La conveniencia de comprar departamentos de saldo

• Las empresas inmobiliarias ofrecen interesantes beneficios para vender este tipo de departamentos, como importantes descuentos, estacionamientos, pago de gastos comunes, entre otros.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 16 agosto, 2012. Para la gente que trabaja en el mercado inmobiliario no es novedad que los primeros departamentos que se venden en los edificios son aquellos orientados al nororiente, debido a su mayor luminosidad, mientras que los que están ubicados en los segundos pisos son los últimos en adjudicarse, pese a que generalmente tienen el valor más bajo.

Pero qué debe hacer una persona que busca un lugar para vivir o invertir y se encuentra con estos departamentos “cachos”, es decir aquellas unidades que por diversas razones las inmobiliarias no han podido vender. La interrogante es entonces comprar o no comprar. Al respecto, algunos expertos coinciden en que es conveniente aprovechar las ofertas que se hacen por los últimos departamentos en venta.

Para invertir

Sin embargo, advierten también que es aconsejable siempre y cuando sea como una inversión, pero no para vivir. El presidente del Instituto Inmobiliario de Chile, Roger Debarbieri, señala que se deben elegir los más económicos, pero no necesariamente los más chicos. “Hoy el mercado de los arriendos de departamentos de tres dormitorios presenta una oferta muy baja a diferencia de los de un ambiente y hasta de dos dormitorios, donde la oferta es más abundante en todas las zonas de moda de la ciudad”.

El jefe de Asesorías Inmobiliarias de Enacte, Orlando Muñoz, señala que para que el inmueble sea una buena inversión los interesados deben fijarse en dos condiciones: el sector donde se emplaza el edificio y los servicios cercanos que éste pueda tener. Agustín Manterola, presidente de Acop, por su parte, sostiene que es recomendable comprar, ya que se pueden obtener algunos beneficios, como conseguir estacionamientos adicionales, el pago de gastos comunes, entre otros.

Hay que tener en cuenta que las ofertas que las inmobiliarias realizan para vender las últimas unidades se reflejan generalmente en descuentos cercanos al 10%, pues, una vez entregado el edificio, los departamentos no vendidos comienzan a producir un costo mensual a las inmobiliarias, como -por ejemplo- tener que pagar gastos comunes, contribuciones y personal o mantener una sala de ventas.

En qué fijarse

Para decidir si conviene comprar o no, siempre es necesario analizar los factores de plusvalía del inmueble, entre los que destacan la orientación, la altura dentro del edificio, la amplitud de los ascensores, la vista al exterior -al menos neutra y que no enfrente a casas de baja altura que están próximas a ser edificios-, y que no tengan ruidos o vibraciones por cercanía a motores o ascensores, entre otros.

Estos expertos recomiendan averiguar el historial del edificio, por ejemplo, la tendencia de compra que ha tenido y cuánto tiempo se lleva vendiendo, lo que da luces de las razones de por qué no se ha logrado vender determinada unidad. Además, aconsejan comparar el valor del departamento en relación con la competencia cercana, ya que puede haber también factores de moda que hagan que los valores de estos departamentos estén bajos.

Precio

Pero hasta dónde es posible negociar su precio, Debarbieri destaca que la negociación de las últimas unidades de un edificio, por lo general, tiene un margen de descuento sobre la lista oficial de valores, “sin perjuicio de que cualquier oferta razonable puede ser analizada por la inmobiliaria según sus propias necesidades”.

Para Muñoz la negociación dependerá del tipo de constructora o inmobiliaria que está vendiendo el departamento. “Si la empresa trabaja con capitales propios, no será mucho el descuento que se pueda conseguir. En cambio, si el proyecto ha sido financiado por una entidad bancaria, hay más probabilidades de conseguir un descuento mayor, porque existen presiones de por medio y obligaciones que cumplir”.

Y agrega: “Se podría llegar a un probable descuento de entre 5% y 15%, haciendo ver que la situación es compleja para la inmobiliaria, ya que está trabajando a pérdida porque tiene gastos comunes que pagar en un edificio ya recepcionado y con gente habitando, además quizás está usando un corredor de propiedades y tiene que pagar comisiones o está gastando en una logística que no compensa por solamente vender una última unidad”.

Destaca, asimismo, que si la misma empresa construye y a la vez hace la gestión inmobiliaria, se podría pedir que la comisión de venta no se traspase al valor final y poder ahorrarse ese ítem en la compra. “Este tipo de empresas que construye y vende a la vez suele ceder en este aspecto”.

Estrategias

Considerando que cada edificio tiene características diferentes como, por ejemplo, la proximidad al sistema de extractores de basura, aquellos que enfrentan a la piscina o a la zona de juegos infantiles, los laterales de los ascensores, los dos primeros pisos y el último nivel bajo el motor de los ascensores o bajo la piscina o terraza del edificio, Agustín Manterola cree que no hay departamentos “cachos”, ya que las inmobiliarias se anticipan a lo que el mercado va a decir y ponderan los efectos negativos con los positivos y los traducen a precio.

No obstante, entre las estrategias que desarrollan las inmobiliarias para que estos departamentos sean diferentes figuran, por ejemplo, que desarrollan ambientes más amplios, con mayores ventanales, algunos ofrecen desniveles en sus interiores, otros dan a estos departamentos mejores terminaciones y arquitectónicamente mejores distribuciones en sus ambientes o mayor amplitud en sus terrazas. “Los promotores de ventas de los ‘pilotos’ están familiarizados con las ventajas a ofrecer frente a las últimas unidades y las diferentes estrategias promocionales dan excelentes resultados en la mayoría de los edificios”, destaca Roger Debarbieri.