La Serena y Coquimbo lideran oferta de proyectos de segunda vivienda

• Las inigualables características de las playas y del clima de estas comunas han incentivado la oferta de este tipo de proyectos. Actualmente existen en oferta 41 proyectos.

Fuente: El Mercurio

La Serena y Coquimbo son las ciudades de la IV Región donde el mercado de la segunda vivienda más ha crecido en el último tiempo, y donde la oferta de estos proyectos se concentra en departamentos con programas de 3 dormitorios y 2 baños, en forma preferencial.

Y es que las características de sus playas y su clima incentivan la oferta de proyectos de segunda vivienda. “Es interesante destacar que a esto se suma que el chileno a la hora de veranear privilegia el arrendamiento o la compra de vivienda por sobre la utilización de la oferta hotelera, en especial cuando la estadía es por más de una semana”, explica Christian Wegmann, director de Estudios Inmobiliarios de Tinsa.

Actualmente, en Coquimbo y La Serena existen 41 proyectos de segunda vivienda. “En cuanto a la situación de la oferta se observa que el volumen de proyectos en primera y segunda línea de segunda vivienda en estas comunas se ha incrementado con mayor velocidad que su competencia directa, que es Viña del Mar y Concón”.

Tendencia
La oferta de segunda vivienda de Coquimbo y La Serena ha experimentado un fuerte crecimiento, particularmente en la segunda línea de La Serena, donde antiguamente no había mayor actividad inmobiliaria. “Tendencia al alza y que está alineada con el crecimiento del parque habitacional de estas ciudades”, explica Christian Wegmann.

A juicio de este experto es importante destacar varios temas que confluyen a explicar este fenómeno. “El segundo semestre de 2013 se empezó a observar un decaimiento en las ventas y el ingreso de nuevos proyectos en la V Región, en particular el segmento de proyectos orientados a segunda vivienda. Dicho comportamiento está relacionado con las crecientes aprensiones sobre una eventual contracción macroeconómica. Y es que ante este tipo de crisis es común que el primer mercado afectado sea el de la segunda vivienda, pues no es un bien necesario y es viable posponer su adquisición indefinidamente”.

Asimismo, se observa que la actividad minera y los niveles de ingreso a que acceden los trabajadores del rubro ha generado un efecto importante en el mercado inmobiliario, tanto a nivel de producto como de precios. “El mercado de segunda vivienda de la IV Región no está ajeno a este tema, y se presenta como una atractiva alternativa de inversión ante los excedentes económicos y eventuales ingresos adicionales, como por ejemplo los conocidos bonos de término de conflicto”.

Y agrega: “Se detecta una relativa escasez de proyectos en primera línea de Viña del Mar y Concón debido a la escasez de suelo y los altos valores. Dado esto se denota un crecimiento de la oferta en segunda línea, aterrazado sobre la costa”.

Respecto a los permisos de edificación para hacer nuevos proyectos de viviendas en las ciudades analizadas, a nivel general se observa un decaimiento desde noviembre 2013, con un peak muy bajo de unidades aprobadas en el mes de enero 2014. “Esto se explica, a nuestro juicio, por las aprensiones del empresariado respecto de los resultados electorales y la potencial reforma tributaria, así como la situación económica”.

No obstante, destaca que a partir del peak bajo se registra un repunte en unidades aprobadas, en particular en las de departamentos en Coquimbo, lo que rompe su tendencia histórica inclinada hacia casas. “Cabe destacar que la participación del resto de las comunas de la región es mínima, concentrando Coquimbo y La Serena en promedio el 95% de las unidades aprobadas desde 2013 a abril 2014″.

Departamentos
Gran parte de los proyectos de segunda vivienda que actualmente están en venta en La Serena y Coquimbo son en formato departamentos. Esto se debe, a juicio de Wegmann, a múltiples factores, dentro de las cuales hay dos que se consideran como los más gravitantes. “Dado que el inmueble no es de uso permanente existe mayor riesgo de robos mientras está deshabitado, por lo que elegir un departamento debería entregar mayor tranquilidad al propietario. También por los altos valores de suelo que alcanzan los terrenos ubicados en primera línea de Viña del Mar y La Serena, es muy difícil que sea viable el desarrollo de un proyecto de casas”.

Y agrega: “En el caso de que lo fuese, estas viviendas serían de elevado valor, lo que impediría a una parte importante de la población acceder a ellas. Además, en general los trabajos de mantención exterior de los departamentos son menores, y están a cargo de la administración del condominio”.

En cuanto al stock de segunda vivienda se concentra en los programas de 3 dormitorios, en particular de 3 dormitorios y 2 baños. “Respecto a las superficies es posible apreciar que en general La Serena muestra superficies promedio similares a las observadas en Coquimbo”.

Cabe destacar que en las zonas donde se desarrolla la segunda vivienda este comportamiento se mantiene, salvo en los programas de 4 dormitorios, en donde la zona de Costanera registra un proyecto de 4 dormitorios y 3 baños con superficies muy superiores.

En relación al comportamiento de precios se observa que en general los valores unitarios y totales de La Serena son levemente mayores al igual que en el caso de las superficies.

Estos oscilan entre 42 UF/m² hasta 51 UF/m², dependiendo del tamaño del inmueble.

Proyecciones
Según Tinsa, en el mercado de la segunda vivienda en la IV Región se observa, en general, a marzo de 2014, un incremento sostenido de los proyectos en venta, no obstante considera que eventualmente podría verse afectado por las expectativas de contracción económica que se perciben en el país. “Es necesario destacar que, a partir de las modificaciones introducidas por la reforma tributaria, es probable que se siga viendo un aumento en la tramitación y aprobación municipal de proyectos”, sostiene Christian Wegmann.