• Con los nuevos planes reguladores metropolitanos y el proyecto de Ley de Aportes se busca limitar su aparición, porque no pagan contribuciones ni generan obras viales.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 30 mayo, 2013. Cuando fue publicada en 1980, la Ley 3.516 buscaba frenar la masiva llegada de campesinos a la ciudad. Para ello, permitía la subdivisión de grandes predios agrícolas para que los inquilinos pudiesen construir una vivienda y, a la vez, trabajar la tierra.

Pero su aplicación no tuvo los resultados esperados. De los 207 predios que había en la zona norte de Santiago, cuando se lanzó la norma, se pasó a solo cinco en 1987. Y desde entonces se comenzó a generar una distorsión: en lugar de ser destinados al uso agrícola, los terrenos fueron adquiridos por inmobiliarias que los transformaron en grandes condominios sociales, ubicados en el límite urbano, principalmente en torno al Gran Santiago, Valparaíso y Concepción.

“La efervescencia que genera la metrópoli en la periferia es demasiado fuerte para el mercado de la tierra. Se empieza entonces a especular con los terrenos y, en Santiago, zonas como Lampa, Tiltil y Colina, más del 70% se acoge a la ley. Como en Chile no hay organismos que fiscalicen, en ninguno de estos terrenos se construyeron las casas del dueño y el cuidador, que era lo que permitía la norma. En lugar de eso, se crearon condominios en parcelas de agrado, que tienen agua y luz y están exentos de contribuciones, porque son compradores de tierras de asignatarios de la reforma agraria”, explica la geógrafa de la UC y experta en esta problemática, Gloria Naranjo.

Con la proliferación de este fenómeno inmobiliario, las parcelas de agrado con uso habitacional irregular llegan a más de 20.000 hectáreas en el Gran Santiago, lo que supera la superficie de todas las comunas del sector oriente de la capital.

A juicio del urbanista Luis Eduardo Bresciani, estos usos ilegales de predios rurales generan un crecimiento artificial de la ciudad, sin la vialidad e infraestructura necesaria. “La parcelación en 5.000 hectáreas, con destino residencial es un cáncer urbano y territorial. No solo destruye el suelo agrícola y natural, sino que además deteriora a las ciudades, con bajas densidades, insuficiencia de infraestructura y fuerte segregación”, opina.

Con estos diagnósticos, el Ministerio de Vivienda y Urbanismo (Minvu) buscará regular la generación de condominios en parcelas. A partir de diversos instrumentos, se apunta a evitar las grandes subdivisiones (y así bloquear la construcción de numerosas viviendas) para mitigar su impacto en el entorno urbano.

El secretario regional ministerial de Vivienda de la Región Metropolitana, Juan Andrés Muñoz, explica que el proyecto de Ley de Aportes, que se tramita en el Senado, permitirá asegurar que los nuevos condominios en parcelas también financien el impacto vial que generen en las comunas donde se construyan. “La ley hace que todas las obras de más de diez viviendas paguen, incluidos estos condominios en suelo agrícola. Así se va a evitar que, por ejemplo, usen como vialidad caminos rurales que después se hacen insuficientes, como pasó con el caso de Av. Pedro Fontova y los predios agrícolas de ese sector”, señala.

Con esta medida concuerda la Cámara Chilena de la Construcción. Su gerente de estudios, Javier Hurtado, dice que la nueva normativa será el mecanismo que frenará el impacto negativo que originan los desarrollos inmobiliarios en predios rurales. “Toda la externalidad producida debe hacerse cargo de proyectos, incluidas estas parcelas con los vacíos que generan”.

Agrega que otra alternativa que formaliza la Ley de Aportes es el fomento de Proyectos con Desarrollo Urbano Condicionado (PDUC), que permiten construir conjuntos de vivienda en zonas ubicadas fuera del límite urbano, pero que deben cumplir con obras de vialidad y servicios.

Instrumentos de planificación

No es todo. También los nuevos planes reguladores metropolitanos del Gran Santiago (PRMS 100) y del Gran Valparaíso (Premval), que están en tramitación, apuntan a evitar que la situación se repita en el entorno de los nuevos límites urbanos que definen. Para eso, establecen superficies mínimas para que las futuras subdivisiones no den cabida a grandes conjuntos habitacionales.

En el caso del PRMS 100 se establecerá un mínimo de cuatro hectáreas para subdividir predios agrícolas y el Premval del Gran Valparaíso establecerá un mínimo de dos.

“La gente compra y a los cinco años se aburren de no tener agua potable ni caminos pavimentados y generan una carga financiera para el municipio que no tiene por qué hacerse cargo de esos desarrollos. En el valle de Casablanca concentramos la extensión urbana en torno a la comuna y liberamos el valle como zona rural para que se generen ahí actividades productivas silvoagropecuarias. Así se impide la proliferación de parcelas de agrado que compiten con el desarrollo productivo agrícola. Con la subdivisión predial mínima de dos hectáreas buscamos paralizar parcelación de grandes terrenos de 5.000 hectáreas”, indica el seremi de Vivienda de Valparaíso, Matías Avsolomovic.

Medidas

Proyecto de Ley de Aportes

Exige a todas las obras, incluidas las que se levanten en suelo rural, pagar por el impacto vial que causen.

Planes reguladores

Los nuevos instrumentos reducen a una superficie mínima la subdivisión predial, lo que limita la posibilidad de construir grandes condominios.