Comunas pericentrales toman la delantera

• Aunque las viviendas en altura, de superficies pequeñas y ubicadas en comunas céntricas, siguen siendo las favoritas de quienes buscan propiedades para arrendar, las miradas se están volviendo a los sectores más periféricos, cuya plusvalía se espera suba en el mediano plazo.

Fuente: La Segunda

No son pocos los factores que hay que analizar a la hora de invertir en bienes raíces. En juego entran variables como cuál es el mejor tipo de propiedad y en qué ubicación, dependiendo del riesgo que el inversionista pueda tolerar y los capitales involucrados.

Los entendidos en este mercado mencionan que las propiedades pequeñas y en una comuna en auge son las que mejor pueden rentar, entre 6,5% y 7%. Así, por ejemplo, una vivienda en Santiago puede obtener rentabilidades del 7,2%; en San Miguel del 7,5% y en Estación Central del 7,75%, mientras que en Providencia llega a 5,9%.

En este contexto, los departamentos son los que para Santiago Sánchez, de Transsa, tienden a presentar una mayor rentabilidad en términos de arriendo. A pesar de ello, precisa que las casas pueden ser una mejor inversión en el largo plazo, especialmente si se apuesta por la plusvalía que tienen los sectores periféricos de la ciudad. ¿Ejemplos? “Chicureo, donde casas que hace 5 años costaban 7.000 UF hoy superan las 10.000 UF teniendo las mismas características de superficie y estándar”. Eso corresponde a un alza de más de 40% en los precios.

Para Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas & amp; Cayo, los departamentos son y seguirán siendo el mejor producto en qué invertir si se observa bien dónde. Para él, una vez que entre en vigencia la reforma tributaria, la mejor opción estará en proyectos enfocados al segmento bajo.

Un fenómeno que se ha extendido el último tiempo es el aumento de personas que compran unidades
de departamentos para arrendar. Se trata de profesionales menores de 45 años que gozan de tiempo para rentabilizar su apuesta y esperan “oportunidades” para invertir como el momento actual, marcado por las convenientes tasas de créditos hipotecarios que ofrece el mercado financiero.

Entre ellos, los departamentos con pequeñas superficies son los más demandados. En gran parte eso se debe, señala Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & amp; Cayo, a la creciente reducción del número de personas que componen un hogar, abriendo un nuevo nicho para los desarrolladores inmobiliarios, que apuestan a superficies más reducidas.

Este fenómeno fue ratificado por el Informe Trimestral de Ventas Inmobiliarias presentado la semana pasada por la CChC para el período abril-junio, que indicó que más de la mitad de los departamentos comercializados tuvieron menos de 50 m2.

En casas, las unidades de hasta 90 m2 alcanzaron el 53% de la demanda.

Departamentos: Baja Santiago, sube Estación Central
El mismo informe reveló que en el segundo trimestre del año el grupo de comunas conformado por Estación Central, además de las agrupaciones de Quinta Normal, Maipú, Cerrillos, Pudahuel e Independencia, Huechuraba, Quilicura, Lampa aumentaron de manera importante su participación en la venta de departamentos.

Santiago Centro y la agrupación de Ñuñoa, Providencia y La Reina, a su vez, perdieron 13 y 4 puntos de participación, respectivamente.

En casas, la agrupación de Lampa, Quilicura, Renca y la comuna de Puente Alto incrementaron en términos relativos su presencia en las ventas del trimestre. Las agrupaciones de Peñalolén, La Florida y Padre Hurtado, además de Peñaflor y Talagante, en tanto, disminuyeron su participación.

Según el Indice Real de Precios de Viviendas (IRPV) en el trimestre móvil abril-junio el precio de los departamentos en el Gran Santiago tuvo un alza anual de 13,7%. En igual período, el precio de las casas aumentó 7,9% en doce meses.

El análisis por zonas muestra que en Santiago Centro y el área nororiente hubo una leve alza de los precios de los departamentos, mientras que el norponiente avanzó 1,3% anual tras 13 meses con tasas negativas.

En casas, solo en la zona nororiente se aceleró el alza de precios. Las áreas norponiente y sur registraron alzas menores a las observadas en el trimestre móvil previo.

Respecto de las comunas, los expertos coinciden en apostar por sectores menos céntricos, pero cuya plusvalía aumentará en el largo plazo como consecuencia de mejoramientos tanto en infraestructura como de servicios.

Mientras Teodosio Cayo asevera que “el sector norte de Santiago es el más atractivo”, Santiago Sánchez indica que si bien “históricamente los departamentos pequeños en comunas centrales como Santiago han tenido altas rentabilidades comparativamente con sectores más distantes del Metro y los servicios, el incremento del valor de éstos es menor al de sectores de la periferia, por lo que en el largo plazo incluso pueden llegar a compensarse”.

Carolina Arrau, gerente de Estudios de Colliers, en tanto, aconseja orientar la inversión a comunas pericentrales, con buena dotación de equipamiento y servicios, donde tanto la demanda interna como externa esté en altos niveles, tales como San Miguel, Estación Central, La Florida y Macul.

7% o mas son las rentabilidades que pueden conseguir propiedades en Santiago, San Miguel y Estacion Central.