• La disminución del stock es una constante en las principales comunas de la Región Metropolitana. A factores locales, como planos reguladores más exigentes o la creciente escasez de suelo, se suman elementos que afectan a toda la industria, como las restricciones crediticias y el próximo cobro del IVA.

Fuente: El Mercurio

María de los Ángeles Pattillo
A la hora de comprarse un departamento, cada vez hay menos opciones dónde elegir. Este fenómeno se ve con especial fuerza en la comuna de Providencia, donde la baja de los proyectos en oferta en los últimos cinco años es de 61,6%. Si a fines de 2009 había 86 edificios con opciones de venta, en el último trimestre de 2014 la cifra llegó a 33, según un estudio de la consultora Tinsa (ver infografía).

Santiago centro sigue esta misma tendencia, con una caída en su stock de 56%. Pasó de 159 desarrollos a 70 en el cuatro trimestre de 2014. En la industria hay coincidencia en que en ambos casos las restricciones normativas al desarrollo inmobiliario en altura jugaron un papel protagónico. “Hay alcaldes que están oyendo a los vecinos existentes, porque quienes quieren llegar al barrio no tienen voz ni voto”, señala Vicente Domínguez, director ejecutivo de la Asociación de Desarrolladores Inmobiliarios (ADI).

En Providencia el problema es más bien estructural, dice Rodrigo Lyon, gerente general de Actual Inmobiliaria: “Simplemente no quedan muchos sitios, aun en zonas donde no hay congelamiento. Este es un problema que va a empezar a pasar en todas las comunas del sector oriente”.

Ñuñoa, por ejemplo, es otro sector que Lyon identifica con serios problemas de suelo. A pesar de tener un plan regulador mucho más en sintonía con la edificación en altura, la presencia de edificios nuevos cayó un 51,5%. Entre 2009 y 2014, disminuyó de 97 a 47 desarrollos, con lo que se transforma en la tercera comuna con la baja más importante. “Es una comuna más bien pequeña, que si bien tiene zonas con muy buena normativa, como el eje Irarrázaval, no en todos sus sectores es así”, explica Juan Armando Vicuña, director de InmobiliariaRVC.

Para Domínguez, otro factor local que ha provocado la baja en el stock de proyectos en Ñuñoa es la ausencia de terrenos grandes: “Las casas de superficie importante que había por calles como José Pedro Alessandri o José Domingo Cañas ya no están; ahí ya fueron construidos edificios. Entonces, hay que agrupar más casas y más pequeñas, lo que es una tarea más complicada”.

Cómo se viene 2015

Si bien Providencia, Santiago centro y Ñuñoa son las comunas donde más ha caído el stock , no son las únicas. La tendencia se repite en Las Condes, Vitacura, La Florida y Macul.

Ariel Magendzo, gerente general de Paz Corp., cree que el mercado inmobiliario aprendió la lección de la crisis subprime , que sorprendió a la industria con una fuerte sobreoferta. “La baja en el stock en gran parte de las comunas se debe a la prudencia con que el mercado se ha desenvuelto posterior a la crisis de 2008″.

En todo caso, en el último trimestre de 2014, Tinsa registró un alza en el número de proyectos en oferta. Por ejemplo, Santiago centro pasó de 64 edificios a fines de 2013 a 70 en 2014, y en Providencia el salto fue de 21 a 33. “Es un fenómeno particular que se debe, en gran parte, a la reforma tributaria. Los desarrolladores se han apurado en sacar proyectos a la venta con miras a incentivar los cierres de negocio durante este año, ya que dichas promesas no se verán afectas al IVA”, señala Lisset Fuentes, analista inmobiliaria de Tinsa.

Sin embargo, este argumento va perdiendo fuerza a medida que pasan los meses. “Es cierto que a fines del año pasado y principios de este se lanzaron muchos proyectos, pero hoy ya están parando porque no alcanzas a terminar antes del cambio de la tributación, por lo que ya mucha gente no va a poder comprar a partir del próximo año”, señala Juan Armando Vicuña. A su juicio, el freno a los proyectos nuevos se va a sentir este 2015 especialmente en comunas destinadas al segmento medio, como Santiago centro, Macul, Independencia y Estación Central.

Otro factor que desincentivará la entrada de nuevos proyectos este año son las restricciones crediticias, que ahora exigen un ahorro previo del 20% del valor de la propiedad. “Estamos expectantes de ver qué va a pasar y por lo mismo hemos parado un poco la máquina y hay otros inmobiliarios que han hecho lo mismo. Si antes tenías 25 desarrollos, ahora te quedan con 20 o 18, por ejemplo”, agrega Vicuña.

Para Domínguez, la industria no se puede sustraer del ambiente existente, al cual califica como “de inquietud”: “Hay una sucesión de noticias que no son positivas para la industria, lo que obliga a las empresas a ser más conservadoras y tomar decisiones más sopesadas”.

Efectos del bajo stock
Tener un nivel tan bajo de proyectos inmobiliarios no aproblema a Vicente Domínguez: “Es un nivel históricamente bajo, pero no perjudica a la industria. Al contrario, ella sufre cuando el stock es muy alto”.

Sin embargo, Vicuña cree que el presente escenario es un mal indicador: “No es una situación sana porque se frena la construcción, que es uno de los motores de la economía”.

Rodrigo Lyon también lo ve con preocupación: “Este nivel de stock es malo porque significa que mucha gente no puede acceder a la vivienda propia. Lo normal es más oferta”.

Por lo pronto, hay coincidencia en que con este nivel de stock , los precios de las viviendas van a mantener su tendencia al alza, sobre todo considerando que la demanda se mantendrá a buen ritmo porque la gente adelantará la compra para capear el alza del IVA establecida en la reciente reforma tributaria.

56% cayó la oferta de edificios de departamentos en Santiago Centro entre 2009 y 2014, al pasar de 159 desarrollos a 70.

42,9% subió el stock en Estación Central : Si en 2009 tenía 14 proyectos, a fines del año pasado llegó a 20.

EN 2015 EL FRENO A LOS PROYECTOS NUEVOS SE VA A SENTIR EN COMUNAS DESTINADAS AL SEGMENTO MEDIO, COMO SANTIAGO CENTRO Y MACUL.

La Florida y Macul bajan sobre 40%
No solo comunas históricamente atractivas para el desarrollo inmobiliario en altura han registrado caídas en su stock. Después de Providencia, Santiago Centro y Ñuñoa, la comuna que presenta la contracción más importante es Macul, con una disminución de 46% en cinco años. El cuarto trimestre de 2009 tenía 26 proyectos, cifra que se redujo a 14 a fines del año pasado, según información de la consultora Tinsa.

“Los sectores de mucha densidad se concentran sobre el eje de Vicuña Mackenna, como rebalse de Santiago Centro, donde hay condiciones de edificación muy buenas. En esa zona se han parado muchos proyectos que hoy en día no se están reponiendo”, indica Juan Armando Vicuña, director de Inmobiliaria RVC. A su juicio, lo anterior se debe a la falta de ubicaciones atractivas y a los altos precios que han adquirido los suelos.

Macul también funciona como alternativa a Ñuñoa. Sin embargo, Rodrigo Lyon, gerente general de Actual, cree que no ha sido exitosa en este empeño, lo que también ha afectado el número de desarrollos inmobiliarios en venta. “Hasta ahora la gente ha preferido pagar más y quedarse en la comuna que más le gusta, por eso los proyectos en Macul no han andado bien y las inmobiliarias no repiten la oferta si les va mal”, indica.

Ese mismo argumento explicaría la contracción de la oferta en La Florida, cree Lyon, que tampoco ha logrado capturar el interés de los compradores de Santiago centro. “Es un mercado muy orientado a casas y por lo mismo los proyectos de departamentos no han andado bien”, agrega el ejecutivo. Según los datos de Tinsa, en esta comuna la baja entre el último trimestre de 2009 y el mismo de 2014 es de 42,1%, al pasar de 38 a 22 proyectos.

Para Vicente Domínguez, director ejecutivo de la ADI, a La Florida le juega en contra su falta de áreas verdes, un equipamiento muy valorado por quienes compran departamentos. “La baja en su stock es un tema de mercado, porque el municipio ha estado muy interesando en la renovación de la edificación”, dice.

Estación Central al otro lado de la moneda: oferta sube 33% en un año
De las pocas comunas que han tenido un despegue en su número de proyectos en los últimos cinco años, Estación Central es el caso más explosivo. Si en 2009 tenía 14 proyectos inmobiliarios, a fines de 2014 llegó a 20, lo que significó un alza en su oferta de 42,9%, según los datos de Tinsa. En comparación con un año atrás, el aumento es de 33%. Para Lisset Fuentes, analista inmobiliaria de la consultora, dicha comuna ha absorbido parte de la demanda que tenía Santiago centro antes de las restricciones normativas, enfocada especialmente en departamentos de uno y dos dormitorios. “Se rigen por el plan regulador metropolitano, permitiendo proyectos de mayor densidad y tipologías de mayor tamaño”, señala.