Oportunidades de inversión no solo están en las compras tradicionales

• Para los pequeños y medianos inversionistas, hoy existen en el mercado opciones interesantes para ingresar al mercado de los bienes raíces. Alternativas como los fondos públicos inmobiliarios o proyectos de facilities habitacionales son algunas de las opciones.

Fuente: El Mercurio

La compra de un departamento para renta es quizás la alternativa más socorrida por los pequeños y medianos inversionistas inmobiliarios. Pero hoy el mercado entrega otras opciones, que según sus gestores permiten obtener interesantes rentabilidades.

Una de las posibilidades es participar en algún fondo público inmobiliario, que desde su aparición hace algunos años han tenido una interesante consolidación.

Ignacio Fajardín, gerente de Inversiones Inmobiliarias de Banchile Inversiones, explica que estos fondos inmobiliarios tienen un período acotado de levantamiento de capital, en cual los aportantes comprometen sus aportes a su conformación. Es decir, no se compra una unidad en específico, sino que, como su nombre lo dice, se pasa a formar parte de un fondo.

“Luego de este período de levantamiento de capital, no se venden más cuotas y se debe esperar al siguiente fondo. En caso de que algún cliente quiera vender sus cuotas antes del término de este, a través del mercado secundario, es posible transar sus cuotas y darle la alternativa a los clientes que quieran entrar, comprar dichas cuotas”, indica Ignacio Fajardín.

Explica que en el caso de Banchile los montos mínimos a invertir varían según fondos, pero por lo general parten de las 250 UF por aportante. “Nuestra intención es que la mayoría de nuestros aportantes tenga la opción de participar de esta alternativa de inversión, que les permita diversificar sus carteras”.

Explica que en el caso de Banchile los fondos públicos inmobiliarios se separan en las 3 líneas principales del negocio inmobiliario; desarrollo, rentas y plusvalía.

“El último fondo levantado en marzo de este año por un monto de 25 MMUS, fue un Fondo de Desarrollo, en donde se contaba con una cartera preaprobada de proyectos. Actualmente nos encontramos evaluando diferentes alternativas de inversión para lanzar durante el segundo semestre un nuevo fondo”.

Agrega que los comportamientos de los fondos de Renta y Plusvalía han estado alineados con nuestras proyecciones iniciales. “En el caso de los Fondos de Desarrollo, su performance ha superado las expectativas. Nuestro Fondo 4 de desarrollo, que inició sus operaciones el 2010 y que se estima su finalización para este segundo semestre, entregará a los clientes una rentabilidad anual de dos dígitos sobre la UF”.

Nueva opción
A su vez, otra alternativa que apareció recientemente en nuestro país es la posibilidad de comprar una unidad en un edificio destinado a apart hotel.

Gonzalo Jiménez Cocq, director inmobiliario de Facilityrent.com, explica “que se trata es el primer crowdfunding inmobiliario chileno, perteneciente al Colegio Facility Management de Chile”.

Por esta modalidad, cuenta, se adquieren habitaciones. “Se compran edificios nuevos completos, que son construidos para apart hotel, los cuales buscan satisfacer un nicho de mercado actualmente insatisfecho, dado que permite a profesionales jóvenes o personas jubiladas habitar en este tipo de activos inmobiliarios, ahorrando contratar asesoras del hogar.

Afirma Gonzalo Jiménez que el modelo Facilityent.com, entre otros aspectos, permite maximizar la rentabilidad de los proyectos inmobiliarios y entrega un mecanismo legal que agrupa a “inversionistas hormiga”, quienes actualmente invierten en apart hoteles en edificios habitacionales tradicionales. “Ello permite evitar los actuales problemas que se identifican internamente en edificios donde conviven diferentes intereses”.

Indica que los valores de las habitaciones van desde las 1.200 UF, con un pie de 10%, documentado a 24 meses, más una comisión de gestor inmobiliario. “El resto puede ser complementado con crédito hipotecario con un plazo máximo de 30 años, similar forma de adquirir un departamento habitacional para arriendo mensual”, señala.

Asegura el ejecutivo que la rentabilidad de este activo es mayor, ya que posee diferencias en comparación con el modelo tradicional.

“Se adquiere una habitación en una cadena de edificios de apart hotel, generando flujos mensuales desde el primer mes, ingresos superiores por ser pago por día”.

Además, señala, “no posee distorsiones que afectan la rentabilidad, que sí afecta un departamento habitacional, tales como gastos comunes impagos o multas por incumplimiento reglamento interno y la persecución en algunos casos de comité, que impiden el desarrollo de la inversión”, entre otras.

Afirma que “la rentabilidad anual oscila entre un 12% a 17%, desarrollando una segunda renta mensual desde el primer año de funcionamiento, ya que el modelo tradicional indica cancelar el dividendo con el arriendo.

A su vez, señala, el edificio apart hotel, una vez funcionando, se ofrece a venta como un activo con renta inmobiliaria, a un fondo de inversión inmobiliario o compañía de seguros, superando en más de un 50% el valor libro de compra inicial del activo, considerando los ingresos mensuales que genera por su modalidad de apart hotel.

Afirma el ejecutivo que las compraventas se desarrollan directamente con las inmobiliarias adheridas a Facilityrent.com, “ya que cumplen todas las normativas legales vigentes. Acabamos de cerrar este mes con dos inmobiliarias, y ya estamos con un proyecto en estado transparente, o sea que aún no está en blanco, pero ya con inscripciones abiertas a inversionistas hormigas. Creemos que la venta del edificio será muy rápida, dada la experiencia real observada en EE.UU. y España”.

Indica que “una vez inscritos un número importante de interesados, se enviará la información completa del proyecto, que son 200 habitaciones, ubicado en la comuna de Independencia, cerca del metro, y construido y habilitado legalmente para apart hotel. Son habitaciones que vendrán amobladas para mantener un estándar en el servicio a desarrollar, ya que no son departamentos. Habrá unidades de uno y dos dormitorios. Los espacios comunes estarán construidos para apart hotel: spa, gimnasio, salón de comedor, piscina, servicios de mucamas, lavado y planchado de ropa, comidas, entre otros servicios de apart hotel”.