Inversionistas sustentan venta de departamentos y se concentran en Viviendas bajo 2.500 UF

• Las bajas tasas hipotecarias, las facilidades para el ahorro del pie que da la compra en blanco, los buenos niveles de rentabilidad anual y los posibles efectos de la reforma tributaria en el valor de las Viviendas hacen que cada vez más personas opten por comprar propiedades para el arriendo.

Fuente: El Mercurio

El inversionista tradicional, ese que compra varios departamentos al mismo tiempo y al contado para vivir de las rentas, está conviviendo con un nuevo tipo de comprador: el llamado inversionista “hormiga”. “Se trata de gente que está mirando su vejez y que quiere mejorar con esto su jubilación. No compra grandes cantidades y si lo hace, es porque puede optar a un financiamiento bancario, ya que no tiene todo el capital en la mano”, indica Claudia Zapata, gerenta comercial de Paz.

Entre las inmobiliarias dedicadas a este nicho hay coincidencia en que este tipo de inversionistas ha estado creciendo de forma importante en el mercado, superando incluso en número al tradicional. En Paz, por ejemplo, de cada 10 inversionistas, ocho no se dedican a las rentas como trabajo, que es lo que caracteriza al inversionista convencional.

“Este tema ha agarrado especial fuerza en los últimos dos años”, coincide Armando Ide, gerente inmobiliario de Suksa, empresa donde el 80% de las ventas son de inversionistas. En su caso, solo el 5% de los inversionistas son tradicionales, mientras el resto es “hormiga”.

Para Javier Varleta, gerente de estudios inmobiliarios de GfK Adimark, este segmento está sosteniendo los buenos niveles que se registran en el mercado de altura. En el primer trimestre del año la venta de departamentos llegó a 7.627 unidades, cifra un 15,2% más alta que hace doce meses. En el caso de las casas, las ventas a marzo fueron de 2.348 unidades, un 8,4% menos respecto de igual período de 2013.

“Existe la sensación térmica en el mercado de que las ventas de departamentos van cayendo, pero subieron. En cambio, las casas sí bajaron porque no tienen el efecto del inversionista. Si se aislara a ese comprador, las cifras de departamentos deberían ser a la baja, como ocurre con las casas”, explica Varleta.

Por qué compran más
Al tratar de hacer un perfil del llamado inversionista “hormiga”, entre las inmobiliarias se repiten algunas características: por lo general tienen menos de 45 años, algunos incluso viven con los padres aún, son profesionales y en términos de sexo la balanza está bastante equilibrada. Pero, por sobre todo, se trata de personas que saben aprovechar las oportunidades del mercado, y eso explicaría por qué están creciendo tan fuertemente, y es que actualmente las condiciones de compra son buenas. Pero no son los únicos, ya que los inversionistas tradicionales también están activos.

En primer lugar, dicen los actores del mercado, hay tasas de interés atractivas, que están entre el 4% y 5%. “Si el canon de arriendo ronda el 8% y el crédito tiene una tasa del 4%, se quedan con un delta de 4% y obtienen rentabilidad prácticamente de forma inmediata”, señala Ide.

Y que los precios de las Viviendas estén subiendo parece no ser un problema en esta ecuación: “Al ‘hormiga’ le da lo mismo que el valor suba un poco porque le interesa que se netee el monto del arriendo y el del dividendo, y hoy con las tasas bajas es una oportunidad”, agrega Varleta. Además, hoy existen facilidades para el pie. Por ejemplo, un departamento de 1.600 UF significa uno de 160 UF, las que se pueden reunir hasta que se entregue la Vivienda. Si está a 12 meses, son cuotas de $320 mil.

Ahora bien, hay cautela entre los inmobiliarios sobre los efectos que podría tener la reforma tributaria una vez que se comience a aplicar. En Suksa, por ejemplo, han disminuido el ritmo de construcción y bajaron de cuatro a dos el número de proyectos que iban a comenzar a desarrollar. “Queremos ver qué es lo que va a pasar con nuestros clientes inversionistas, y si llegan a cambiar las condiciones para ellos, también las van a cambiar para nosotros”, indica Ide.

Por lo pronto, la discusión ha traído beneficios, según los mismos desarrolladores, ya que los inversionistas están aprovechando de comprar ahora, antes de que cambien los impuestos y condiciones de mercado.

“En los últimos meses ha ido subiendo el número de inversionistas principalmente debido a la incertidumbre que ha generado esta reforma tributaria. La gente está cauta y comienza a preferir la estabilidad que les entrega un activo inmobiliario y además comprando ahora aseguran precio”, dice Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario.

Superficies pequeñas y comunas específicas
En el primer trimestre hubo 1.932 Viviendas que se compraron en blanco, es decir, sin siquiera haber comenzado las obras. De ellas 1.738 son departamentos. “Estamos hablando de compras a más de 30 meses y es un número que nos llama la atención. Históricamente nunca habíamos tenido ventas en blanco tan altas y se debe al inversionista”, dice Varleta.

Para Andrés Ergas se trata de un negocio con bajo nivel de inseguridad: “El riesgo está asociado a la vacancia y en lo habitacional, en segmentos medios en torno a dos mil UF la volatilidad de la vacancia es baja”. Por lo mismo, estas compras se concentran bajo las 2.500 UF. Según datos de GfK, el valor promedio de los departamentos vendidos en el primer trimestre del año está bajo esa cifra en Santiago centro (2.187 UF), Independencia (1.777 UF) y Estación Central (1.817 UF). Solo Ñuñoa se dispara con 3.726 UF.

Son justamente esas cuatro comunas las que se identifican como las más demandadas por inversionistas, tanto tradicionales como los “hormiga”. Del total de departamentos que se vendieron en el Gran Santiago a marzo, el 53% se concentró en dichas zonas, es decir, 4.025 Viviendas.

En cuanto al tipo de departamento más requerido, Claudia Zapata, de Paz, reconoce que los más pequeños sacan la delantera: “Lo normal es que la gente quiera diversificar el riesgo y por lo tanto busca departamentos de menores precios y tamaños, y que tengan mucha preferencia”.

La venta de departamentos de menos de 25 m subió en 151% entre el último trimestre de 2013 y el primero de este año, pasando de 87 a 218 Viviendas.

En Paz, Ralei y Suksa creen que el inversionista “hormiga” va a seguir creciendo. Armando Ide, incluso, apuesta a que en los próximos años la compra para renta será aun mejor negocio: “Los planos reguladores son cada vez más restrictivos y se permiten hacer menos departamentos pequeños, y la demanda por ellos sigue creciendo porque cada vez la gente vive más sola. Con demanda creciente y oferta decreciente, va a subir la plusvalía y el valor de estos arriendos”.
Llegada de fondos de inversión

Hasta hace poco los fondos de inversión se limitaban a trabajar con oficinas y comercio, especialmente strip centers . Sin embargo, ahora están participando en el mercado de las Viviendas. En Suksa, por ejemplo, ya han vendido cuatro edificios bajo esta modalidad a compañías de seguros. “Nosotros les buscamos los arrendatarios, los administramos y les vamos entregando una cierta rentabilidad sobre su inversión”, explica Armando Ide, gerente inmobiliario de Suksa.

Para Andrés Ergas, gerente comercial de Ralei Grupo Inmobiliario, la llegada de estos actores se explica porque en países de Europa y Norteamérica han tenido buenos resultados: “En Chile es un nicho que recién está comenzando y tiene excelentes perspectivas, dada la demanda de Viviendas que existe en ciertas comunas de Santiago”.