones que tienen como fin principal la educación, advierten que determinar que su valor no debe exceder el 11% del avalúo fiscal es “pésimo”.

“Si yo tengo un colegio y lo arriendo a tarifa de mercado, con esto (el proyecto) me conviene cerrar ese colegio y vender el terreno a tarifas de mercado más que arrendarlo como el proyecto contempla”, afirma Venegas.

Sin entrar en opiniones respecto de la necesidad de acabar o no con el lucro, él y Nicolás Herrera (del Área Real Estate de BDO) coinciden en que la fórmula planteada es poco viable.

“El Estado no es un actor inmobiliario y pierde eficiencia si se dedica a eso. Si el día de mañana la ley se promulga y se establece que la opción es no arrendar (como está hoy), el Estado debiese comprar y la condición de mercado que se ofrece es 1,8 veces el avalúo fiscal. Si el Estado se hace de estos colegios, la pérdida futura en términos de la mantención va a ser altísima y el costo-beneficio para los alumnos no va a ser educación de calidad, sino que una pérdida de eficiencia”, enfatiza Herrera.

Según BDO, considerando un colegio promedio, de 330 alumnos, con costos de edificación 15 UF por m y un valor de terreno de 1,5 UF por m , adquirir el 80% de los colegios subvencionados costaría US$ 2.100 millones, cifra similar a la que ha comentado el ministro Nicolás Eyzaguirre.

Sin embargo, Venegas y Herrera advierten que “el Estado no va a ser capaz por sí solo de regular todos los aspectos”. Añaden que la solución para asegurar el fin del lucro puede ser más simple: “Pídele a un tercero, pero que por favor sea certificado e inscrito en la Superintendencia de Valores, que te certifique que el contrato de arriendo sea a precio justo”.

Y Venegas agrega que el foco debe estar en las sanciones porque “si los sostenedores van a lucrar, que tengan una pena o un castigo que corresponda”.

“Letra chica” en contratos de arriendo podría permitir lucro
“Aunque se fije un arriendo hay muchas variables que pueden hacer que con ese contrato se pueda sacar plata por otro lado”, advierte Emilio Venegas. Sin opinar si el fin del lucro es positivo o no, el especialista explica que aunque se establezcan arriendos a precios fijados por el Estado o a un canon razonable, “si (por cláusulas de los contratos) el colegio va a terminar pagando las mantenciones y expansiones, igual sería lucro”. Ese tipo de pagos no están prohibidos en el proyecto.

“La teoría de contratos te dice que no existe el contrato perfecto, porque aunque pongas 20 regulaciones, siempre va a haber una 21. Obviamente, tienes que fijarte en las cosas más grandes, por eso es mejor que alguien externo evalúe el arriendo justo”, comenta.