• En los últimos cinco años, e impulsado por las inversiones mineras , el fenómeno se está dando esencialmente en las regiones del norte del país, aunque llega hasta Concepción, como un verdadero efecto dominó.

Fuente: El Mercurio

Santiago, Chile. 23 abril, 2012. Los buenos momentos por los que atraviesa el cobre, y la minería en general, se están haciendo notar en el sector inmobiliario, sobre todo en la Segunda y Tercera Región.

“La población de Antofagasta, por ejemplo, no da abasto para cubrir la cantidad de trabajo que hay, lo que hace que llegue mucha gente. Por lo mismo, gran parte de nuestros compradores son de otras ciudades del país”, dice Fernando de la Cerda, gerente de proyectos de la Región de Antofagasta de Inmobiliaria Almagro.

Según las proyecciones del INE, esa zona debería crecer en unos 20.000 habitantes de aquí al año 2015, precisamente por la inauguración de nuevos proyectos mineros y la necesidad de mano de obra especializada.

La demanda insatisfecha sería una de las razones por la que los precios de los proyectos inmobiliarios han tendido a aumentar en los últimos años, según Carlos González, director de la Cámara Chilena de la Construcción (CChC) para la zona del Norte Grande. “La única forma de frenar la demanda es colocándole un precio que la regule”, declara el ejecutivo.

Las cifras del sitio web Portalinmobiliario.com muestran en Antofagasta un alza de un 15% por unidad de fomento por m2 en los últimos cinco años.

González, en cambio, habla de un aumento de hasta 23%, e incluso identifica algunos casos de especulación en los precios de venta, aunque reconoce que no es una práctica común.

“Hay proyectos que se vendían a UF 3.800 y ahora están a UF 6.800; las mismas viviendas, con la misma calidad, pero en otra etapa”, dice el ejecutivo, y agrega: “esta alza no tiene relación alguna con condiciones de mercado, porque en el precio convencional tienen cubiertos los costos, el terreno y una utilidad razonable, y más encima tienen todo vendido.

El hecho que tengan una velocidad de venta alta hace que para la siguiente etapa prueben con un precio más alto para frenar la demanda”.

En todo caso, distintos actores coinciden en que no estamos en presencia de una burbuja de precios. “El mercado chileno, a través de los créditos hipotecarios, está muy regulado. Los bancos son muy cautelosos, y no van a financiar una propiedad cuyo precio no sea el real de mercado”, indica De la Cerda.

Las dificultades para construir en las principales ciudades del norte

“Hay una demanda creciente por propiedades en el norte del país, pero al mismo tiempo tienes problemas de mano de obra y es muy difícil encontrar terrenos. Entonces es una o por otra”, reconoce Fernando de la Cerda, de Inmobiliaria Almagro.

Lo cierto es que un mismo edificio, construido en Santiago Centro y en Copiapó, tiene un costo de 12,5 UF/m2 a 20 UF/m2, respectivamente, según la experiencia de RVC Inmobiliaria. “El tema de la mano de obra me pega muy fuerte. Se ha notado un aumento de precios increíble”, reconoce el director comercial de la empresa, Juan Armando Vicuña.

Según la CChC, el ingreso imponible del sector construcción aumentó en los últimos cinco años en 16% en la Segunda Región, cifra que llega a 24% en la Tercera; las dos zonas mejor pagadas de todo el país, según este estudio basado en información de la Superintendencia de Pensiones. “En Copiapó, por ejemplo, los sueldos de los obreros no bajan de $500.000″, cuenta Rodrigo Ceura, subgerente de Inmobiliaria PY.

Y los salarios van a seguir subiendo, aunque tienen que llegar a un techo razonable, estima De la Cerda. “No puedes tener mano de obra que te cueste cualquier cosa, porque al final vas a terminar vendiendo un departamento de un dormitorio en UF 30.000, y no lo va a pagar nadie”.

Otro ítem que aumenta los costos de construcción es la adquisición de terrenos. Rodrigo Ceura cuenta que se pueden ver paños en Copiapó con una UF por metro cuadrado, hasta 50% más elevado que en Santiago. Además, en la ciudad de Antofagasta se agrega el problema de que los terrenos son muy pequeños, por lo que hay que negociar con muchas personas para alcanzar la superficie suficiente como para iniciar una obra. “Hay un costo de reposición por cada persona con la que hablas, y si son dos, no es lo mismo que si son ocho”, explica De la Cerda.

Concepción es donde se registran los valores más altos

En el sur los precios también han subido. Raúl Molina, gerente general de Socovesa Sur (filial que está desarrollando 30 proyectos inmobiliarios entre Talca y Punta Arenas), indica que el alza en los últimos cinco años varía entre 5% y 15% dependiendo del proyecto y de la ciudad donde se emplace. “Concepción es donde se registran los valores más altos”, señala.

Según cifras de Portalinmobiliario.com, en dicha ciudad la UF/m2 ronda los 40 en promedio, en lo que se refiere a departamentos.

Para Rodrigo López, gerente general de Aitué, los precios deberían tender al alza. “Todo está supeditado a los valores de los insumos, es decir, de los materiales y a la disponibilidad de mano de obra”, dice el ejecutivo de esta inmobiliaria que cuenta con una cartera de 20 proyectos en la Octava Región.

Y es que en Concepción y gran parte del sur también se está viendo una creciente escasez de mano de obra. “No es difícil encontrar gente, es imposible. Todos los días hablamos con socios que me dicen: ‘necesito 30 carpinteros’ y no hay”, señala la directora de la zona sur austral de la CChC, Alicia Vesperinas.

La absorción de trabajadores por parte de la minería ya pasó los límites regionales. “Esto es como una ola, cuando la mano de obra empieza a escasear primero buscas regionalmente y después vas bajando al sur. En Concepción están comenzando a llevarse gente, pero en Santiago ya es un hecho”, dice Juan Armando Vicuña de RVC, empresa que también tiene presencia en la Octava Región.

Para Alicia Vesperinas, la solución debe ser a nivel país. “Realmente tenemos un problema y debemos abordarlo en serio si queremos seguir construyendo. No sacamos nada con tener grandes presupuestos aprobados y no tener personas para realizarlos”. A su juicio, la opción de traer trabajadores extranjeros es viable en el corto plazo, pero no lo ve como una solución a largo plazo.

El tema de los terrenos también golpea, dice Raúl Molina de Socovesa. “La tierra se hace más escasa, porque los planes reguladores van restringiendo el crecimiento de las ciudades, tendencia que se mantendrá en el mediano y largo plazo”, dice el ejecutivo.