• Si antes un departamento podía estar en el mercado hasta dos meses, hoy no pasa de dos semanas. Si es que no se arrienda en cuestión de horas.

Santiago, Chile. 19 abril, 2012. Ya no es cuestión de días, sino de horas. Arrendar un departamento o casa, en las zonas más cotizadas de la capital, puede ser toda una odisea. Carlos B., un ejecutivo extranjero de una minera multinacional, buscó durante un mes en la zona de El Golf. “Primero tenía muchas exigencias, pero a medida que pasaba el tiempo comencé a olvidarme de ellas y a aumentar el límite que estaba dispuesto a pagar”, confiesa.

Fue un amigo quien consiguió su nuevo departamento, de un dormitorio y 65 m2 , por el que pagará $360.000 mensuales. La cifra es un 25% más alta de lo que pagaba el inquilino anterior. Carlos B. selló el acuerdo el mismo día que el departamento había sido puesto en el mercado.

“Si el departamento está dentro del precio y características medias del mercado, a veces se arrienda en el mismo día”, afirma Juan Carlos García, director comercial de la oficina de Engel Volkers en la calle Apoquindo.

Según Francisco Fuenzalida, gerente de Administraciones de Fuenzalida Propiedades, antes una propiedad para arriendo podía estar fácilmente hasta 60 días en el mercado. “Hoy no debería pasar más de dos semanas sin arrendarse”, agrega.

El dinamismo del mercado ha llevado a que el precio de los arriendos experimente un alza que las corredoras de propiedades cifran entre un 15% y 40%, dependiendo de si es una casa o departamento o del sector. Estas cifras coinciden con el promedio de 30% que Acop estima han subido los arriendos en los últimos 24 meses.

Alejandro Jaime, gerente de Propiedades Alejandro Jaime V., explica que aunque el alza se dio de forma paulatina, ésta se aceleró a partir del segundo trimestre del año pasado, especialmente en departamentos de uno o dos dormitorios. Aunque se aprecia un incremento generalizado, hay sectores en los que se ha sentido con más fuerza como El Golf, el eje Providencia-Apoquindo, el sector Alonso de Córdova-Los Militares, parte de Santiago Centro y Santa Isabel.

Efecto posregulación y crisis

Para los desarrolladores, lo que se está viendo hoy es un efecto de los cambios introducidos en los planes reguladores comunales desde inicios de 2000.

Los cambios en los planos reguladores de las comunas más importantes, explica Gastón Fuenzalida, director de Imsa-AdPortas, limitaron la altura de la edificación, pero también la cantidad de departamentos o unidades que se pueden construir por hectárea. Esto provocó que haya una fuerte reducción en la oferta de unidades disponibles, de propiedades de arriendo. “Los cambios regulatorios ahora te dicen, por ejemplo, usted tiene 2.000 m2 edificables en un terreno determinado, pero sólo puede construir 20 viviendas ahí y en siete pisos. Entonces, te obligan a hacer departamentos en promedio de 100 m2 . Pero los departamentos de renta por lo general varían entre 30 m2 y 65 m2 “, explica Gastón Fuenzalida. Esta limitación produce escasez, lo que ha encarecido el valor del metro cuadrado, hecho que tiene directa incidencia en los arriendos y venta de propiedades usadas.

“Hace dos años vendí un departamento en la calle Luz de un dormitorio en $ 55 millones. Y ahora lo están vendiendo en $ 78 millones y ya tengo ocho interesados”, afirma Gabriela Calisto, de GCH Propiedades, y asegura que ante la escasez de unidades en algunos sectores la gente se fija cada vez menos en el precio.

Según Gastón Fuenzalida, las unidades disponibles de departamentos se redujeron con fuerza tras la crisis. En 2009, se registraban 50.000 unidades, de las cuales unas 35.000 eran para entrega inmediata. Ante la recesión, las inmobiliarias se dedicaron a vender las propiedades en stock . Dos años después, en Santiago hay 30.000 unidades disponibles, de las cuáles no más de 10.000 son para entrega inmediata.

Si a esto se suma el aumento del empleo y del poder adquisitivo, en un escenario de tasas de interés moderadas se puede entender por qué la demanda está superando con creces a la oferta actual. Cifras de Portalinmobiliario.com muestran que en promedio cada día unas 11.200 personas consultan por departamentos para arrendar en el sector oriente de la ciudad, pero sólo hay 3.007 unidades disponibles.

Y aunque algunas firmas del mercado apuestan a que éste se regulará solo, Agustín Manterola, presidente de Acop, prevé que el alza de precios seguirá ante la escasez del suelo y el aumento del poder adquisitivo, especialmente de los profesionales jóvenes.

La llegada de los jóvenes y los extranjeros

Entre las causas más citadas para justificar el alza de los arriendos, además del cambio normativo, es el aumento de los consumidores. Básicamente, por dos fenómenos, jóvenes con mayores ingresos que les permiten independizarse y un aumento del flujo de ejecutivos extranjeros. “Los departamentos más demandados son los de uno o dos dormitorios y el perfil de arrendatario es el profesional joven que deja el hogar familiar o una pareja que inicia una vida en común”, explica Alejandro Jaime.

Por lo general, apuestan por departamentos cerca del eje del metro o de áreas de alta concentración de oficinas, para estar próximos a sus trabajos. Esto hace, por ejemplo, que estén dispuestos a pagar $290.000 por un departamento de dos ambientes y 35 m2 cerca del metro Álcantara, cuando hasta hace un año y medio el mismo departamento no se arrendaba por más de $190.000.

Ante la escasez de departamentos, factores como los años de uso también han perdido importancia. Hoy una vivienda (casa o departamento) de entre ocho y diez años, en buenas condiciones, se cotiza a la par que las unidades nuevas en algunos sectores.

En el caso de Fuenzalida Propiedades aseguran que el público extranjero también está ejerciendo presión sobre los precios, sobre todo en sectores como El Golf. Gabriela Calisto, corredora que se concentra en el sector, afirma que los consumidores extranjeros han aumentado en un 30% en el último año. “Hay muchos más españoles, brasileños y uruguayos”, afirma.

Cambio en la política habitacional

Con matices más o menos críticos, los desarrolladores y corredoras inmobiliarias coinciden en que los consumidores están frente a los efectos de los cambios en los planes reguladores implementados por las comunas en la década pasada. En algunas como Providencia, Las Condes, Lo Barnechea, Ñuñoa, Vitacura y, en 2010, Santiago Centro, se cambió la normativa para limitar no sólo el uso del suelo, sino también los pisos que pueden tener los edificios residenciales y la cantidad de departamentos o viviendas de un proyecto.

“En el sector de Hernando de Aguirre, dónde antes tenías edificios altos, hoy no puedes construir más de siete pisos y eso es prácticamente en toda la comuna de Providencia, algo similar hicieron en Vitacura y en otras”, afirma Patricio Muñoz, presidente de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios.

Este dirigente gremial es crítico y acusa que el alza de 30% en los arriendos es una descoordinación entre la política habitacional del gobierno central y las políticas comunales. En 1994, agrega Muñoz, el Plan Regulador de Santiago impuso un cinturón urbano para controlar la expansión de la ciudad. “El objetivo era densificar, pero los cambios que se hicieron en todos los planes comunales fueron en la dirección contraria, todos han limitado la densidad habitacional, reduciendo el número de unidades que se pueden construir por terreno”, agrega.

La inversión, afirman las inmobiliarias, no se ha detenido, sino que se hace más cara.

El alcalde de Providencia, Cristián Labbé, asegura que precisamente lo que se buscaba con el plan habitacional de la comuna, entre otras cosas, era aumentar la plusvalía de las viviendas. Así, afirma que si antes del cambio al plan regulador en 2007, el precio promedio del m2 en la comuna era de UF 21, hoy es de UF 29. “La política urbanística de Providencia es muy clara, queremos mantener una comuna humana, por eso limitamos el tamaño de los negocios y procuramos mantener las características de los barrios. El que quiera vivir en Providencia, va a tener que pagar más”, sentencia.