Escasez de ubicaciones y altos precios dificultan desarrollo inmobiliario del sector comercio

• Adquirir un nuevo lugar no es sencillo para los locales comerciales. Hay escasez de oferta en las cuadras premium , altos precios de arriendo y/o venta y un monto considerable de inversión.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 21 agosto, 2012. Instalarse en una ubicación premium en Santiago Centro o Providencia es una misión casi imposible para los locales comerciales. “Estas comunas son las que registran las mayores densidades comerciales, por lo que hay una tremenda escasez de oferta”, comenta Luis Sirota, broker owner de RE/MAX Metropolitana. Y si encontrar un lugar es complicado, que el dueño quiera vender es más difícil aún: “La gente lo tiene como inversión porque renta más que otras alternativas.”.

Según datos que maneja CBRE Chile, los arriendos en el sector de Huérfanos con Ahumada, en Santiago Centro, se mueven entre UF 0,8 y UF 3,8/m2. En tanto, entre Suecia y Pedro de Valdivia, sobre avenida Providencia, las cifras van de UF 1,4 a UF 2,0 m2, mientras que en Las Condes, en la zona de Isidora Goyenechea con El Bosque los arriendos van de UF 1,3 a UF 1,9/m2 . En Apoquindo con Manquehue varían entre UF 1,0 a UF 1,3 m2.

Juan Ignacio Olivares, gerente de Desarrollo McDonald’s Chile, califica el escenario de escasez de terrenos como complejo en comunas como Las Condes, Vitacura y Providencia. “Los valores llegan fácilmente sobre las 100 UF/m2″, señala.

Ubicación estratégica

Hay locales que siguen a sus clientes y otros que siguen a su competencia. Los primeros tienen como premisa instalarse cerca del público que compra. “Su ubicación está marcada por la necesidad de dar cobertura a sus clientes, segmentándolos y ajustando su oferta al mercado. Esta estrategia obliga a estos oferentes de servicios a obtener ubicaciones estratégicas de alto valor inmobiliario”, dice Carlos Garfias, gerente de Fuenzalida Propiedades Santiago Centro.

En el otro extremo están los locales que prefieren ubicarse donde están sus pares. “El ejemplo más claro son los bancos y farmacias. Es casi imposible ver un local de estos rubros sin que a simple vista veamos a su competencia”, agrega Garfias.

A la hora de analizar una locación, la variable más importante para la mayoría de los comerciantes es el flujo peatonal, según Luis Sirota. Otro aspecto que es valorado es el estacionamiento, aunque no es tan transversal como el primer elemento. “Se hacen estudios que consideran todos estos factores, además se toma en cuenta el entorno, cuál es la competencia y cuáles son los permisos municipales”.

Banco Santander, por ejemplo, cuenta con casi 500 oficinas a lo largo del país y en 2011 abrió 19 nuevas sucursales. “Nuestras aperturas consideran el número de personas que hay en la comuna y la cantidad de clientes que habitan en ella”, dice Marco Castagnola, gerente de distribución retail del banco, que a 2014 proyecta abrir de 15 a 20 sucursales.

En general, encontrar el lugar puede tardar de tres a cinco meses, a lo que hay que sumar otro mes para hacer los estudios y cerca de cinco meses más en negociaciones con los dueños. “La negociación se realiza aunque la propiedad elegida no se encuentre arrendada o no exista interés por vender. En estos casos pueden llegar a ofrecer importantes indemnizaciones para disponer del local”, dice Garfias.

Todos los esfuerzos son válidos, porque estar en la ubicación correcta puede marcar la diferencia. “En algunas ocasiones estar a 30 o 40 metros de la esquina correcta marca un 20% y hasta un 40% de diferencia en ventas, en relación a las proyecciones del negocio”, comenta Olivares de McDonald’s Chile.