Propiedades: Zonas mineras se transforman en interesante nicho para inversionistas

• En ciudades como Antofagasta se pueden obtener rentabilidades que se acercan a 9% en algunos tipos de departamentos o casas, aseguran analistas e inmobiliarias.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 24 mayo, 2012. La minería está cambiando el mercado de viviendas en muchas ciudades chilenas.

“Invertir en propiedades en las zonas asociadas a esa actividad es una tendencia creciente. La minería mueve una gran cantidad de profesionales, desde ingenieros hasta obreros. No todos tienen casa; muchos parten arrendando y con un muy buen nivel de ingresos y estabilidad laboral. En un comienzo, los mineros y profesionales parten solos a trabajar, por lo que arriendan y luego se traen a su familia y compran una vivienda definitiva”, explica José Alberto Velasco, gerente de proyectos de Socovesa.

Debido a esta demanda, asegura, las ciudades mineras se han transformado en un importante polo para pequeños y medianos inversionistas. “Incluso compran muchas personas de otras regiones”, relata.

“Lo que sucede es que hoy es tremendamente atractivo adquirir viviendas en ciudades mineras, dado que existe una mayor oferta de empleos, aumento de la población flotante, demanda en alojamiento, aumento en las rentas regionales, y estabilidad económica y laboral”, afirma Claudia Zapata, gerenta de Marketing de Paz Corp.

Negocio atractivo

Ello se ha visto reflejado en las rentabilidades que ofrecen estas inversiones.

Por ejemplo, según cifras del Instituto Inmobiliario de Chile, la rentabilidad de los departamentos de tres dormitorios y dos baños en la ciudad de Antofagasta es de 8,6% en la actualidad y se mantiene en constante crecimiento desde el año 2006 a la fecha.

“Esta situación se debe a la presión de la demanda por localizarse en departamentos de buen nivel y dentro de lo posible con ventajas de panorama y calidad de edificio. En cuanto a los departamentos más pequeños son demandados por matrimonios jóvenes que residen en la zona o bien por inversionistas que adquieren estas unidades para destinarlas al arriendo de temporada. En general, se privilegian los departamentos por sobre las casas, sin perjuicio de haber un mercado de casas en stock tanto de arriendo como ventas destinado a los demandantes del segmento ABC1 y C2 y que tienen una rápida absorción”, afirma Roger Debarbieri, presidente del Instituto Inmobiliario.

Además, indica que la rentabilidad de las casas en esa ciudad se mantiene medio punto sobre los departamentos y su stock es muy reducido, favoreciendo con ello la mayor rentabilidad.

Otro caso notable, señala Roger Debarbieri, es Copiapó. “Esta ciudad comenzó un boom inmobiliario el año 2008 debido a la creciente demanda laboral generada por la minería. Ello ha tenido una influencia notoria en el valor del suelo, con crecimiento de hasta 50% en dos años, especialmente en las zonas con potencial habitacional tanto para los niveles ABC1 como C2 y C3. El alza explosiva del valor del suelo se traslada incluso a las zonas con suelos industriales y con mayor fuerza al sector comercial central. Este fuerte incremento de la demanda influencia directamente a las tasas de rentabilidad en todos los productos inmobiliarios, pasando a ser la zona con mayor crecimiento en los últimos 5 años”.

Así, de acuerdo a cifras del Instituto Inmobiliario, la rentabilidad de departamentos de 100 a 140 metros cuadrados en Copiapó es en promedio de 9,5% anual, mientras en las casas de 140 metros cuadrados es de 9,2%.

Amplio futuro

Otra ciudad que ha tenido un fuerte incremento en la demanda es Rancagua, así como su vecina Machalí.

Afirma José Alberto Velasco que esa conurbación se ha transformado en una muy buena plaza producto del auge minero. “En los próximos 3 años requerirá más de 3.000 profesionales, que necesitarán una residencia local. Es una piedra en bruto que va a dar. De hecho, recientemente se descubrió un nuevo yacimiento, que triplicará la cantidad de profesionales. Habrá una necesidad de vivienda muy grande”.

En definitiva, señalan los expertos inmobiliarios, invertir en estas regiones puede resultar interesante. Por varias razones.

“Respecto a las rentabilidades de las zonas mineras, diría que comparándolas con el negocio inmobiliario son más o menos parecidas. Sin embargo, la persona que compra, por ejemplo, una propiedad a 15 años, con un financiamiento de 90%, podría llegar obtener una Tasa Interna de Retorno (TIR) de casi 6%. Le estaría sacando el doble de lo que puede dar un instrumento normal de inversión”, explica José Alberto Velasco.

Agrega que las rentabilidades en esas zonas son similares a las de otras regiones, pero con algunas ventajas adicionales. “La plusvalía de dicha propiedad será mucho mayor debido al desarrollo inmobiliario y la consecuente escasez de terrenos”.

Por su parte, asegura Claudia Zapata que el nivel de vacancia en urbes mineras como Antofagasta tiende a cero y el valor de los arriendos es más elevado.

Además, señala Roger Debarbieri, en ciudades como Iquique, La Serena y Antofagasta existe siempre la posibilidad de arrendar las propiedades como segunda vivienda.

“El stock de propiedades para el arriendo es muy acotado y ello permite que los precios se mantengan siempre estables durante el curso del año y con aumentos mayores en las temporadas estivales. Según las cifras de Sernatur, el incremento de turistas hacia la zona norte es constante y la ocupación hotelera alcanza sobre el 90% en promedio. Según las estimaciones de ese ente gubernamental, ese mismo porcentaje se traslada a los inmuebles particulares que se arriendan en las temporadas de verano, ocupación que es un importante ‘termómetro’ para los inversionistas en estos productos inmobiliarios”.

Hasta lagunas

Los productos en las zonas mineras se han sofisticado.

Inmobiliaria Aconcagua, por ejemplo, está comercializando en Antofagasta un megaproyecto que, entre otros atributos, cuenta con una laguna artificial de aguas cristalinas, desarrollada por Crystal Lagoons (ver nota). En total, se construirán 20.000 viviendas en un plazo estimado de 20 años, con una inversión sin precedente en la región.

A su vez, quienes llegan a vivir a esas ciudades también han cambiado su búsqueda. “Ha variado el consumo de los clientes; antiguamente la alta demanda era por departamentos con tipologías de un dormitorio, mientras que hoy la elección de los clientes está migrando hacia tipologías más grandes de dos y tres dormitorios”, afirma Claudia Zapata, de Paz Corp.