Anteproyectos y permisos para edificar oficinas equivalen a la demanda de 10 años

• En seis comunas de Santiago hay 1,8 millones de metros cuadrados ingresados en las Direcciones de Obras para proyectos futuros, según un análisis de Montalva Quindos, Tinsa y Trivelli y Cía.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 4 junio, 2012. Nada menos que 1,8 millones de metros cuadrados (m2). Esa es la superficie que hoy suman permisos de edificación o anteproyectos de oficinas en la Región Metropolitana.

O sea, iniciativas de oficinas que en algún momento serían construidos y saldrían al mercado como nueva oferta en el Gran Santiago. Si la cifra no le dice nada, lea bien: equivale al doble de la cantidad de metros cuadrados que entre 2011 y 2012 están en comercialización, que sólo asciende a 896.000 m2 .

Y si se considera que cada año el mercado de Santiago alcanza a absorber 180.000 m2 de espacios de trabajo en promedio, aquella cantidad de permisos y anteproyectos aprobados equivale a que se alcanzaría a cubrir la demanda de 10 años con ellos.

La cifra de permisos de edificación y anteproyectos fue levantada por el departamento de estudios de Montalva Quindos (MQ), en el contexto de un Balance Inmobiliario elaborado en forma conjunta por empresas especialistas en consultoría inmobiliaria: Tinsa, MQ y Trivelli y Cía.

Los datos tienen el mérito de haber sido levantados por los gestores del estudio en base a los registros públicos de proyectos aprobados en las Direcciones de Obras de seis Municipalidades del Gran Santiago: Huechuraba, Santiago, Las Condes, Vitacura, Providencia y Lo Barnechea. Es decir, en el estudio está el detalle de cada iniciativa -dirección, planos, gestores- ingresada a esos municipios por desarrolladores, pero que aún no llevan a cabo su iniciativa. Es decir, esos sitios están aún eriazos o incluso con las edificaciones preexistentes.

Este análisis permite ver que Las Condes es la comuna que más concentra superficie en esta situación, seguida de Huechuraba.

Aunque este volumen de futuras obras está medido en metros construibles -y no en metros útiles “vendibles”, que debiera corresponder a una superficie menor-, de todas formas se estima un volumen “considerable”, que tendrá implicancias para el actual momento del mercado de oficinas.

Debiera morigerar valores de arriendo, que hoy están en un promedio de 0,49 UF por m2 entre las seis comunas, y podría aumentar la desocupación (o vacancia), que hoy está en torno a 3%.

“Esta situación podría implicar una disminución del canon de arriendo, particularmente en el sector de Sanhattan; que la tasa de vacancia (desocupación) tienda a subir y que varios de los proyectos aprobados deban esperar algunos años antes de desarrollarse”, vaticina Tomás Montalva, gerente comercial de Montalva Quindos.

En medio de un escenario económico de incertidumbre a nivel mundial -y con voces que ya alertan sobre una posible burbuja inmobiliaria en este mercado-, el análisis de los gestores del estudio es cauto.

“El mercado se autorregula”, estima Tomás Montalva, quien plantea además que los permisos y anteproyecto son potenciales, en varios casos son proyectos grandes que se desarrollan por etapas, e incluso hay una proporción de estos permisos cuyos desarrolladores los obtienen para congelar normativa y dar valor a sus terrenos.

Los anteproyectos tienen una validez de un año, y los permisos de edificación, tres años de validez, y habilitan a construir en cuanto el desarrollador lo estime. Suponen un resguardo para el inmobiliario de poder desarrollar su proyecto (en metros, pisos, etc.) aún si luego se aplicaran cambios en los planos reguladores, de modo que se respete su iniciativa aprobada.

Como sea, la cifra de 1,8 millones de metros cuadrados equivale también a dos tercios de la superficie de oficinas que se construyó entre 1991 y 2009 en la capital, 2,7 millones de m2, que por su fecha de origen se consideran “oficinas modernas”.

Sin valores

De los 896.000 m2 que hoy sí están en fase de comercialización repartidos en 55 proyectos en las mismas seis comunas de Santiago -ya construidos o en fase de construcción-, sólo aparecen 175.000 m2 “disponibles”.

El saldo se divide entre 346.000 m2 ya colocados, y una superficie aún mayor (374.000 m2, repartida en siete proyectos) que si bien están para entrega entre 2012 y 213, no contaban con datos de precio o disponibilidad al menos a diciembre de 2011, según la fecha de corte del estudio.

Entre ellos están Costanera Center que, según reconocen desde Cencosud, recién están en fase de pre comercialización, sin lista de precios. También aparece Parque Titanium, aunque según los gestores de este proyecto cuentan con datos: desde 0,60 UF/m2 (más IVA).

Según Tomás Montalva, muchos proyectos mantienen sus datos a puerta cerrada y comercializan en forma focalizada (a fondos de inversión, aseguradoras, grandes empresas, etc). También hay actores que cuidan mucho el prestigio de su proyecto y, por tanto, están dispuestos a dar condiciones especiales a compradores y arrendatarios, con tal de que estos se ubiquen en sus edificios.

También ocurre que edificios vendidos, igual están “disponibles”, pues fondos de inversión compran para arrendar o bien compran en verde para lograr un ‘up side’ de su inversión.

Como sea, ¿por qué se dio esta situación de tanta oficina en el pipeline para salir en algún momento al mercado?

Demanda generada en la expansión de la economía chilena, y que las inmobiliarias hayan focalizado parte importante de su desarrollo en este tipo de productos (migración de desarrolladores habitacionales a estos proyectos).

“Los edificios de oficina se han vuelto muy atractivos como inmuebles de renta, porque consideran plazo de arriendo relativamente largo (no inferiores a 5 años) y arrendatarios de ‘buena calidad’ (empresas consolidadas)”, estima Tomás Montalva. Además, ante restricciones normativas y encarecimiento de los terrenos, “las oficinas permiten pagar un mayor precio por el suelo y generar proyectos más flexibles”, agrega Luis Ignacio Montalva, gerente general de MQ.