• Pese a que los márgenes están más ajustados , actores de la industria afirman que este mercado sigue siendo atractivo para invertir: la demanda es superior a la oferta y los valores de arriendo tienden al alza.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 24 abril, 2012. Para quienes compran una oficina, dejó de ser buen negocio instalarse ahí. “Ha habido un cambio de mentalidad respecto de mantener el capital inmovilizado en activos inmobiliarios, y cada vez más empresas optan por arrendar”, señala Carlos Antúnez, presidente de la empresa de asesoría inmobiliaria CB Richard Ellis Chile.

De esta forma, el mercado de oficinas en Santiago ha renovado su cara y ahora está liderado por inversionistas que sólo piensan en una cosa: arrendar.

Los hay de varios tipos, desde los que adquieren un edificio completo hasta los de retail , quienes compran una, dos y hasta 50 oficinas para renta.

Según Cristián Armas, gerente general de Empresas Armas, todos los segmentos -independiente de la cantidad de metros cuadrados que tengan en arriendo- tienen una rentabilidad muy parecida, sobre el 6% anual. En el caso de Armas, su foco está puesto en la venta de oficinas pequeñas y medianas, de hasta 200 metros cuadrados.

Para Matías Gajardo, gerente de negocios de Montalva Quindos, son justamente las oficinas pequeñas las que tienden a dar mejores retornos. “Tienen, en general, contratos a más corto plazo y mientras más acotado es el período, mayor es la rentabilidad porque el riesgo es más alto”, dice.

Según Motalva Quindos, las oficinas tipo A manejan rangos de rentabilidad entre un 7% y un 8,5%, mientras que las de tipo B se mueven entre un 8% y un 10%.

Manuel Ahumada, gerente general de Servicios Inmobiliarios de Contémpora, instala la rentabilidad promedio actual entre un 6% y 9%, aunque reconoce que hace 15 años las cifras eran mejores. “Nadie pensaba en menos de 12%. Ahora se ha sofisticado el mercado y ya no es tan incierto, por lo que la rentabilidad tiende a bajar”.

Las tres variables

“La rentabilidad está dada por el precio de compra, los valores de arriendo esperados a futuro y el comportamiento de la vacancia de oficinas”, explica Carlos Antúnez.

Respecto del primero, según la consultora inmobiliaria Tinsa, las cifras varían entre UF 65 y UF 75 por metro cuadrado (UF/m2 ) en la zona de El Golf; entre 45 y 55 UF/m² en Ciudad Empresarial; y entre 40 y 48 UF/m² en Santiago Centro.

Sin embargo, algunas empresas inmobiliarias ofrecen precios más atractivos si se compra desde el inicio de la construcción.

“La persona puede ganar un 7% y hasta un 10% durante el camino”, señala Cristián Armas.

El valor promedio de arriendo mensual, según el último informe Market View realizado por la firma CB Richard Ellis, llegó a 0,58 UF/m² en las oficinas clase A y a 0,43 UF/m² en las de clase B durante el año pasado.

Además, para este primer trimestre, Antúnez proyecta una tendencia al alza en los arriendos.

En tanto, el estudio de CB Richard Ellis instaló la vacancia de oficinas en al ciudad de Santiago en una tasa de 2,3% durante el año pasado.

De todas formas, Manuel Ahumada no cree que estas cifras sigan por mucho tiempo: “En este momento estamos con tasas de vacancia muy bajas que no es razonable que se mantengan en el tiempo”.

Lo cierto es que en la actualidad la demanda es más fuerte que la oferta, y eso se nota tanto para quienes venden oficinas a rentistas como para aquellos inversionistas -grandes y de retail – que las arriendan directamente.

En Independencia SA manejan un fondo de rentas inmobiliarias con 12 proyectos, de los cuales seis son edificios de oficina. Ellos tienen muchos contratos cerrados antes de que terminen la construcción.

“En estos momentos estamos arrendando mucho en verde, pero en condiciones más normales el tiempo de colocación es de aproximadamente 24 meses”, dice Enrique Ovalle, director de la firma.

Un fenómeno similar ocurre con inversionistas más pequeños. Es el caso de Andrés Crisosto, empresario que tiene tres oficinas en Providencia para la renta: “No están más de un mes sin arrendatario. Siempre se desocupa y se coloca de inmediato”.

Las oficinas de Andrés Crisosto van desde los 45 hasta los 100 metros cuadrados. Justamente este nicho, según Carlos Antúnez, ha experimentado una baja en los márgenes de rentabilidad. “La demanda por comprar oficinas de bajo metraje ha experimentado un aumento fuerte, presionando los valores de venta al alza. Al mismo tiempo, los valores de arriendo han bajado por una alta oferta de los mismos inversionistas”.

En todo caso, en los demás segmentos la vacancia de este mercado está bajo el nivel de equilibrio. “Por lo mismo, los valores de arriendo están experimentando presiones hacia arriba”, agrega Antúnez.

Grandes expectativas

Son varios los factores que han dado dinamismo a este sector. La restricción de los beneficios tributarios en torno a la renta de máximo dos viviendas DFL 2 jugó a favor de las oficinas. Así lo cree Cristián Armas: “Irrumpió un segmento de gente que sólo compraba departamentos porque tenían una exención que ya no la tienen. Al acabarse quedaron empatados los dos mercados”.

Otro elemento que potenció la renta, según Enrique Ovalle, fue la crisis financiera de 2008. “Los inversionistas empezaron a buscar alternativas más seguras y estables. Lo volátil que ha sido la rentabilidad de las inversiones en acciones y las bajas tasas de los instrumentos de renta fija han hecho más evidentes las fortalezas de la inversión inmobiliaria”, explica.

Andrés Crisosto, por ejemplo, prefirió invertir en la bolsa y ahora está arrepentido. “Ha sido un desastre, si ahora tuviera esa plata compraría más oficinas y no hubiera puesto un peso en acciones, dice.

En todo caso, cada vez deberían ser más los que prefieran los activos inmobiliarios a la bolsa, según Cristián Armas, quien estima que la composición del portafolio de inversiones debería asemejarse a la de los países desarrollados: “En una cartera de 100, los europeos o norteamericanos tienen 30 en acciones, 20 en depósito a plazo o bonos, 10 en caja y los otros 40 en propiedades”.

Por lo pronto, las cifras son auspiciosas. Los más de 88.000 m2 que ingresaron al mercado de las oficinas en 2011 ya han sido totalmente absorbidos. Y a juicio de Manuel Ahumada las rentabilidades no deberían bajar de los índices actuales. “La gente gana mucho porque en la práctica es una inversión que puede pagarse sola”, dice Armas.