• Según estudio de Portalinmobiliario.com, Ñuñoa es el lugar que capta en mayor medida al perfil de usuarios que buscan departamentos nuevos en los barrios que se verán afectados por la menor densificación.

Fuente: Portal Inmobiliario

La estrechez de oferta y alta demanda por vivir en Providencia, significará un alza en los precios, limitando el acceso a la vivienda de quienes se ven atraídos por la comuna. Ese fue el duro diagnóstico de la industria inmobiliaria en septiembre tras la publicación del decreto alcaldicio que congela los permisos de construcción en altura, con lo que el municipio podrá aprobar o rechazar los proyectos de edificación que se presenten para siete barrios.

Ante esta realidad, “las comunas que se posicionan como alternativa a los cotizantes de Providencia por proyectos nuevos varía según el tamaño y precio de los departamentos que se buscan”, afirma Nicolás Izquierdo, Jefe de Estudios de Portalinmobiliario.com.

En este sentido, Ñuñoa se perfila como su principal sustituto o comuna de recambio, pues más de la mitad de la gente que cotiza un proyecto inmobiliario en Providencia, ha cotizado también un proyecto inmobiliario en Ñuñoa, “en especial departamentos que pueden superar las 6000 UF en los barrios cercanos al Metro Príncipe de Gales y Simón Bolivar”, agrega.

En segundo lugar, se encuentra Las Condes, para desarrollos de menos metraje preferidos por los más jóvenes o inversionistas. “Los proyectos que más cotizantes en común tienen con los de Providencia son departamentos que cuentan con unidades pequeñas, de 1 o 2 dormitorios, y precios que van desde las 3.500 UF aproximadamente”, plantea.

Juan Pablo Navarro, Director Ejecutivo de Develop Negocios Inmobiliarios también cree que Las Condes será una de las comunas más favorecidas con esta situación. “Esta comuna es vista como la continuación natural de Providencia hacia el oriente, comparten la misma avenida como eje principal de la comuna y los precios de venta son similares”, plantea.

Para los cotizantes de Providencia más limitados en el tema económico, las comunas sustitutas serían nuevamente Ñuñoa, así como Santiago Centro y Macul, plantea Carlos Frías, director de obras de Ñuñoa, quien detalla que Las Condes no es una opción para este segmento. “Lo gravitante del congelamiento y baja de altura en Providencia, es que bajará la oferta de departamentos de valores asequibles para jóvenes o familias con mayor estrechez de ingresos, los que se irán a comunas de precios más económicos, plantea. “Providencia iniciará un proceso de alza en la vivienda, que conllevará al envejecimiento de la comuna y segregación social. Cerrar las puertas de la densificación tiene un gran componente de cierre de puertas a la gente en su válido derecho a la vivienda, condenándolos al desarraigo urbano”, concluye el experto.

Evolución de stocks: cambios normativos y escacez de terrenos
De acuerdo a cifras de la Cámara Chilena de la Construcción y GfK Adimark, la comuna de Providencia tiene en la actualidad un stock de departamentos de alrededor de 500 unidades, menos del 3% de la oferta total y sólo un sexto de la cantidad de unidades que tenía en 2007.

Esta disminución de los últimos siete años, se explica en parte por los cambios que ha sufrido la normativa en años anteriores y fundamentalmente, con la escasez de terrenos susceptibles de acoger a nuevos desarrollos, asociados a una expectativa de precio muy alta de parte de los dueños de los terrenos, afirma Navarro.

Esta situación no es nueva en el Gran Santiago, pues ha ocurrido y sigue ocurriendo en muchas comunas. Así por ejemplo, la comuna de Las Condes -que vende a precios unitarios UF/m² similares a Providencia-, también ha vivido procesos similares, pasando de niveles de stock de más de 4.000 viviendas el año 2006 a alrededor de 1.800 unidades en la actualidad.

Otro ejemplo es Santiago Centro, que pasó de niveles de stock de más de 15.000 departamentos el 2009 a cerca de 5.000 departamentos en la actualidad.