Mayores ventas y precios impulsan desarrollo de la segunda vivienda

• Compradores cada vez más jóvenes, una oferta amplia y la economía con buenas proyecciones hacen que los proyectos inmobiliarios para segunda vivienda presenten excelentes niveles de colocación.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 19 octubre, 2012. Hasta hace unos años, los ciclos de venta en el mercado de la segunda vivienda eran claros: de septiembre a febrero eran los meses “buenos”. Ahora se ha tendido a estabilizar el negocio durante todo el año, porque la demanda ha subido mucho, casi un 15% anual en los últimos tres años, dice Marcelo Bachelet, gerente general de Marbella Chile. En su caso, tenían proyectado terminar de vender su último edificio hasta mayo de 2013, pero ya sólo le quedan cuatro departamentos.

A juicio de Myriam Fischmann, gerente general de Inmobiliaria El Plomo -desarrolladores de San Alfonso del Mar y ahora del proyecto Laguna Vista en Algarrobo- este crecimiento de la demanda se debe a dos factores: “se han incorporado a este mercado familias más jóvenes y también inversionistas, que han generado un mayor dinamismo en las ventas”.

En Las Brisas de Santo Domingo han sido testigos de cómo ha cambiado la edad de su público objetivo. “En los últimos cinco años hemos bajado una década. Hoy la persona que compra el producto de entrada tiene 35 años y no 45, e incluso menos. Eso antes no se veía”, dice Felipe Ducci, gerente general de Inmobiliaria Las Brisas.

Inmobiliarios sostienen que la llegada de los inversionistas tiene mucho que ver con el mejor aprovechamiento de la segunda vivienda, sobre todo en la zona central. “Tradicionalmente se ocupaban estas unidades cuatro o cinco fines de semana al año, en cambio ahora se aprovechan casi el 70% de los fines de semana, ya sea porque la gente la está usando o arrendando. Eso ha mejorado muchos las rentabilidades”, dice Bachelet.

El arribo de compradores jóvenes e inversionistas se ha traducido en mejores velocidades de venta. En Las Brisas los meses para agotar stock se mueven en torno al año, y a veces menos. “Si 2011 fue bueno, este vamos a tener prácticamente el doble de ventas”, señala Ducci.

EnLa Serena Golf, en tanto, proyectan un alza en las ventas de 40% respecto 2011, mientras que en Laguna Bahía, ubicada en Algarrobo, tienen pensado vender 90 unidades en los últimos cuatro meses de este año.

A Vicente Domínguez, director ejecutivo dela Asociaciónde Desarrolladores Inmobiliarios (ADI), no le sorprenden estas cifras y cree que el mercado mantendrá este dinámico ritmo. “Las ventas van a seguir activas, no hay ninguna señal que indique que vayamos a tener un freno”.

Precios para arriba

En Las Brisas de Santo Domingo los departamentos van desde las UF8.000 aUF 17.000, mientras que en Marbella las cifras oscilan entre UF 6.000 y UF 13.000. Por su parte,La Serena Golfofrece departamentos desde UF 3.500 hasta UF 6.800.

Según datos del sitio Portalinmobiliario.com,la UF/m2 promedio de los proyectos de segunda vivienda varía según la zona. Enla V Región, el valor bordea las UF 46 por metro cuadrado, mientras que enla I Regiónllega a 44 UF/m2 y enla IXa 45 UF/m2.

Para Marcelo Bachelet ha habido un fuerte cambio en la oferta, la que amplió el stock hacia opciones más económicas y hacia el segmento premium . “La segunda vivienda dejó de ser un lujo sólo para el segmento A y B. Eso ha cambiado y hoy es una aspiración normal de la clase media. Ahora hay opciones desde UF1.000 aUF 25.000 y más, y a este segmento de lujo también le ha ido extraordinariamente bien”.

En todo caso, independiente del segmento al que se dirijan estos proyectos, en los últimos cinco años ha habido un alza en los precios de cerca de 20%, según coinciden distintos actores. Para Bachelet son tres las razones que explican este aumento: la escasez de terrenos, el alza en los costos de construcción y término de la exención del IVA.

Vicente Domínguez cree que también tiene que ver con que las curvas de deterioro y auge de la segunda vivienda son más acentuadas que las de la primera vivienda. “Cuando la economía crece es un mercado que reacciona en forma mucho más pronunciada y aumenta en forma explosiva, así como se deprime más rápido en los momentos de crisis”, explica el ejecutivo. A su juicio, ahora estamos en un claro momento de auge y eso se percibe en los precios.

El problema es que nadie sabe cuánto duran los ciclos, y como la segunda vivienda es de las primeras en verse afectada ante una contracción, en general, son más cautos en desarrollar nuevos proyectos, agrega Domínguez. Felipe Ducci asegura que la cantidad de edificios a construir se va analizando año a año. “Depende absolutamente de la velocidad de venta y de las expectativas”, agrega el gerente, e indica que para este año están construyendo cinco torres.