Los conceptos de superficie que hay que tener claros a la hora de comprar una vivienda

• Cuánto mide una casa o un departamento, depende del “apellido” que tenga la superficie: útil, total o municipal. Sin embargo, son pocos quienes conocen las diferencias entre cada una.

Fuente: El Mercurio

Santiago de Chile, 15 de febrero de 2014. Si se da el trabajo de tomar una huincha y medir cada recinto de su casa, lo más probable es que las medidas no calcen con lo que está descrito en los planos. Y es que son pocos los que consideran los muros o incluso los clósets en el ejercicio, por ejemplo. “Hay mucho desconocimiento por parte de la gente y en ese sentido las inmobiliarias deberían hacer un trabajo más didáctico”, cree Enrique Barba, presidente del comité de gestión inmobiliaria del Colegio de Arquitectos.

En Paz, por ejemplo, han optado por hablar únicamente de la superficie útil y total. “Son finalmente las dos que le importan al cliente a la hora de comprar. Si incluimos más conceptos solo va a servir para confundir”, explica Marcos Camsen, gerente técnico inmobiliario de la empresa.

Barba coincide en que las personas a la hora de comprar, como mínimo, deben tener claros estos dos tipos de superficie. Sin embargo, lo más importante es comprobar en terreno si los espacios finalmente sirven para sus necesidades. “Hay que evaluar si cabrán los muebles en el dormitorio, por ejemplo, por eso creo recomendable ir con huincha. Porque ha pasado que llegas con la mudanza y la cama simplemente no entra”, agrega el arquitecto.

Según Camsen, estas prácticas son totalmente excepcionales: “El mercado no está para eso, no es el espíritu. Las empresas serias no se van a exponer a ese tipo de engaños”. De todas formas, para evitar problemas, Enrique Barba cree que una buena práctica sería que las inmobiliarias entregaran siempre los planos de arquitectura, con el detalle del metraje y las instalaciones. Lo cierto es que si uno lo pide, las empresas tienden a darlo sin mayores trabas.

Superficie útil

“La gente comete el error de pensar que la superficie útil es el espacio donde pueden poner algo”, señala Marcos Camsen, de Paz. Lo cierto es que al medir esta superficie, se deben considerar todo: el shaft, los closets y los muros interiores y exteriores. Si estos últimos son compartidos, ya sea con zonas comunes o con otra vivienda, se debe considerar el 50% del muro.

Para efectos de esta medición, no se incluyen las terrazas, logias ni jardineras. Enrique Barba, del Colegio de Arquitectos, señala que generalmente la superficie útil es un 10% menor que la total.

Superficie total

Es la suma de la superficie útil más los espacios exteriores de la vivienda, como terrazas, logias y jardineras. Marcos Camsen aclara que si bien se venden los metros cuadrados de la superficie total, para establecer el precio de la UF/m {+2} se calculan al 50% las zonas externas. “El nivel de terminaciones es distinto en la terraza; por lo tanto, no lo podemos cobrar al mismo valor que el resto del departamento”, dice

Superficie municipal

Para el pago de las contribuciones se considera esta superficie. Su cálculo es muy técnico y ejecuta una serie de descuentos dependiendo del cierre de los espacios o la altura de los mismos, por ejemplo.

Tanto Camsen como Barba recomiendan que la gente común no la considere, porque tiende a confundir y además no se considera para el cálculo del precio de venta. “Algunas personas van a la municipalidad y piden los planos. Ahí no les calza con las superficies que se vendieron y llegan a pedir explicaciones”, agrega Camsen.

Áreas comunes

Cuando el porcentaje de las áreas comunes sobrepasa el 20% del total de los metros construidos en una propiedad, el porcentaje de espacio que sobre debe ser prorrateado y se reparte entre todos los departamentos.

“Este diferencial no se cobra en el precio de venta, pero sí se suele y debe pagar en las contribuciones”, explica Camsen, de Paz.

Superficie ampliable

En caso de tratarse de comunidades, cada proyecto cuenta con un porcentaje de constructibilidad máximo. Si alguna vivienda quiere ampliarse, debe pedir autorización a todos los miembros de la comunidad, ya que va a afectar dicho porcentaje. Además, al aumentar de superficie, la casa o departamento deberá pagar más gastos comunes y contribuciones.

“Muchas personas llegan y amplían sus terrazas, y con eso puede que el edificio completo caiga en la ilegalidad ya que se termina construyendo más de lo que estaba autorizado originalmente”, explica Enrique Barba, del Colegio de Arquitectos.