La guerra de Portezuelo: Vecinos dispuestos a ir a tribunales por megaproyecto de Paz

• A pasos de Lo Curro, Inmobiliaria Paz pretende levantar un complejo de casas, departamentos y oficinas a cargo del arquitecto Luis Izquierdo. Los vecinos se oponen rotundamente. Esgrimen que es área residencial y que colapsará la zona. Las partes se declararon la guerra. El conflicto podría terminar en tribunales.

Fuente: Qué Pasa

Santiago, Chile. 9 agosto, 2013. El primer aviso lo dio Jaime Tagle. En marzo de este año, y mientras tramitaba algunos papeles en la Dirección de Obras de la Municipalidad de Vitacura, se enteró, por casualidad, que el arquitecto Luis Izquierdo diseñaba un proyecto para la Inmobiliaria Paz, cerca de Portezuelo. El tema lo preocupó: el proyecto se emplazaría en un paño de 4 hectáreas, muy cerca de donde él vive, entre las calles El Crepúsculo y El Atardecer, y contemplaba la construcción de casas y oficinas, algo que según él, estaba prohibido en ese sector. De inmediato se puso en contacto con otros vecinos, entre ellos la socióloga Marta Lagos y Luis Arnaboldi, quienes pidieron una reunión con el alcalde de Vitacura, Raúl Torrealba, para conocer los detalles de la obra.

Luego, Lagos y Tagle redactaron una carta para poner al tanto a los cerca de 50 vecinos que estarían más afectados -el economista Felipe Montt, el diputado Cristián Monckeberg, el presidente de Sodimac, Juan Pablo del Río, el director de la Junta de Vecinos de Lo Curro, Ismael Mena, entre otros- y los citaron a la primera reunión masiva en la casa de Marta Lagos, el 26 de abril. Fue el primero de los encuentros que realizan semanalmente.

El tema los inquieta. Dicen que la zona cercana a Lo Curro es sólo residencial. Esto se debe a que en 1995 un grupo de vecinos firmó un acuerdo con los asesores del dueño del terreno de la época: el empresario brasileño Eike Batista. En términos simples, el trato decía que ellos no se opondrían a la construcción, mientras que el magnate brasileño se comprometía a desarrollar sólo proyectos residenciales. Juntos establecieron límites de viviendas por hectárea.

15 años después de eso, Inmobiliaria Paz compró el terreno y contrató al arquitecto -y Premio Nacional- Luis Izquierdo para que diseñara el exclusivo Condominio Portezuelo, un proyecto que bordea una inversión de UF 3 millones y que contempla el diseño de 20 casas, 218 departamentos, un gran parque y 19.890,48 m2 útiles de oficinas de planta libre.

Fue cuando se desató la guerra: mientras los vecinos aseguran que Paz está vulnerando el acuerdo al que está sometido ese terreno, la empresa explica que están cumpliendo con la normativa vigente. Ni las reuniones privadas que han sostenido las partes han logrado solucionar la contienda.

Por su parte, el alcalde Raúl Torrealba ha dicho en público y en privado que la municipalidad va a respetar el carácter de barrio del sector.

Humo blanco 

El primer conflicto en torno a este paño ocurrió a principios de los 90. Entonces, una de las sociedades de las cuales Batista era dueño compró el terreno para levantar un desarrollo inmobiliario. Los vecinos reaccionaron de inmediato: temían que se sobrepoblara la zona. “Por todos lados intentaron convencernos de que aceptáramos su proyecto. Incluso me ofrecieron a mí y a otros un departamento en Miami. Obvio que no lo aceptamos”, dice Marta Lagos.

Pero salió humo blanco: Batista se comprometió a cumplir con la densidad que los vecinos pedían: no más de 251 viviendas en total. Eso quedó “grabado” en las Servidumbres Perpetuas, un contrato donde se establecen las condiciones de dominio entre privados, y se incluyó en las escrituras públicas. Se asesoraron con el Ministerio de Transportes y con la alcaldesa de la época, Patricia Alessandri, quien actuó como testigo de este trato, que se selló en el Conservador de Bienes Raíces. “Las servidumbres es un contrato entre privados que se realizó para que en el tiempo no se desvirtuara el diseño armónico del loteo”, indica el arquitecto Jaime Tagle.

En paralelo, como el sitio no estaba loteado, un grupo de asesores de Batista contrató al arquitecto Víctor Gubbins, para que dividiera los terrenos. Además, contactaron a Clovis Osorio y le encargaron que diseñara la vialidad de la nueva urbanización.

La municipalidad aprobó el loteo y la vialidad propuestos por Gubbins y Osorio. De hecho, según cuentan, la municipalidad se basó en dichos informes para diseñar el Plan Regulador actual.

Uno de los puntos centrales del informe sobre vialidad establece que cualquier desarrollo inmobiliario que se desarrolle ahí debe estar conectado con la avenida principal de ese sector. Hoy, esa avenida es Costanera Norte.

El otro escollo 

Los propietarios del sector de Portezuelo además demandan que Paz construya un enlace directo desde el loteo a la autopista. En Paz lo descartan de plano.

Este es el segundo punto que tiene entrampados a la inmobiliaria con los vecinos. Quienes conocen el proyecto de la inmobiliaria aseguran que en 2012, cuando presentaron el EISTU (Estudio de Impacto al Sistema de Transporte Urbano) a la municipalidad, tuvieron la intención de tener acceso directo a Costanera Norte. Pero la empresa se opuso. “Para ellos crear un nuevo enlace, adicional a los ya existentes, restaría velocidad a la autopista”, indican desde la municipalidad.

La negativa, para los vecinos, echa por tierra el proyecto. Fue entonces cuando el alcalde citó a un grupo de vecinos e inmobiliarias para solucionar el problema. El 12 de abril, Luis Izquierdo, además de los representantes de PyG Larraín y los de Simonetti, -las otras inmobiliarias que poseen terrenos en el sector- llegaron hasta la oficina de Torrealba. Ahí estaban también la Directora de Obras, María Cristina Calvo, entre otras autoridades.

En esa cita todos concordaban en el mismo punto: lo óptimo era que los proyectos tuvieran acceso a la Costanera Norte. Pero todos sabían que la autopista se oponía tajantemente. Por eso, cranearon un plan B: decidieron que los autos transitaran por la caletera de Avenida Santa María. Se trata de una calle de unos 9 metros de ancho por la cual hoy circulan cerca de 300 autos.

Paz contrató a la ingeniera Claudia Oddó para diseñar su salida a la caletera Avenida Santa María. Esa intervención sería financiada por Paz y PyG Larraín y se estima que Paz debería invertir cerca de UF 35.000.

Al conocer esta propuesta, los vecinos quedaron disgustados. Para ellos esta alternativa es sinónimo de colapso: calculan que cuando estén todos los proyectos terminados, el flujo podría aumentar a unos 8.000 autos diarios. Esto, porque el loteo diseñado por Luis Izquierdo contempla 1.833 estacionamientos y el proyecto de PyG Larraín doblaría el tamaño del de Paz.

Paz se ha reunido con algunos vecinos. Pero no han conciliado sus posiciones. “La solución a su mayor problema, que es contar con una salida adicional a la Costanera Norte, es una materia sobre la cual no tenemos competencia porque depende de autoridades como el MOP y de la autopista”, asegura Juan Pablo Armas, presidente del directorio de Paz Corp.

Pero los vecinos están confiados en que tarde o temprano se les dará la razón. Torrealba ha señalado públicamente que el municipio no aprobará proyectos si no cumplen con el Plan Regulador, el cual “exige la construcción de soluciones viales hacia Costanera Norte”.

Sin salida 

El 13 de mayo la Dirección de Obras de Vitacura rechazó la solicitud de permiso de edificación de Paz porque, según ha dicho el alcalde Torrealba, no cumple con la solución vial que se especifica en la Memoria del Plan Regulador: no presenta acceso a la autopista. Ésta “busca respetar el carácter de barrio que sus vecinos y esta municipalidad desean preservar”. El argumento no convence a Paz ni a Luis Izquierdo. Dicen que el Plan Regulador hace esta exigencia sólo a los proyectos de equipamiento que no son clasificados como “clase servicios”. “Las oficinas son equipamiento de servicios. Por eso de ninguna manera esta exigencia aplica a nuestro proyecto, el cual es residencial con equipamiento de clase servicios”, dice Luis Izquierdo.

Con ese argumento en la mano, el 29 de mayo presentaron una reclamación al seremi de Vivienda, para revisión. El 18 de julio el seremi envió un documento a la Dirección de Obras en el cual señalaba que el proyecto cumplía con la normativa vigente y que por lo tanto era posible aprobar dicho permiso. La municipalidad presentó sus descargos el 29 de julio, y está hoy en revisión por la seremi, la cual debe dar su veredicto final.

Paz espera que se dé “luz verde” al proyecto. De ser así, sus obras podrían comenzar a principios del 2014 y finalizar en 2017. Algo que los vecinos insisten que no van a permitir. Su posición está cada vez más dura. “Una empresa seria y de prestigio como es Inmobiliaria Paz, cometió el error de no considerar las servidumbres, por lo que no me cabe duda que modificarán su anteproyecto para cumplir con lo dispuesto en ellas, que además han sido respetadas por todos los desarrollos ya efectuados en el sector”, dice Luis Arnaboldi.

Si eso no ocurre, los vecinos irán a tribunales: contrataron a un estudio de abogados que ya prepara una querella de amparo. Buscan que se respete el acuerdo de 1995. En Paz respiran tranquilos. “Diseñamos nuestro proyecto rigiéndonos por el Plan Regulador y teniendo a la vista lo que establecían estas servidumbres de las que hablan los vecinos”, indica Luis Izquierdo. “Me parece una vergüenza que un Premio Nacional de arquitectura diseñe algo así. Tanto, que le declaré la guerra una vez a uno de sus arquitectos”, indica Marta Lagos.

Una persona que está al tanto de esta polémica explica que el conflicto se debe a que hay dos interpretaciones sobre un mismo asunto. “En ninguna parte de los acuerdos entre Batista y los vecinos se especifica que están prohibidas las oficinas. Y cualquiera entiende que algo que no está prohibido, está permitido”. En cambio, para los vecinos, sólo se puede concretar lo que los acuerdos permiten: viviendas.

Un experto en urbanismo agrega que, según la Ordenanza General de Urbanismo y Construcción, un proyecto es residencial cuando el destino habitacional es superior al 70% de la superficie total edificada. “Y en ese caso, más del 70% del proyecto corresponde a viviendas y menos de un 30% son oficinas”, dice. Pero eso poco les importa a los vecinos. Lo que para ellos vale es el acuerdo firmado en 1995. Según ellos, son los tribunales los que tendrán la última palabra.