Departamentos de 1, 2, 3 o 4 dormitorios: los más rentables desglosados por comunas

• Espacios pequeños, eso sí, presentan una mayor tasa de rotación que los más grandes.

Fuente: Las Ultimas Noticias

Rodrigo Sepúlveda S.
Si está pensando en invertir sus ahorros en un departamento, debe saber que el espacio de este no solo influirá en poder colocar más camas, sillones o aquel mueble que le heredó la abuelita. Si quiere hacer un buen negocio, lo mejor sería que comprara un departamento pequeño.

Eso se desprende de un estudio que realizó el portal web de venta de propiedades Toctoc.com, sobre una muestra de 19.573 viviendas, donde se establece que los departamentos de uno y dos dormitorios son más rentables anualmente que los de tres o cuatro. En cifras, los de una pieza llegan al 6,38% anual, los de dos al 6,32%, los de tres a 5,92%, y los de cuatro a 6,03%. Nicolás Gumucio, gerente del área inmobiliaria de la empresa, explica el porqué: “Hay más personas que tienen interés en arrendar departamentos de una y dos habitaciones. Y en el caso de que los precios de arriendo suban, la disposición de pago se mantendría”.

Profesionales jóvenes recién iniciando sus carreras, estudiantes de regiones, personas separadas y solteros empedernidos serían el sabroso grupo objetivo de este tipo de propiedades. “Una persona que arrienda un depto grande está pagando tanto dinero que en algún momento pensará en comprar. Si soy un inversionista y compro un departamento grande para la renta, me va a costar más arrendarlo que uno pequeño, porque el grande lo va a arrendar necesariamente una persona con familia”, complementa Hernán Marchant, asesor inmobiliario.

Los departamentos chicos son más rentables, pero tienen un problema: la alta tasa de rotación. “Quien lo arrienda tiende a cambiarse seguido, no tiene tanto arraigo a la propiedad. Y por otro lado, si bien en los grandes la gente se queda más tiempo, en estos la tasa de reposición es mayor, es decir, sale más caro volver a dejarlo impecable luego de que se desocupa, porque tienen más usos y sufren mayor deterioro”, añade Sergio Villagrán, gerente comercial de Empresas Armas.

“En general tasas de rentabilidad bruta anual superiores a un 5-6% son buenas. De hecho, si comparamos estas tasas de rentabilidad con las que se obtienen en otros países del mundo, Chile es un muy buen lugar para invertir en propiedades”, dice Nicolás Izquierdo, jefe de estudios de Portalinmobiliario.com.

Paso a paso, Calcule la rentabilidad de su propiedad
Para calcular la rentabilidad, debes tener 2 datos importantes: valor de la propiedad y el arriendo estimado. Para calcularlo debe multiplicar el valor del arriendo por 12 (los meses del año), pero en UF. El resultado de esa operación divídalo por lo que le costó la propiedad. Por ejemplo, si tengo un depto. de 2500 UF y su arriendo estimado es de $350.000 mensual (14,4 UF aprox.), el ejercicio debiera ser el siguiente:

Arriendo estimado X 12 meses = valor preliminar

14,4 x 12 meses = 172,8

Valor preliminar/valor de la propiedad = rentabilidad

172,8/2.500 = 0,069 -> 6,9%

El mejor negocio
Algo que debiera considerar sí o sí antes de comprar una propiedad en cualquier comuna es la rentabilidad anual de cada lugar. Según el estudio de Toctoc.com, las comunas con mejor rentabilidad son La Florida con 7,9% anual, Recoleta con 7,3% e Independencia con 7,2%. El buen negocio en estos lugares se explica por la alta demanda y la poca oferta de departamentos con entrega inmediata. “En el caso de Independencia, se ha convertido en una de las comunas con mayor potencial de desarrollo urbano. La futura línea 3 del Metro, universidades, hospitales y su cercanía al centro de la capital la favorecen. De hecho, los sectores dentro del radio de las nuevas líneas del Metro son los más beneficiados en plusvalía, la cual podría alcanzar hasta un 30%”, dice Javiera Cruz, Gerente de Asuntos Corporativos de Ralei Grupo Inmobiliario.