Pasó el susto por la burbuja: Bancos arremeten con “ofertones” hipotecarios

04/09/2013

• Menores tasas, seguros más baratos y formas de pago más flexibles forman parte de la nueva apuesta en un mercado donde se venden 111 viviendas al día. La mayoría de los clientes está comprando departamentos de 50 metros cuadrados, principalmente en Santiago.

Fuente: La Segunda

Santiago, Chile. 3 septiembre, 2013. Fue un susto pasajero. La sola posibilidad de que Chile estuviera incubando una burbuja inmobiliaria como la que vivió Estados Unidos o España encendió las alarmas del Banco Central, que hacia fines del año pasado alertó a los bancos sobre las flexibles condiciones financieras con que entregaban uno de sus productos estrellas: los créditos hipotecarios.

La sostenida alza de los ingresos de las personas, el menor desempleo y tasas históricamente bajas explicaban el “boom inmobiliario” generado en la última década y que se acentuó después del terremoto del 27F que elevó explosivamente los precios de las viviendas en un contexto de escasez de suelos en el Gran Santiago.

Sin embargo, existían dudas sobre algunas comunas que registraban alzas de precios que no tenían una justificación técnica vinculada a la oferta de paños para la construcción.

A las autoridades económicas les preocupaba el alto nivel de endeudamiento de las personas respecto de sus ingresos y cómo podría afectar una brusca desaceleración de la economía. Por eso el Banco Central envió una serie de mensajes a los bancos para que tomaran medidas que evitaran el estallido de una burbuja inmobiliaria.

Los bancos entendieron la señal y desde fines del año pasado y durante buena parte de 2013 se apretaron el cinturón y endurecieron las políticas de entrega de este tipo préstamos. Salvo casos excepcionales, prácticamente desapareció el financiamiento del 100% de una propiedad y se incrementaron las exigencias del pie de una vivienda, pasando de 10% a 20% en promedio.

Pero con el paso de los meses la temida desaceleración económica no ha llegado y los bancos paulatinamente comenzaron a abrir el “grifo” del crédito hipotecario con una arremetida que ofrece condiciones ventajosas a los clientes, en temas sensibles como la tasa de interés, plazos y los seguros asociados al préstamo.

“Se quitó el susto por la burbuja inmobiliaria. Hoy existe mucha liquidez en la banca porque las AFP han vuelto a invertir en renta fija y eso ha provocado una baja en las tasas. Por ese motivo, hoy estamos viendo buenas promociones en los créditos hipotecarios”, afirma el economista jefe de Banco Penta, Matías Madrid .

La nueva ofensiva de la banca 

A modo de ejemplo, a comienzos de año un crédito por UF 3.600 ($ 82 millones aproximadamente) a un plazo de 20 años se entregaba a tasas fijas de entre 4,5% y 5%, según el perfil de riesgo del cliente y el costo de financiamiento un banco. Durante agosto, el mismo usuario puede obtener tasas que van desde 4,1% a 4,5% de interés fijo en un préstamo por el mismo monto.

Incluso hay entidades como Corpbanca que desde hace un par de semanas ofrecen hipotecarios a una tasa de interés de 3,76% para los primeros 3 años. El gerente del área del banco, Andrés Covacevich , explica que más allá que tradicionalmente se hacen estas ofertas “vemos que existen menores tasas de corto plazo, lo que se traduce en beneficio a las personas que terminan pagando un menor dividendo”.

El Banco Santander también está apostando fuerte en este negocio y hace un par de meses reestrenó la “Súper Hipoteca”, crédito que ofrece financiar hasta el 90% del valor de una vivienda a un máximo de 30 años de plazo. La entidad ofrece a sus clientes hasta 6 meses de gracia para el pago del primer dividendo.

El gerente de hipotecarios de Banco Santander, Sebastián Atria , explica que el relanzamiento de este producto se da en un marco de alta competencia en la industria donde el banco español pretende crecer por sobre el promedio del mercado. “Esperamos implementar nuevas campañas en el rubro en lo que queda de 2013″, cuenta.

Mientras, en el segmento ABC1 el Banco Security está ofreciendo el “Hipotecario Autoconstrucción”, que es un crédito que financia la construcción de un hogar en hasta el 70% del proyecto que presenta el cliente al banco. Tiene 12 meses de gracia.

Los seguros están más baratos 

Los bancos también están cautivando a sus clientes a través de seguros hipotecarios (desgravamen, sismo e incendio) más bajos debido a la licitación de pólizas que comenzó el año pasado.

Volviendo al ejemplo del crédito de UF 3.600, en febrero de 2012 Corpbanca ofrecía un seguro de incendio mensual de $ 11.320, cobro que hoy llega a $ 3.540, según el simulador de la Superintendencia de Bancos (Sbif).

En el caso de los seguros de incendio más sismo, Corpbanca cobraba en febrero de 2012 $ 28.301, cifra que hoy se redujo a $ 20.575, según la Sbif.

“Antes los seguros marcaban la diferencia, pero hoy están con precios bastante bajos por las licitaciones que ha habido y que ha permitido un mayor beneficio a los clientes que están pagando menos que hace un par de años”, indica el gerente de la banca hipotecaria de BancoEstado, Marcelo Hiriart.

Fuentes de la banca señalan que lo que no ha cambiado es prestar el 100% de una propiedad, exigir un pie a los clientes de entre 10% y 20% y tener un nivel de ingresos que permitan pagar un dividendo; es decir, que la cuota mensual del préstamo no supere el 25% del sueldo del titular que pide el crédito.

En la banca señalan que este tipo de préstamos es una pieza clave en la industria. Según cifras de la Asociación de Bancos (Abif), los créditos hipotecarios registran un crecimiento real anual promedio del 11,9% en la última década, siendo el tipo de préstamos con mayor expansión en la banca.

Y aunque no existe un boom como en 2011 y 2012, proyectan que estas colocaciones crecerán a tasas de entre 8% y 9% este año.

El gerente general de la Abif, Ricardo Matte , indica que “en la medida en que la actividad económica siga creciendo y generando empleos de buena calidad y mientras no haya una crisis internacional de mayor envergadura, el crecimiento de la industria debiera mantenerse dinámico en los próximos años, aunque a un ritmo menor al registrado en el último tiempo”.

¿Compro ahora o espero? 

La arremetida de la banca ha ido de la mando de una demanda, que si bien ha moderado su dinamismo respecto de 2011 y 2012, se mantiene fuerte según los principales actores de la industria.

“La venta en general se ha mantenido estable durante este año pero en el último mes ha estado muy dinámico; donde han aumentado las cotizaciones y preaprobaciones por sobre los dos meses anteriores”, cuenta Hiriart.

El ejecutivo señala que una de las explicaciones de esto es que las inmobiliarias concentran en la primavera y el verano la entrega de viviendas. Por ello, meses como agosto y septiembre son intensos en solicitudes y aprobaciones de hipotecarios.

Concuerda el gerente general de Banco Itaú, Boris Buvinic, quien dice que los proyectos que financia la entidad “han avanzado conforme a lo planificado, e incluso hemos notado en algunos casos un proceso de venta mucho más acelerado del que se había planificado”.

Inmobiliarias: “Los precios de las viviendas no bajarán” 

Otro de los protagonistas de este mercado son las constructoras e inmobiliarias, sectores que han liderado del boom vivido en los últimos 5 años.

Si bien en el segundo trimestre de este año las ventas de viviendas en el Gran Santiago registraron una baja de 4,4% respecto de igual período en 2012, en la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) destacan el dinamismo del sector.

A modo de ejemplo, entre mayo y junio del presente año se comercializaron 9.956 viviendas, de las cuales 6.959 corresponden a departamentos y 2.997 a casas. Es decir, en Santiago se vendieron 111 viviendas por día en ese período.

El gerente de estudios de la CChC, Javier Hurtado , indica que si bien estas cifras muestran una moderación respecto de 2012, “hablan de una demanda que se mantiene alta, ya que el desempleo sigue bajo y el ingreso de las personas sigue creciendo. Esto es un gatillo muy importante que impulsa la compra de viviendas”.

Agrega que los temores de una burbuja inmobiliaria se desvanecieron ya que el alza de los precios de las viviendas nunca se desacopló del incremento que experimentaron los ingresos de las personas.

Indica que en el caso del Gran Santiago los departamentos más vendidos fluctuaron en valores de entre UF 1.000 ($ 23 millones) y UF 3.000 ($ 69 millones).

Según superficie, los departamentos de menos de 50 metros cuadrados fueron los más demandados, la mayoría de ellos en Santiago Centro. “El número de personas por hogares cayó de cuatro a tres miembros, lo que impulsó las viviendas unipersonales o bipersonales”, agrega Hurtado.

Las comunas de Santiago, Ñuñoa, Providencia y La Reina concentran más del 50% de la venta de departamentos.

“No tenemos preocupaciones” 

Coincide con esta visión el director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), Vicente Domínguez, quien sostiene que la demanda por viviendas, especialmente por departamentos en Santiago, Concepción, Viña del Mar y Antofagasta seguirá alta mientras se mantengan buenos niveles de empleo.

Explica que tras el terremoto del 27F de 2010 se inició un proceso de alza de costos para las constructoras, debido a una mano de obra más cara, mayores exigencias reguladoras vinculadas a la estructura acústica y térmica de las viviendas y a una escasez de terrenos para la construcción de nuevas propiedades.

Por ese motivo, indica que los precios de la vivienda si bien no mostrarán alzas significativas durante los próximos meses, “el precio de las propiedades no bajará. Aquel que está esperando que bajen de precio, está esperando en vano”, sostiene Domínguez.

Hurtado dice quien sostiene que mientras no se solucione -a través de políticas públicas- la disponibilidad de terrenos o la posibilidad de construir en altura, los precios de las viviendas seguirán subiendo.

“Siempre es mejor comprar antes que después porque hoy las condiciones de los créditos hipotecarios son muy buenas. Si tuviera que tomar una decisión, lo haría hoy”, recomienda Hurtado.