Reciclaje industrial se abre paso ante falta de terrenos.

• La escasez de superficie construible en la capital está llevando a que nuevos desarrollos de bodegaje sumen más metros cuadrados a partir de exitosas experiencias.

Fuente: La Segunda

La falta de superficie para construir en la capital se ha convertido en un gran escollo para el desarrollo inmobiliario. El estudio “Disponibilidad de Suelo en el Gran Santiago”, elaborado por el Observatorio de Ciudades de la Facultad de Arquitectura, Diseño y Estudios Urbanos de la Universidad Católica a solicitud de la Cámara Chilena de la Construcción, por ejemplo, identificó hace dos años que solo quedaban 1.893 hectáreas para construir conjuntos habitacionales.

Este problema no afecta únicamente a los proyectos residenciales, sino también al área industrial.

Alfonso Dittborn, gerente general de la empresa de intermediación inmobiliaria Urbac, reconoce que efectivamente la escasez de terrenos ha hecho que los suelos aumenten de valor considerablemente, haciendo caro y difícil encontrar sitios con el destino deseado. De ahí que algunos desarrolladores estén apostando por el llamado reciclaje de espacios y propiedades con potencial.

Disponibilidad en anillo pericentral

Esteban González, director de estudios, y Nicolás Bettini, coordinador de estudios, ambos de AGS Visión Inmobiliaria, identifican las principales reservas de suelo industrial “isla” o de alta centralidad, con sus respectivos valores de transacción: borde sur de Santiago centro (Franklin) a 10-15 UF/m²; Ñuñoa (San Eugenio, Guillermo Mann) a 18-25 UF/m²; San Joaquín (Rodrigo de Araya) a 10-18 UF/m²; Macul poniente (Av. Vicuña Mackenna) a 10-16 UF/m²; Quinta Normal (Carrascal) a 5-12 UF/m² y Estación Central (Pajaritos) a 10-15 UF/m².

Francisco Traverso, coordinador del Diplomado de Gestión Inmobiliaria UC, y Santiago Sánchez, director de Tasaciones Especiales de Transsa Consultores Inmobiliarios, coinciden, sin embargo, en que no se puede hablar de una tendencia en este sentido, ya que todavía son pocas las empresas interesadas en invertir en este modelo, por cuanto la recuperación de las edificaciones existentes en busca de una nueva vida útil requiere de una gran inversión.

A pesar de ello, tanto Francisco Traverso como Santiago Sánchez admiten que el suelo urbano se ha transformado en un bien escaso, de modo que el reciclaje aparece como una opción válida para generar metros cuadrados vendibles o arrendables para diversos usos.

En tal sentido, comunas como San Miguel, Quinta Normal, San Joaquín y Estación Central, entre otras del anillo pericentral de Santiago, presentan una importante disponibilidad de suelo para reciclaje, donde, ya sea por condiciones de emplazamiento, obsolescencia o un simple traslado de la oferta a zonas de mayor atractivo, se han generado áreas factibles de ser reutilizadas bajo usos alternativos al industrial y que cuentan con la ventaja de ubicarse en zonas próximas al transporte público y servicios.

La Región Metropolitana, sin embargo, dispone de una cantidad importante de suelo para el desarrollo de diversos usos. Unidades territoriales como las Zoduc (Zonas Urbanas de Desarrollo Urbano Condicionado), PDUC (Proyectos de Desarrollo Urbano Condicionado) y AUDP (Areas Urbanas de Desarrollo Prioritario), sumadas a la reciente aprobación del PRMS 100 (Plan Regulador Metropolitano de Santiago), representan conceptualmente un área territorial mucho mayor y que debiera incrementar la disponibilidad de suelo de bajo valor para vivienda y equipamiento, siendo el precio un factor determinante en las decisiones de compra de los potenciales desarrolladores.

Esta superficie es relevante, por cuanto otorga una amplia libertad a las decisiones de los inversionistas respecto de dónde y cuándo ejecutar proyectos, competidores directos de las unidades recicladas.

“Adicionalmente, y contrario a los proyectos en estas zonas, aquellos ejecutados como reciclaje de otras unidades deben enmarcarse dentro de una intervención mayor, con plan maestro de mayor amplitud que el edificio en sí mismo y que les permita generar una intervención potente que derive en la creación de valor agregado al proyecto y su entorno”, aseguran.

Exitosas experiencias

Con todo, en Urbac destacan la experiencia que han tenido con el Centro de Negocios Panamericana Norte, en Conchalí, propiedad industrial corporativa que anteriormente se utilizaba para arreglar y almacenar buses, camiones y maquinaria. “Tenía un aspecto gris y deteriorado. Pese a lo anterior, posee gran potencial en sus construcciones, las que están siendo intervenidas para funcionar como un moderno condominio que alberga bodegas y oficinas en una zona industrial altamente consolidada, con destacada exposición y accesos privilegiados”, destaca Alfonso Dittborn.

También trabajaron en el ex edificio de Estrategia, el cual fue intervenido en su fachada, jardines e interiores para modernizarlo y albergar un nuevo giro a los amplios espacios disponibles: oficinas comerciales individuales que llegan a cuatro por piso. Ubicada en pleno Vitacura, esta propiedad cuenta con excelente conectividad vial y está en un requerido barrio comercial.

Megacentro también ha optado por recuperar espacios en desuso. Su gerente general, Luis Felipe Lehuedé, asegura que la experiencia en torno al reciclaje industrial ha sido exitosa. “Nos ha permitido instalarnos en lugares estratégicos de la ciudad a los cuales no tendríamos acceso de otro modo. Para nuestros servicios de bodegaje y logística es fundamental la buena ubicación, acceso y conectividad de nuestros centros, los que además necesitan de mucho espacio para funcionar, dos características que son casi imposibles de conseguir combinadamente en plena urbe”, menciona.

Agrega que las características del negocio se adecuan con gran facilidad a las distintas estructuras industriales porque trabajan sobre la base de plantas libres dentro de las cuales se levantan módulos de bodegaje de acuerdo con las necesidades de los clientes, lo que los hace muy flexibles.

Uno de los factores relevantes que toman en cuenta en este proceso es la sustentabilidad que el reciclaje permite dar a los proyectos. Por ello, casi no realizan demoliciones, más que algunas tabiquerías ligeras, medida que disminuyen la contaminación por polvo en suspensión y el ruido. “Por lo mismo, producimos menor cantidad de materiales de deshechos y un consiguiente ahorro de materiales de construcción nuevos, muchos de los cuales se producen a partir de insumos naturales”, asevera el ejecutivo.

Actualmente, el Núcleo Ochagavía, centro logístico y empresarial que se implementa a través de un reciclaje al ex Hospital Ochagavía, en la comuna de Pedro Aguirre Cerda, es el proyecto
de reciclaje más emblemático de la empresa, por su envergadura y la carga histórica del edificio.

En total, Megacentro suma a su cartera varios proyectos recuperados: Núcleo Ochagavía, de 85.000 m2, cuya primera etapa está prevista para el cuarto trimestre de este año y la segunda para 2016; Megacentro Marathon, en Ñuñoa (ex Laboratorio Chile), de 15.000 m2 y en operación desde 2013, y Megacentro Carrascal, en Cerro Navia, también de 15.000 m2, y que funciona desde este año.