Aconcagua cambia gerente general y SalfaCorp se enfoca en bajar costos

20/05/2014

• El conglomerado está analizando cómo reflejar el valor de SalfaCorp, cuya acción cayó más de 48% en 2013. Una opción es mostrar dos FECU, una de la división Inmobiliaria y otra de la de Construcción e Ingeniería. Permitirá una mayor facilidad en la evaluación de las compañías, poder compararlas y lograr un mejor entendimiento de ellas, indica la empresa.

Fuente: El Mercurio

Mayo será clave para la mayor empresa constructora e inmobiliaria del país. Durante los próximos días, SalfaCorp debería reportar sus resultados financieros del primer trimestre del año. Los ojos del mercado están atentos a este reporte, que será el primero después del plan de fortalecimiento financiero de Aconcagua, el área Inmobiliaria, que se concretó el año pasado.

Porque después de un 2013 en que la firma mostró débiles resultados en su área Inmobiliaria, ahora los ojos están puestos en si mejoró este desempeño, de cara además a vencimientos de deuda que se le aproximan al grupo.

SalfaCorp ha manejado de manera discreta un importante cambio en la plana ejecutiva de su inmobiliaria: el regreso de Cristián Alliende a la gerencia general de Aconcagua, en reemplazo de Roberto Gómez. “Es reflejo de una preocupación de SalfaCorp por lo que pasa con esta unidad de negocios”, dice un directivo del sector.

Cristián Alliende integraba el grupo de socios que fusionó Aconcagua con Salfa en 2008, y en 2010 tomó un cargo directivo. Su regreso a la gerencia se produce tras la inyección de capital que recibió la filial inmobiliaria el año pasado por cerca de $31 mil millones, a través de un aumento de capital y de fondos que aportó directamente SalfaCorp.

El grupo explica que el ejecutivo siempre ha estado involucrado en la dirección superior de la gestión de Aconcagua. “El nombre del cargo que tenga o haya tenido tiene más que ver con la reasignación de nombres de cargos al interior de la compañía y su área internacional, que con las funciones propiamente tal”, dice la empresa. Sobre Roberto Gómez, agrega que ahora tiene un rol focalizado en el área de operaciones y desarrollo de Aconcagua.

Por qué cae la acción

SalfaCorp tiene como metas este año reducir costos fijos y disminuir el endeudamiento. Pero donde llevan camino recorrido es en el área comercial, donde aseguran que están cerca de cumplir el plan de este año: “En ambas unidades de negocios tenemos cerca del 80 a 90% vendido para el año 2014″, precisan.

Sin embargo, los buenos resultados del grupo en su conjunto no han logrado traspasarse al valor de su acción. Las razones que dan en el mercado son variadas y no solo pasan por el desempeño de Aconcagua.

La acción de SalfaCorp cayó más de 48% el año pasado. El resto de las inmobiliarias abiertas en la bolsa también bajaron en 2013 aunque no a los niveles de SalfaCorp. Por ejemplo, Besalco cayó más de 34% e Ingevec más de 36%.

En su nivel más alto, la acción del grupo alcanzó los $1.830 en enero de 2011 y hoy está en cerca de $475, es decir, en poco más de tres años su precio se ha rebajado más de tres veces.

¿Cuáles son los motivos? “Están pagando un bono y el mercado se pone nervioso antes de los vencimientos de las cuotas”, dice en reserva el socio de una firma del sector. Pero agrega “si me pregunta, no veo ningún problema en SalfaCorp, de hecho, la compraría si pudiera”.

Este año, el grupo debe desembolsar cerca de $27 mil millones para pagar cuotas de bonos. En el mercado reconocen que esa es una presión que la compañía tendrá hasta terminar de pagar todas las cuotas. De hecho, aún mencionan un momento complejo ocurrido hace dos años, cuando la compañía estuvo a punto de romper uno de los covenants (un límite financiero que pide el mercado para prestar recursos) de sus bonos, lo que afectó a la acción, pero que finalmente la firma nunca ha incumplido.

¿Cómo financiarán los $27 mil millones que vencen este año? “El bono lo podemos pagar con la caja que tenemos actualmente. Sin embargo, lo que queremos es quedarnos con la caja y refinanciar el pago del bono, ya sea con la banca o bien con la emisión de otro bono o una combinación de ambos”, responde SalfaCorp.

En el mercado, al grupo se le ve ahora más enfocado en reordenar sus deudas y administrando mejor sus proyectos. “Están tomando mayores precauciones, tratando de crecer más lento. Entre 2011 y 2012 Aconcagua creció en ingresos 77% promedio en cada año. Eso hace que la compañía necesite mucho capital de trabajo y los aprieta mucho en cuanto a financiamiento; o sea, para crecer mucho necesitan financiarse”, señala Martín Antúnez, analista de renta variable de CorpResearch.

Coincide con el diagnóstico Cristián Ashwell, analista de Estudios Corporate & amp; Investment Banking de Bci Corredor de Bolsa, quien dice que la compañía está mejorando el manejo de sus márgenes a través de un control de gastos más eficiente y una mejora en el mix de negocios. Esto, dice el analista, le permite enfrentar de mejor manera una economía en un ciclo a la baja, “optimizando su capacidad de generar ingresos respecto de ciertos niveles de costos objetivos”, señala.

Para explicar la caída de su acción, SalfaCorp asegura que es parte de un sector pro cíclico, entre otros factores, y agrega un punto de coyuntura: “Este año enfrentamos la discusión de la reforma tributaria, la que ha llevado a una especie de parálisis del país, lo que también ha afectado el precio de las acciones del sector y de SalfaCorp en particular, a pesar del buen comportamiento que ha tenido la compañía y que esperamos va a seguir teniendo”.

Una razón adicional, a ojos del grupo, es que el mercado espera un estancamiento de inversiones mineras, donde destacan que en todo caso mantienen contratos vigentes en la línea de Minería Subterránea (a través de Geovita) y de Mantenciones Industriales.

La idea de la “FECU propia”

El año pasado el grupo descartó la idea de dividir la filial de Ingeniería y Construcción con la Inmobiliaria, tal como lo hizo la Compañía Sudamericana de Vapores y SAAM, y los analistas creen que aún no es un buen momento para la escisión. “La situación actual y perspectivas de la economía por lo pronto no sientan un buen precedente para separar los dos negocios, por lo que consideramos que no sería prudente”, dice Cristián Ashwell.

¿Si el momento no es propicio se barajará cuando el ciclo económico mejore? “La compañía descartó, al menos por un buen tiempo, la división de ambas empresas”, responde SalfaCorp. Pero agrega que están “evaluando mostrar dos ‘FECU propias’, y decimos propia porque no sería enviada a la SVS sino que publicada en nuestra página web, una para cada unidad de negocio, la que se publicaría al mismo tiempo que la FECU oficial de SalfaCorp. Esto permitirá una mayor facilidad en la lectura y evaluación de las compañías, poder compararlas y así lograr un mejor entendimiento de lo que es y del valor real de SalfaCorp”, dicen.

¿Un dolor de cabeza?

El objetivo principal de la inyección de capital que se hizo el año pasado a Aconcagua fue disminuir el indicador de leverage (relación entre deuda y patrimonio) de Aconcagua a rangos entre 2 y 2,5 veces su patrimonio, definido por el grupo como conveniente para esta unidad de negocios.

Si bien Aconcagua pesa cerca del 30% del negocio de SalfaCorp -el otro 70% de los ingresos es de resorte de ICSA, la división de Ingeniería y Construcción-, hoy los resultados de uno y otro negocio son muy distintos.

De muestra, unos datos. El año pasado, la deuda financiera de Aconcagua subió en cerca de $24 mil millones comparada con 2012, mientras que la de ICSA bajó en cerca de $35 mil millones (ver infografía). Y el Ebitda (ganancias antes de impuestos) del grupo como un todo creció más de 14% comparado con 2012, pero el de Aconcagua bajó más de 6% en el comparativo.

El Ebitda de Aconcagua, según la empresa, está más relacionado con una alta base de comparación año con año y con el paro municipal de fines de 2013, “que nos impidió escriturar del orden de 0,6 millones de UF”, indica.

¿Aconcagua es un dolor de cabeza para SalfaCorp? Entre los expertos no hay una sola opinión.

Algunos argumentan que el negocio de Aconcagua es pro cíclico, tal como el del resto de las inmobiliarias, que fue protagonista del boom de hace algunos años y que ahora simplemente está reflejando el estado de una economía “más fría”.

En cambio, otros expertos creen que la permanente necesidad de capital de Aconcagua está frenando el crecimiento del resto de las divisiones.

Cristián Ashwell es de la primera opinión. No cree que Aconcagua sea un dolor de cabeza para SalfaCorp, pues asegura que el negocio ha funcionado, pese a desarrollarse en una industria que requiere de financiamiento previo: “Cuando se comienza a construir un edificio no se cuenta con ingresos hasta que se empieza a escriturar (por lo general 1,5 años después del lanzamiento del proyecto), por lo que para comenzar el proyecto es necesario recurrir a financiamiento bancario, el cual, en términos finos, debiese ser pagado a partir del Ebitda que genere dicho proyecto”.

Martín Antúnez matiza: “ICSA (la división de Ingeniería y Construcción) tiene buenos ratios de apalancamiento, el problema es que está en el fondo frenada por Aconcagua, que les está de alguna manera comiendo el financiamiento”, asegura.

Por ser cíclica, cuando la economía se reactive y los proyectos inmobiliarios, mineros y de energía proliferen, SalfaCorp será la primera en la lista de las beneficiadas, vaticinan los expertos.

ACONCAGUA PESA cerca del 30% del negocio de SalfaCorp. El otro 70% es resorte de ICSA, la división de Ingeniería y Construcción.

Este es un proyecto inmobiliario de Aconcagua, ubicado en la comuna de Padre Hurtado. La compañía controla 1.700 hectáreas de terrenos urbanos, lo que es uno de los mayores activos de Aconcagua S.A., dicen en el grupo.

“LA COMPAÑÍA descartó, al menos por un buen tiempo, la división de ambas empresas”, señalan en SalfaCorp, en relación con sus filiales Inmobiliaria, y de Ingeniería y Construcción.
Los tres frentes que debe financiar la compañía

Para explicar cómo se financia, SalfaCorp habla de tres grandes frentes.

El primero es el financiamiento sobre activos (casas y departamentos), que en otras palabras es cómo la empresa financia lo que produce. Esta deuda, que representa el 50% del total de las acreencias del grupo, no se paga con el Ebitda, sino con la venta de casas y departamentos. “No se refinancia y solo se va generando en la medida en que los proyectos inmobiliarios se inician y antes del inicio ya cuentan con su financiamiento asociado, así como a la vez se van pagando en la medida que se van vendiendo los activos”, explica.

Un frente, que representa del orden del 40% de su deuda, es el financiamiento estructurado y que se paga con el Ebitda de la compañía, el cual está tomado en parte con la banca y en parte con la emisión de bonos públicos. “Este financiamiento no está en Aconcagua, está bastante repartido entre ambas unidades de negocios, se generó para lograr el plan de crecimiento de ambas unidades en estos últimos cinco años y el que a la fecha lo consideramos bastante exitoso”, dice.

Y está el capital de trabajo, que representa del orden del 10% de su deuda. “Es un revolving continuo, que se apalanca sobre las cuentas por cobrar y que representa del orden del 20% de las cuentas por cobrar”.