• US$ 900 mil puede costar un departamento de tres dormitorios en Miami Beach, propiedad que luego puede ser arrendada en US$ 5.500 mensuales.

Fuente: El Mercurio

Daniela Paleo
Como una de las mejores ciudades para seniors ha sido catalogada Miami (y todo el estado de Florida en EE.UU.), de acuerdo a varios estudios internacionales. ¿La razón? Los jubilados llegan aquí desde muchos otros estados o países por el clima, el bajo costo de vida, el buen sistema de transporte y por la amplia oferta de eventos culturales y de comercio. Por eso, invertir en una propiedad en esta zona podría ser considerado como una buena opción si se tiene en cuenta que el retorno puede ser atractivo por ser una zona turística y de alta demanda en arriendos, y más aún si se puede tener como alternativa de vida en los años dorados.

Según Pablo Ruiz, gerente comercial de WAC Inversiones, invertir en Estados Unidos en bienes inmobiliarios en zonas donde la demanda es inelástica (como en Florida) tiene varios puntos a favor. “La inversión es en dólares, lo cual es positivo para el momento del ciclo económico mundial y, además, es el país que será el motor de la economía global. Por otro lado, el proceso de compra no es complejo si uno está bien asesorado y las viviendas se arriendan rápidamente”, señala.

En la corredora internacional de propiedades Miami Tango Investments explican que el mercado de arriendos es bastante fuerte en la zona. “El tiempo promedio de arriendo es de un mes y la demanda es cada vez mayor tanto por su crecimiento poblacional, como por el auge turístico y cultural que está convirtiendo a la ciudad de Miami en uno de los principales atractivos turísticos y en un polo de inversión a nivel mundial”, dicen.

Los sectores que actualmente concentran la inversión residencial en Florida son Miami, Fort Lauderdale, Palm Beach y Orlando. Según la gerenta de Estudios de Colliers Chile, Carolina Arrau, las zonas de mayor desarrollo en Miami para el tipo de viviendas enfocadas a adultos mayores o bien para arriendo turístico están en las áreas del Midtown Miami, Miami Beach, Doral, Aventura, Downtown y Miami River. “Se trata de viviendas en condominios de baja altura y con alto nivel de equipamientos: dos dormitorios, dos baños en su gran mayoría. Algunos de ellos poseen áreas de cuidado para la salud y encuentros comunitarios”, indica Carolina Arrau.

De acuerdo al gerente Comercial de WAC, Pablo Ruiz, los precios han vuelto paulatinamente a los niveles de precrisis, sin embargo, si se comparan con una propiedad en Perú, Colombia o Chile, los valores no son muy distintos, “dado que por este lado han subido mucho en los últimos cinco años”, dice.

El tejemaneje de la compra
Lo primero que hay que hacer, dice Ruiz (quien invirtió en un departamento en Miami a principios de año), es contactar a un realtor o corredor de propiedades, ya que este es necesario para que asesore en todo el proceso a distancia. “A diferencia de los corredores en Chile, estos se contactan con toda la cadena involucrada en la compra de una propiedad para hacer viable y posible el proceso de compra/venta de una casa en Estados Unidos”.

El corredor, además de presentar un portafolio con las propiedades ya filtradas sobre base de las necesidades del cliente, contacta a un contador para que administre el tema impositivo y a un abogado para crear una “LLC” o corporación, que es el vehículo para comprar una vivienda en Estados Unidos (una figura de sociedad limitada).

Finalmente, el corredor de propiedades o realtor también administra el arriendo de la propiedad y todo lo referente a la casa o departamento adquirido para generar una renta que ayude a pagar un crédito (si es el caso) o el negocio propiamente tal.

“Las operaciones inmobiliarias en Miami/ Florida no son presenciales. Se puede comprar desde Chile. Una vez que se firma el contrato de reserva (promesa de compra y venta), el abogado realiza el estudio de títulos y se confirma que la documentación esté correcta el cierre de la operación, es decir, la escrituración”, indican desde Miami Tango. El plazo desde la reserva hasta el cierre del negocio es de un mes aproximadamente, y es ahí cuando el comprador debe enviar la documentación firmada vía email y transferir el saldo total de la operación.

En cuanto a los precios, estos varían de manera importante por barrios, por lo que se puede invertir a todo nivel. Según Miami Tango Investments se pueden encontrar tres tipos de propiedades en la zona. La primera es en condominios con equipamiento. Son viviendas de inversión para arriendo a residentes con contrato anual. Pueden costar desde US$ 50 mil ($28 millones) hasta sobre US$ 800 mil con retornos del 7% al 10% anual real. El segundo tipo son propiedades en edificios de lujo para uso personal o para renta anual y/o temporal. Estos cuestan desde US$ 150 mil ($84 millones). Por último están los departamentos en “verde” en el corazón de Miami. “Estos permiten pagar el 50% durante la construcción en distintas etapas y 50% a su finalización”, dicen en Miami Tango, y se encuentran desde US$ 200 mil ($112 millones). “Cuando el departamento está construido se puede obtener un crédito para pagar el saldo u optar por vender el mismo con una ganancia”, recomiendan. El rango de arriendos de este tipo de viviendas va desde los US$ 600 hasta US$ 3 mil mensual.

Por otro lado, en las zonas más exclusivas de Florida, los precios pueden subir incluso hasta un promedio de US$ 7 mil por metro cuadrado, con vista al mar y en primera línea. Por ejemplo, una propiedad a precio venta de US$ 900 mil (unos $500 millones) en un sector exclusivo hoy en día puede ser arrendada de forma permanente a US$ 5.500 al mes (unos $3 millones). A este monto, eso sí, hay que descontarle los gastos de administración del edificio (unos US$ 1.000 al mes); la comisión del corredor (US$ 550 al mes, tarifa que suele incluir el cobro de la renta al inquilino, pago del gasto común y envío de reporte informativo al propietario); además del contador (US$ 120 al mes). Restan entonces US$ 3.830 para cubrir los costos de un crédito hipotecario o como rentabilidad y ganancia.

Créditos hipotecarios en Estados Unidos
“En EE.UU. todo está hecho para que una persona invierta y pueda llevar a cabo negocios en ese país”, opina Pablo Ruiz.

Por eso, el país norteamericano facilita el acceso al crédito para los extranjeros. Una opción es abrir una cuenta de inversiones en un banco americano, que además tenga una parte comercial. “Si es así, el mismo banco ofrecerá, gestionará y entregará el crédito, ya que les interesa este tipo de transacciones”, dice Ruiz.

Hay posibilidades de crédito para extranjeros, para que adquieran inmuebles, comenzando en los US$ 200 mil, en caso de que el comprador pueda reunir los requisitos solicitados por la entidad financiera. “Los bancos buscan que los ingresos del cliente sean suficientes para el pago de las cuotas del préstamo. Piden cartas de referencia de otros bancos y contadores y toda la documentación necesaria al comprador para evaluar si aplica o no al crédito”, explican en Miami Tango Investments. Además, se exige un pie mínimo de entre 30% y 50% del valor de la propiedad.

Los expertos dicen que si el cliente quisiera pedir un préstamo en Chile e invertirlo fuera, no hay mayores problemas para hacerlo, siempre y cuando la documentación de la inversión inmobiliaria (promesa de compra y venta, contratos, permisos, etc.), esté clara y disponible para los entes financieros y abogados. En cuanto a los ingresos por renta, a priori, la ganancia neta se deposita en la cuenta bancaria del titular, por lo tanto, no se pagarían intereses por la renta recibida. Sin embargo, los expertos recomiendan asesorarse con un contador.