Ñuñoa encabeza oferta en torno a Línea 4 de Metro

• De las cuatro comunas que convergen en este sector, actualmente solo Ñuñoa y La Reina poseen proyectos en oferta, cinco en la primera y uno en la segunda; mientras que en Las Condes y Providencia no existen.

Fuente: El Mercurio

Distintas realidades desde el punto de vista inmobiliario presenta el entorno a la Línea 4 del Metro. Seccionada en base a las cuatro comunas que componen el eje Tobalaba, la oferta en Las Condes y Providencia es inexistente, mientras que en La Reina hay un proyecto y en Ñuñoa cinco.

Rodrigo Aravena, socio y director comercial de AGS Visión inmobiliaria, explica que en la comuna de Ñuñoa las condiciones de densificación son óptimas en el frente de Tobalaba, el que ya se ha consolidado a partir del año 2009, tras la crisis sub-prime.

“Hoy se está dando un fenómeno de ocupación de las segundas y terceras líneas de frente de Tobalaba, con condiciones normativas menores, pero aún posibles de ser desarrolladas inmobiliariamente y con distancias aún ‘caminables’ a las estaciones del Metro cercanas”.

En Las Condes y Providencia, por su parte, las restricciones normativas a la edificación en altura y las mejores condiciones de densificación no permiten el desarrollo inmobiliario. En la Reina, de igual forma, solo se admite edificación en altura en una manzana, denominada ‘puerta de La Reina’, ubicada en Príncipe de Gales.

Este sector posee características que lo hacen atractivo desde el punto de vista inmobiliario. Por ejemplo, el Metro permite un eficiente transporte hacia el centro laboral (Metro Tobalaba) en menos de 10 minutos, además posee áreas verdes, como el Parque Tobalaba e importantes plazas, y equipamientos de educación y comercio de gran calidad.

Ñuñoa
En relación con la oferta de Ñuñoa es posible hablar de tendencias y promedios. Aravena especifica que, dependiendo de qué normativa les afecta, son condominios de ocho o cinco pisos con valores que oscilan entre 58 UF/m² a 65 UF/m² de superficie útil.

“Las velocidades de venta observadas van entre tres y siete unidades al mes, lo que habla de una muy buena aceptación de este tipo de proyectos. En síntesis, Ñuñoa está absorbiendo la demanda inmobiliaria de todo el eje Tobalaba; es decir, de Providencia, Las Condes y La Reina”.

Al respecto, resalta que la oferta en Ñuñoa está muy determinada por las densidades de las normativas. “Estas generan un mix casi invariable de dos, tres y cuatro dormitorios, de superficies promedio de 51, 74 y 92 m², respectivamente”.

Lo cierto es que de todo el eje Tobalaba, solo en Ñuñoa existen nuevos proyectos y actualmente, según AGS Visión Inmobiliaria, hay cuatro iniciativas más. “Creemos que este tipo de corredores urbanos, donde el Estado realizó una fuerte inversión en Metro, deben y merecen densificarse”.

Y agrega: “Las comunas que no lo permiten con normas proteccionistas generan un costo social a la ciudad del que no se responsabilizan, obligando a la expulsión de población a otras zonas más aisladas y menos conectadas a los centros laborales de nuestra ciudad”.

Terrenos
Como en otros sectores, la escasez de terreno ha provocado que los precios hayan subido. Rodrigo Aravena indica que en el año 2009 los valores rondaban las 20 UF/m², mientras que hoy se pueden encontrar paños para el desarrollo de proyectos entre 25 UF/m² y 28 UF/m², lo que habla de un incremento de un 40% aproximadamente en cuatro años.

“En esta zona se da el problema de fondo de nuestra planificación urbana, ya que existe acá un collage de normativas de acuerdo con la comuna de jurisdicción que corresponde cada sub-zona”

Así, en Las Condes se permite la edificación baja, con altura máxima de cuatro pisos, y en Providencia en primera línea de 12 pisos (prácticamente agotada) y manzanas interiores de tres y cinco pisos (barrios protegidos), con muy bajas condiciones de densificación que hacen inviable toda iniciativa inmobiliaria.

En La Reina también la edificación es baja, con dos pisos, y solo la manzana de Príncipe de Gales, conocida como la ‘puerta de La Reina’, permite edificación en altura, con un proyecto en desarrollo. En Ñuñoa el frente de Tobalaba admite una altura de ocho pisos, que incrementada por incentivos normativos puede subir a diez pisos. Las manzanas interiores, por su parte, son de cinco pisos de altura máxima.