Rentabilidad de viviendas muestra quiebre de tendencia alcista en comunas de Santiago

• Las menores rentabilidades se presentan en las comunas que tradicionalmente tienen una mayor demanda, como Providencia, Las Condes o Vitacura.

Fuente: Diario Financiero

Santiago de Chile, 3 de marzo de 2014. Tendencia alcista en los precios de arriendos de viviendas en el Gran Santiago ha comenzado a moderarse desde mediados de 2013. Las últimas cifras revelan que mientras en algunas comunas de la capital se mantiene una fuerte expansión en el valor de venta, los niveles de rentabilidad han comenzado a disminuir.

Según un análisis de Portal Inmobiliario, el valor de los arriendos creció sólo un 0,5% durante el cuarto trimestre del año pasado, cifra que se compara con el 2,7% promedio de avance que registraba desde principios de 2011.

A pesar de lo anterior, la oferta de departamentos en alquiler sigue mostrando dinamismo, principalmente en el sector oriente y norte de la Región Metropolitana, donde aumentó un 74% y 86%, respectivamente. En tanto, la oferta se elevó sólo un 13% en la zona centro.

El tiempo que permanece sin arrendar un departamento es también breve, de 16 semanas, si se compara con las 34 de un bien en venta. Además, se espera que las rentabilidades vayan menguando a lo largo del año en el resto de zonas que ahora experimentan las mayores alzas en precios, como consecuencia de un efecto rebote.

En Providencia, por ejemplo, el valor de arriendo creció un 7% durante el cuarto trimestre de 2013 en contraposición al incremento de 14,7% del precio de venta. Las Condes, por su parte, anotó un alza del 6,3% en arriendos frente al 14% de venta y en Santiago Centro fue de un 13,6% y de un 20,6%, respectivamente.

La diferencia parte con las zonas menos atractivas en demanda, como Macul, San Bernardo, La Reina o Recoleta. En estos casos, aunque las alzas en el valor de venta son superiores a la de los arriendos, estos últimos siguen presentando incrementos de dos dígitos con, por ejemplo, un 25% en Macul y un 19% en San Bernardo.

Detrás de estos mayores incrementos se encuentra el rezago que ha sufrido el mercado inmobiliario en dichas comunas. Estas zonas han registrado un efecto rebote desde los barrios tradicionales, que ya obtuvieron niveles de dos dígitos tanto en arriendo como en venta, y ahora están convergiendo a cifras próximas a los fundamentales de la economía, provocando un “ajuste del mercado”, explica Gabriela Paredes, subgerente de Marketing y Comunicaciones de Portal Inmobiliario.

De hecho, y a pesar de que los bienes inmuebles “siguen siendo un instrumento de inversión seguro y atractivo aún con las rentabilidades más moderadas”, Paredes prevé para este año “crecimientos en torno a un dígito en el valor en casi todas las comunas”.

En tanto, en el mercado de casas para arrendar, el aumento de la oferta es mucho menor. De las comunas más tradicionales, las que se ubican en Santiago oriente suben un 37% en ese lapso, mientras que en el área sur siguen estables y en el sector poniente disminuyen un 3%.

Los factores

La presión hacia las nuevas construcciones se explica porque la oferta para entrega inmediata o de venta en verde comprendió sólo un 15% del conjunto de inmuebles nuevos, cuando lo normal es que sume un tercio de éstos. La experta dice esperar más proyectos para el segundo y tercer trimestre del año, aunque advierte que las inmobiliarias han aprendido a autorregularse para no generar un sobre stock ante un panorama económico más restrictivo en 2014.

Además, las alzas de arriendos que ahora se han traspasado a los barrios menos solicitados se explicarían porque “las viviendas usadas se convirtieron en sustitutos de los productos de entrega inmediata”.

Junto a esto, los planes de nuevas líneas de Metro también actúan como catalizadores de estos incrementos. “Éstas traen aparejadas el aumento de la plusvalía de una propiedad usada”, dice Paredes, que afirma que “las inmobiliarias han empezado a tomar posiciones comprando propiedades para poder armar paños suficientes para hacer proyectos inmobiliarios, como ya está pasando en Irarrázaval”.