Protocolo de acuerdos de R. Tributaria y el crédito especial al IVA en la construcción de viviendas

• Columna Alberto Hardessen. Economista y Magister en Derecho Tributario por la Universidad Católica de Chile. Profesor de Evaluación de Proyectos en la Escuela de Construcción Civil de la Universidad Católica y de Efecto Económico de los Impuestos en el Magister de Gestión y Planificación Tributaria de la Universidad de Santiago.

Fuente: Portal Inmobiliario

Hace algún tiempo, en tono sarcástico los medios periodísticos informaron que el SII fiscalizaría por IVA las Kermese de colegios. Quiero confesar que me parece además de pertinente una espléndida oportunidad para enseñar a los alumnos de educación media qué es el IVA, cómo se hace el trámite para “sacar” boletas debidamente timbradas, cómo se declara el IVA, cuánto hay que pagar por IVA y, por último, para mostrar que la incidencia de un eslabón más gravado con IVA en la cadena del valor agregado, sólo es significativa cuando la remuneración de la mano de obra o ganancias que se obtienen son proporcionalmente altas respecto del precio.

Valga mi confesión para insistir que, en mi opinión, no existe razón alguna para eximir de IVA al eslabón de la inmobiliaria en la cadena de valor agregado para suministrar viviendas nuevas al mercado.

Tratándose de viviendas se abogó por establecer un IVA diferenciado, en realidad ese IVA diferenciado existe en Chile desde mediados de la década de los años ochenta del siglo pasado, para la construcción de viviendas. El mecanismo para rebajar el IVA y hacer notar que se trata de una excepción que no merecen ni los libros, fue constituir un crédito especial al IVA debitado, cobrable al Fisco: el Crédito Especial Empresas Constructoras (CEEC).

En economía es indispensable reconocer que siendo el efecto final un IVA menor, ello genera una distorsión en los precios relativos de las viviendas, respecto de los demás bienes; las hace relativamente más baratas, gracias al “subsidio” indirecto que reciben.

Los subsidios en general deben ser directos, es decir identificar inequívocamente al beneficiario, al que en general se le exige cumpla condiciones objetivas para merecerlo; me resulta forzado llamar subsidio a un IVA diferenciado, aunque el CEEC es una transferencia desde el fisco a las empresas constructoras, las que en situación de competencia generalizada traspasan a las inmobiliarias y éstas a sus clientes, las personas que adquieren una vivienda.

El número 5 del protocolo de acuerdos para la reforma tributaria: Vivienda, establece en su primer acápite “Se clarificará en el proyecto de ley la mantención del crédito especial del IVA a las empresas constructoras, mediante una revisión general de las normas de modo que no haya duda que se puedan traspasar los descuentos respectivos.”

Existe la oportunidad de hacer transparente y nominativo el CEEC, por el expediente de otorgarlo al comprador de vivienda en el acto de la compraventa (tal como se concibió originalmente, y como efectivamente ocurre en la actualidad, toda vez que el primer vendedor es una empresa constructora).

La modificación legal que sugiero es reemplazar a la empresa constructora por el primer vendedor de una vivienda en el articulado que se refiere al crédito especial al IVA de la vivienda. Este cambio tiene sentido desde que la reforma plantea incorporar al IVA la actividad inmobiliaria.

Tratándose de una vivienda comprada con subsidio del Estado, es pertinente eximir el último eslabón, si desde ya está previsto un crédito especial al IVA que se soporta en la construcción. En efecto en el protocolo se establece: “Se explicitará que la venta de viviendas que son financiadas, en todo o en parte, por los subsidios habitacionales entregados para el Segmento Vulnerable, Segmento Emergente y Clase Media (DS N°49 y DS N° 01 del Ministerio de Vivienda y Urbanismo), no estarán sujetas a la aplicación del IVA.”

En primer lugar llama la atención que una ley pueda quedar sujeta a las disposiciones de un decreto supremo; y, en mi opinión este acuerdo es contradictorio con el del acápite primero, ya que es lamentable que se pierda la individualización de la persona que se beneficia (el CEEC lo aprovecha la constructora que le suministra la obra a la inmobiliaria, que es la primera vendedora) y se pierde también que el beneficiario de subsidio directo a la vivienda, advierta que además le rebajan parcialmente el IVA. Esta modalidad tendría la ventaja que uniforma la venta por la inmobiliaria, ya que tratándose del DS 01, sólo una proporción de los conjuntos se vende a beneficiarios de subsidio y en consecuencia la inmobiliaria tendría venta afecta, que perdería el CEEC, lo que, además de injusto, seguramente haría que los conjuntos se vendan exclusivamente a titulares de subsidios, medida contradictoria con los esfuerzos que se han hecho para favorecer la integración social en los conjuntos habitacionales.

Efectivamente, estoy abogando porque no se exima de IVA a la vivienda comprada con subsidio directo. Y si se demostrara que ello encarece las viviendas nuevas a la venta, simplemente se puede aumentar en igual proporción el subsidio directo. En mi opinión -no soy categórico en afirmarlo, porque contradigo a varios expertos y no conozco sus memorias de cálculo-, no hay efecto precio debido a que aumenta el CEEC, ya que aumenta su base.

El segundo acápite del número 5 del protocolo dice: “Se repondrá el tope de 225 UF para el crédito especial a la construcción por cada vivienda de hasta 2.000 UF de valor de construcción”. En la propuesta de trasladar el CEEC al primer vendedor, este acuerdo debe indicar un precio de UF 4.000, ya que no interesa el costo de obra como base del CEEC, sino el precio de una vivienda indistintamente vendida por una constructora o una inmobiliaria. El alcance es que con la reforma no se modifica el IVA diferenciado para las viviendas con precio hasta UF 4.000, pero la incidencia del crédito especial al IVA es declinante a partir de un precio en torno a las UF 2.000 (la base del IVA es el precio pero neto de la incidencia del terreno, con tope en dos veces la tasación fiscal y los UF 225 de tope para la franquicia, corresponden al 65% del IVA de una base de UF 1.822).

Si factura afecto a IVA y a CEEC el primer vendedor, entonces los débitos IVA se devengan en la escrituración, para evitar el impacto de una acumulación de créditos IVA hasta el final de los proyectos, es recomendable facturar anticipos, los que son afectos a IVA. En esta perspectiva es importante que se propicien los anticipos y para ello es clave que se permitan las promesas de compraventa tratándose de construcción y urbanización simultánea, lo que actualmente no es posible por resabios de los loteos brujos. (Columna Alberto Hardessen. Economista y Magister en Derecho Tributario por la Universidad Católica de Chile)