Oficinas: Sobrestock y alta vacancia marcan la tendencia

• La bonanza también ha ido quedando atrás en este segmento, donde se espera para fines de año que el porcentaje de inmuebles desocupados llegue al 10%, por encima de la tendencia de los últimos años.

Fuente: La Segunda

El prolongado ciclo expansivo que vivió este mercado en los últimos años, marcado por alta producción y absorción y una economía estable, parece estar llegando a su fin debido al sobrestock de metros cuadrados disponibles.

Cristián Gutiérrez, gerente de Estudios de Arenas & amp; Cayo, explica que el récord de producción de nueva superficie de oficinas que hubo en 2013 empujará la tasa de vacancia promedio desde el 5% experimentado en el cuarto trimestre de 2013 hasta una tasa esperada a fin de año “entre un 8% y 10%”. Este aumento de metros cuadrados disponibles también se observará en regiones, especialmente en Concepción y Antofagasta.

Algo en lo que concuerda Carolina Arrau, gerente de Estudios de Colliers, quien visualiza este año “una sostenida tendencia al alza”, en contraste con lo que se observó el año pasado.

A su juicio, todo hace prever que, a fines de este año, el porcentaje de inmuebles desocupados podría superar el 10%, lo que vendría a quebrar la estabilidad del mercado, que se mueve entre 6% y 8%.

Hasta ahora las cifras avalan el análisis: según datos de la consultora internacional, el mercado de oficinas clase A+/A tuvo en el segundo trimestre una vacancia de 7,84%, cifra que en clase B llegó a 8,65%.

Ingresos desplazados
La producción también está sufriendo ajustes. Según CBRE Chile, se espera el ingreso al mercado este año de 249.874 m2 de oficinas clase A y B. De esas superficies, casi el 50% corresponde al submercado Las Condes, seguido por Santiago (17%), Providencia (16%), Vitacura (14%) y Huechuraba (3%).

En GPS Property, en tanto, auguran el ingreso de 323.854 m2 de oficinas clase A y A+, finalizando el año con un inventario de 2.297.663 metros cuadrados, correspondientes a 142 edificios.

Arrau estima que un volumen significativo, en torno a 75.000 m2, debiera desplazarse para 2015, con lo que se debieran observar bajas en los precios de renta. Esa tendencia ya se está dejando ver. Datos de GPS Property revelan que el precio de arriendo sufrió en el segundo trimestre una leve caída, desde 0,72 UF/m2 a 0,562 UF/m2.

De todas formas, los expertos consideran que éste puede ser un buen momento para explorar este mercado, pues en un escenario de sobrestock como el que hoy se observa se puede negociar mejor, toda vez que los desarrolladores deberán asumir alzas en las vacancias por un tiempo, que en algunos submercados podrían extenderse hasta 2 y 3 años.

“Mantener altos precios con altas vacancias implica hacerse cargo de costos financieros que no todos podrán asumir, siendo esperable que se ajusten y se concrete un mayor diferencial entre precios de lista y de cierre”, acota Arrau.

En este mismo sentido, Teodosio Cayo, gerente general de Arenas & amp; Cayo, añade que el mercado presionará a la baja los valores de venta y arriendo, permitiendo a actuales ocupantes de oficinas clase B optar por superficie en edificios clase A.

“Si consideramos que los edificios clase A son en su gran mayoría de un solo propietario, mayoritariamente fondos de inversión, es mucho más fácil negociar contratos a largo plazo por grandes superficies, lo que resultará en una sofisticación de la oferta y estabilización del mercado a largo plazo”, precisa.

Rentabilidad en torno al 8%
Pero antes de aventurarse en este segmento hay que distinguir entre focos consolidados y con buena ubicación; es decir, con acceso rápido al transporte público y privado, servicios y equipamientos, de aquellos que se encuentran desplazados o bien están en fases tempranas de desarrollo.

Para tener en cuenta: los submercados que han mostrados menores vacancia son Estoril-La Dehesa, Providencia y Santiago Centro, y en general, las rentabilidades del producto oficinas se ubican alrededor del 8%.

“Santiago es una plaza que posee un bajo riesgo asociado, dado que se respetan los contratos de arriendo. Bajo esta perspectiva, las oficinas clase A presentan una rentabilidad de 8,3%, menor a otras plazas de la región, pero con mayor seguridad asociada. Para el mercado clase B, la rentabilidad está en torno al 10%, pero con un mayor riesgo, dado que sus potenciales ocupantes suscriben contratos a menores plazos con una mayor tasa de rotación”, añade Teodosio Cayo.