• En los últimos dos años se duplicó el número de edificios que se construyen con esta solución, la mayoría de ellos en Las Condes. Los alquileres en los zócalos son más atractivos en términos de precios, ya que se castiga la falta de vista y luminosidad natural.

Fuente: El Mercurio

MARÍA DE LOS ÁNGELES PATTILLO
Las oficinas se están consolidando bajo tierra. Cuando el aprovechamiento del subsuelo comenzó a tomar fuerza -más allá de bodegas y estacionamientos-, lo más común era encontrar equipamiento comercial, como gimnasios, farmacias o peluquerías. Hoy ya no es tan así. “Durante el período 2010-2014 se tendió a desarrollar una mayor cantidad de zócalos destinados a oficinas, por la alta demanda que surgió por estos espacios en dicho lapso”, explica Felipe Besnier, gerente de desarrollo y estudios de la empresa GPS Property.

En 2012 había 50 edificios con oficinas bajo la cota cero entre las comunas de Vitacura, Las Condes, Providencia, Huechuraba y Santiago. Ese año, además, se construyeron seis torres en dichas comunas. En 2014 ingresó al mercado el doble de proyectos (12) y la cifra total llegó a 72 edificios.

Carla Tapia, jefa del área de estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, firma a cargo de la comercialización de un edificio con este tipo de oferta, coincide con que el aumento de la oferta ha ido de la mano del mayor número de empresas interesadas: “Hace unos años la demanda era muy escasa, pero hoy los arrendatarios han identificado una oportunidad de aumentar la rentabilidad de su negocio al ahorrar en los gastos por concepto de arriendo”.

Según un levantamiento de la oferta de GPS Property, Providencia es donde existen las mayores diferencias de tarifas entre oficinas sobre y bajo el nivel del suelo. Los inmuebles en zócalo tienen un arriendo en promedio un 35% más bajo: 0,35 UF/m en el subterráneo y de 0,54 UF/m en los pisos superiores. Mientras, en Huechuraba los alquileres son 11% más económicos bajo tierra, al pasar de 0,35 UF/m a 0,36 UF/m .

Para Alejandro Videla, gerente general de Inmobiliaria Vertical, que acaba de terminar un proyecto con oficinas en subsuelo en Nueva Costanera y está comenzando otro en el mismo sector, la diferencia de precios no debiera superar en ningún caso el 30%. “En algunos sectores está subvalorada la tarifa de arriendo en subterráneo. Si me dan a elegir entre estar en el -1 en Vitacura o en el piso 6 en Santiago centro, por el mismo precio, creo que la mayoría de las personas preferiría Vitacura”, destaca.

Las causas detrás de las diferencias
Hay coincidencia en que los grandes factores que castigan el precio son la falta de luz natural y de vista. Sin embargo, Antonio Lipthay, socio director de Mobil Arquitectos, actualmente proyectando un edificio con oficinas en subterráneo, señala que estas desventajas se pueden salvar con un buen diseño arquitectónico: “Es curioso, pero si está correctamente diseñada, una oficina grande con un buen patio y con luz natural es mucho mejor espacio que el de un último piso”.

Para compensar la escasez de luminosidad natural, muchos desarrollos han optado por aumentar las alturas interiores, lo que también mejora la espacialidad de estos recintos en comparación con los pisos superiores. Sin embargo, Jaime Sarrá, director de la consultora Nai Sarrá, advierte que los precios sobre y bajo la cota cero nunca tenderán a igualarse: “Es por un tema cultural. Las personas valoran mucho la vista. Estar bajo tierra da una sensación de encierro que no es tal, pero la gente lo percibe así”.

Tal es la connotación negativa que a priori tienen estos recintos que Alejandro Videla reconoce que son los últimos en venderse, a pesar de su menor valor: “Se ha avanzado, pero falta mucho por crecer en este mercado. La gente no entiende la solución hasta que ve los patios de luz y la luminosidad que le dan a los perímetros de la oficina. Hoy tienen que ver cómo entra la luz en el inmueble”.

Formatos grandes son más fuertes
Actualmente hay 20 unidades para arriendo en Vitacura, Las Condes, Providencia, Huechuraba y Santiago. De ellas, más de la mitad dispone de más de 250 m de superficie y una opción incluso llega a los 1.600 m , detallan los datos levantados por GPS Property.

“Los subterráneos cuentan con menos ventanas que los pisos superiores, por lo que no se puede dividir en espacios muy pequeños, ya que habría muchos recintos ciegos. En cambio, las grandes superficies privilegian esas pocas ventanas para sus ejecutivos, mientras que el back office suele tener menos luz natural”, indica Francisco Rojas, gerente del área de oficinas de GPS.

Para Videla, de Inmobiliaria Vertical, se privilegian los espacios amplios en estas soluciones dado que las restricciones de constructibilidad que operan en la superficie no lo hacen en el subsuelo: “Una obra puede crecer un 30% hacia los lados bajo la cota cero, por lo que también se pueden desarrollar oficinas más grandes”.

Gracias a esta normativa más laxa, la alternativa de construir oficinas en subterráneo termina por rentabilizar los proyectos que las incluyen. “La arquitectura responde a la necesidad económica de aumentar los metros cuadrados vendibles. Hoy, la escasez de terreno y las alzas en los precios del suelo han generado buscar nuevas alternativas de diseño más atractivas para el negocio inmobiliario”, reconoce Carla Tapia, de Montalva Quindos.

Presencia por comuna
Las Condes es la comuna más consolidada en este formato en la Región Metropolitana. En ella hay 38 edificios con oficinas en los zócalos. Para Felipe Besnier esta condición se debe a que la zona, además de contar con paños escasos y caros, tiene una fuerte vocación hacia este tipo de equipamiento. “Hay más oficinas en subterráneo porque hay más torres de oficinas, ya que las condiciones de edificación en Las Condes son más permisivas para el desarrollo comercial”.

Huechuraba es la comuna que le sigue, actualmente con 14 inmuebles. La importante diferencia que se da con Las Condes se explica porque Huechuraba tiene más terreno disponible. “Hay una vacancia relativamente alta, en torno a un 20% de metros cuadrados disponibles, por lo que no hay presión para sacarle el máximo partido a los paños que hay en oferta. Queda mucho suelo para desarrollar”, explica Rojas, de GPS.

Además, Huechuraba tiene peores condiciones de construcción, agrega Videla: “Por las características del suelo, se dificulta mucho la edificación bajo la cota cero. Los calculistas generalmente tienen que luchar contra el terreno”.

Por su parte, Vitacura, con buena calidad de suelo, además de terrenos escasos y caros, podría estar en mejor posición que Huechuraba, compitiendo con Las Condes. Sin embargo, actualmente dispone de solo nueve desarrollos con estas características. “Vitacura restringe la existencia de zócalos en muchas zonas, haciendo más difícil que existan estos formatos”, explica Besnier. Las calles donde se pueden desarrollar oficinas bajo tierra son Vitacura, Kennedy, Américo Vespucio, Nueva Costanera, Alonso de Córdova, Tabancura y Luis Pasteur.

En todo caso, para el futuro cada vez debiera ser más común encontrarse con oficinas en subterráneos en el sector oriente, coinciden los distintos actores de la industria. Para Jaime Sarrá los proyectos de oficina cercanos a la línea de metro son los que más debieran aplicar esta fórmula. Sin embargo, Carla Tapia cree que todo dependerá de las normativas municipales. “Cuando no tienes la posibilidad de extenderte solo queda, si se permite, crecer hacia abajo”, concluye.
Presencia de comercio

El equipamiento comercial subterráneo se ha ido sofisticando con el paso de los años. El edificio Parque Titanium, por ejemplo, dispone de ocho restaurantes y un centro de convenciones con capacidad para dos mil personas.

Según el levantamiento de la empresa de estudios de mercado GPS Property, las diferencias en las tarifas para equipamiento comercial son mucho más significativas que en el caso de las oficinas. En Vitacura, la UF/m en arriendo varía un 41% entre un primer piso y el subterráneo. En Las Condes, en tanto, la diferencia de valores llega a 36% entre ambas opciones.
Perfil de las empresas que utilizan el subsuelo

El tipo de usuario que ha ido ganando más fuerza entre los subterráneos son las compañías que manejan una importante atención de público. “Las grandes firmas se pelean un espacio bajo tierra, porque si se instalan en el piso tres, colapsan los ascensores. Para ellas es ideal tener un zócalo con entrada independiente”, explica Jaime Sarrá, director de la consultora NaiSarrá.

Carla Tapia, jefa del área de estudios de Montalva Quindos Servicios Inmobiliarios, advierte que no cualquier empresa puede acomodarse en el subsuelo: “Como estrategia de posicionamiento, esta ubicación no es apropiada para todos. Generalmente este tipo de propiedades son utilizadas por entidades “destino”, como bancos, oficinas estatales, gimnasios y oficinas de servicios profesionales”, comenta.