IFB, la firma que reúne a Sebastián Ibáñez e Ignacio Bezanilla en el negocio inmobiliario

• Dieron vida a esta firma administradora de fondos inmobiliarios, junto con otros dos socios, Pablo Fleischmann y Nicolás Barros. Hoy manejan stripcenters y oficinas en Chile y acaban de levantar su primer fondo para invertir en el rubro habitacional. A.G.

Fuente: El Mercurio

Santiago de Chile,  23 de marzo de 2014.Fue en 2008, en plena crisis financiera, cuando Sebastián Ibáñez Atkinson, Pablo Fleischmann, y Nicolás Barros -quienes se conocían de la época de estudios y que en ese momento trabajaban en distintas firmas financieras-, decidieron probar suerte juntos.

Gestionaron la compra de una propiedad en el parque industrial Enea y la arrendaron a Alstom, con la estructuración del financiamiento incluida.

Ese fue el inicio de IFB Inversiones, una administradora de fondos inmobiliarios, a la que luego se unió Ignacio Bezanilla Zañartu, y que hoy silenciosamente se ha posicionado como una de las principales gestoras inmobiliarias de Chile, en el negocio de stripcenters y oficinas.

Posee una cartera de inmuebles bajo administración que ya suma 80 mil metros cuadrados: 40 mil m {+2} en oficinas y 30 mil m {+2} en stripcenters , e inversiones por más de US$ 200 millones.

IFB está entre los cuatro mayores grupos inmobiliarios de stripcenters , estiman los socios, industria en que participan grandes gestores como Patio, CorpGroup y BTG Pactual, ex Celfin, que en 2011 adquirió los inmuebles que en este rubro manejaba el grupo Issi, de Jaime Sinay y Felipe Israel.

IFB responde a las iniciales de los apellidos de los socios: Ibáñez, Fleischmann, Barros y Bezanilla.

Sebastián Ibáñez es hijo de Felipe Ibáñez (ex socio de Walmart Chile), e Ignacio Bezanilla es hijo de Víctor Bezanilla, presidente de Besalco.

Pero lejos de querer vincularse con los negocios de sus padres, los socios de esta gestora aseguran que este es un emprendimiento propio, donde no hay recursos involucrados de sus respectivas familias, “ni un peso invertido aquí”, dicen.

Su modelo, en cambio, se basa en coinvertir con terceros inversionistas.

“Siempre es interesante hacer cosas de cero, por sí solo, y aplicar lo aprendido con la familia”, plantea Sebastián Ibáñez.

“Un legado que yo puedo decir de mi familia es que a uno lo motivan también a crear sus cosas y no quedarse”, agrega Ignacio Bezanilla.

Más stripcenters

Tras aquel puntapié inicial en Enea, entre 2009 y 2010 comenzaron a aplicar el mismo modelo de comprar inmuebles para luego arrendarlos, en el rubro oficinas. Se hicieron de activos inmobiliarios en Andrés Bello, Nueva Las Condes, El Golf y Huechuraba.

Por ejemplo, compraron a la óptica GMO su edificio corporativo y luego se lo arrendaron a esta misma empresa. En esta operación los acompañó como inversor el grupo Cuatro Esquinas, que integraban en ese momento Bruno Philippi, Andrés Concha y Juan Claro, entre otros socios.

De ahí IFB saltó al negocio de los stripcenters , en 2011, para diversificarse. Compraron uno en Ciudad Empresarial, que estaba funcionando y arrendado -el que había sido levantado originalmente por el empresario Alfonso Peró-, y después también incursionaron en la compra de proyectos “en verde” que ya contaban con algunos contratos de arriendo a firme.

Es decir, compran estos malls vecinales a otros desarrolladores que los iniciaron, e IFB se queda con la gestión inmobiliaria, la renta y el manejo del negocio.

Hoy ya suman a su alero stripcenters en Peñalolén, La Reina, La Serena, y están a días de abrir otro en Santa María de Manquehue, en la rotonda Lo Curro.

A fines de semestre debería concretarse el traspaso de otros tres stripcenters que inició Inversiones Urbanas -el grupo vinculado a Guillermo Harding, dueño de farmacias Cruz Verde, y José Miguel Rawlins-, en La Dehesa, San Carlos de Apoquindo, y en Talca. Todos ellos están con promesa de compraventa y la entrega sería a mitad de año.

Además, producto de la relación que generaron con los locatarios de estos centros comerciales -quienes les piden o sugieren nuevas ubicaciones adonde quieren llegar con sus farmacias, bancos, etc-, IFB entró en la fase de partir desde cero el desarrollo de inmuebles.

Tras los proyectos ya materializados, el objetivo de los socios es crecer -duplicarse en unos dos años, dice Nicolás Barros-, partiendo con una inversión de otros US$ 50 millones en estos proyectos previstos para este primer semestre.

También están mirando opciones de nuevos desarrollos comerciales en Concepción, La Serena, Maipú y Chicureo. Y más a largo plazo planean abordar Temuco y Puerto Montt. En este caso, explican, corresponde a diversas iniciativas de empresarios regionales.

Levantan fondo para viviendas

Además, IFB acaba de concretar su ingreso al rubro vivienda, con el levantamiento de un primer fondo de inversión habitacional destinado a invertir en edificios de departamentos para el segmento hasta las 5 mil UF.

El nuevo fondo tiene, entre diversos aportantes, compromisos de capital por 200 mil UF, unos US$ 8 millones, para estos proyectos habitacionales. Ya tiene en tratativas la compra de un terreno para un edificio en Ñuñoa y otro en La Florida (en calle Colombia), ambos con inmobiliaria Grupo Nuevo.

El anhelo de los socios es expandirse en este rubro residencial en proyectos en Vitacura, Las Condes, el barrio Italia, Providencia, y en los ejes de las nuevas líneas de Metro.

A los socios no les inquietan los efectos de la desaceleración económica que se palpa: el stock en departamentos es bajo, dice Pablo Fleischmann, tienen contratos de arriendo que no vencen en los próximos meses, desarrollan formatos mixtos, e Ibáñez apunta a la diversificación. “Hay muchos argumentos sólidos para entrar al sector habitacional hoy día y para quedarnos en el largo plazo”, dice Ignacio Bezanilla.

En Chile, además, manejan terrenos en zonas como Nueva Costanera y Alonso de Córdova para futuros desarrollos de oficinas boutique .

Aunque todavía no lo concretan, comenzaron explorar opciones fuera de Chile: en Florida, Estados Unidos. “Esperamos cerrar una inversión este año. Si está la oportunidad, la tomaremos”, dice Pablo Fleischmann.

Salvo los tres meses iniciales de IFB (a fines de 2008), Sebastián Ibáñez es el único que no está integrado a la gestión diaria de la firma, pues su trabajo está full time en Stars Investment, el family office de su padre. En cambio, Ignacio Bezanilla no solo es socio sino que, después de un MBA en Estados Unidos, se incorporó a la gestión diaria de IFB como gerente de una nueva área de Desarrollo, creada precisamente para impulsar todos estos nuevos proyectos.