• En las áreas centrales de la capital existen construcciones que pueden tener una segunda vida. Es cosa de fijarse bien en ciertos detalles: ubicación, normativa y condiciones estructurales son elementos esenciales a considerar.

Fuente: El Mercurio

Santiago de Chile,  27 abril de 2014. Las oportunidades de reciclar construcciones en Santiago son abundantes, dicen los expertos. Pero hay que elegir bien.

Alfonso Dittborn, gerente general de URBAC, empresa de intermediación inmobiliaria, señala que no toda edificación sirve para ser reciclada.

“Primero, debe emplazarse en una localización que permita un reciclaje, cambio o continuidad de un destino inmobiliario, de modo que sea oportuno, vigente y de alta demanda, frente a una actividad especial, en el largo plazo. Por ejemplo, para bodegaje de distintos tipos, comercio, sala de ventas, oficina o vivienda”.

Segundo, dice, “debe contar con una edificación base y una obra gruesa con ciertas cualidades que permitan remodelarla y modernizarla, para posteriormente destinar la propiedad a la actividad más rentable, según la demanda vigente de esa ubicación”.

En ese sentido, señala, las exigencias y normativas de cada localización y destino son distintas. Y que tenerlas en cuenta son clave para elegir bien.

Grandes espacios

Afirma Alfonso Dittborn que, por ejemplo, en el caso de las bodegas, aquellas zonas industriales duras y antiguas de Santiago que pierden esa vocación pueden acoger bodegas y/o comercio. “Un claro ejemplo de lo que se puede lograr se dio en Argentina con Puerto Madero”, indica.

Señala que en las zonas centrales de Santiago, como las comunas de Santiago, Ñuñoa, Providencia, Vitacura y dentro del anillo de Américo Vespucio, entre otras, existen múltiples posibilidades de reciclaje.

“Son lugares que cuentan con una infraestructura urbana consolidada a la cual se le debe sacar partido”.

Indica que en estas zonas existen interesantes posibilidades de negocio.

“En nuestro caso, estamos trabajando en redescubrir la ciudad para detectar nuevas locaciones. Nos encargamos de que el resultado final se logre con el menor costo posible y la certeza de que el producto rehabilitado se adecue a las necesidades del mercado actual”, afirma.

Precios competitivos

La idea, indica el ejecutivo, es tratar de reciclar o renovar edificaciones semiobsoletas, aptas para subsistir en base a nuevos o renovados usos.

“Así, logran competir con los proyectos nuevos o similares del lugar, pero a valores de mercado más convenientes y con productos ajustados a una demanda vigente. Por ejemplo, los antiguos edificios de oficinas en zonas como Providencia o Vitacura, para seguir compitiendo deben modernizarse a tiempo o bien quedan obsoletos, fuera de mercado y pierden su plusvalía o rentabilidad inmobiliaria”.

Señala que el reciclaje tiene sus ventajas, porque al aprovechar parte de la edificación existente (obra gruesa con ciertas terminaciones o fachadas, entre otros) “bajan los costos del proyecto respecto de partir de cero y es más rápido porque se parte de una base”.

Señala que este tipo de iniciativas permite utilizar activos que nadie más en el mercado valora, “ya que el costo de eliminar materiales es muy alto, y por ende se castiga de sobremanera el valor de la propiedad”.

Afirma Dittborn que este tipo de propiedades recicladas va dirigido a inversionistas que desean mejorar la rentabilidad clásica que puede ofrecer un fondo de inversión tradicional.

Inspecciones clave

Un aspecto crucial en la elección es el estado del inmueble, afirma Cristián Melo, gerente Home Inspection (Chile).

Afirma el especialista que en el caso de las viviendas, por ejemplo, los problemas más graves suelen ser estructurales.

“En algunos casos son prevenibles como en las casas de adobe, que pueden ser reforzadas con mallas estructurales y dejarlas cumpliendo la normativa actual”, afirma.

“Le siguen las filtraciones de agua, que pueden transformarse en problema estructural, y los problemas eléctricos, que pueden causar cortocircuitos y eventualmente un incendio”, agrega.

Por ello cuenta que en el caso de su compañía, por ejemplo, “ofrece una inspección completa para ver la condición en que se encuentra, identificando las reparaciones que una casa puede necesitar, cosa que las tasaciones no necesariamente consideran. Revisamos componentes estructurales, el exterior de la vivienda, sistemas eléctricos, calefacción; aislación/ventilación; plomería y sistema de techado, entre otros”.

Afirma Cristian Melo el experto que para obtener una gran ventaja económica al reacondicionar se debe considerar que el precio de compra debe reflejar los costos de dejar la vivienda “como nueva”.

“Pero, además, está la ventaja de que es amigable con el medio ambiente al reciclar algo existente”.

Claro que lograr esto último, indica Alfonso Dittborn, es fundamental incorporar el concepto de sustentabilidad en el proceso de planificación, diseño y construcción, durante los cuales se minimiza el impacto que provoca la eliminación de escombros. “Además, al reutilizar materiales como metales y maderas, se maximiza la inversión por sobre el retorno”, señala.
Opción sustentable

Señala Alfonso Dittborn que la recuperación de viviendas, fábricas o edificios antiguos permite que estos recuperen su valor y se incorporen nuevamente a la ciudad, con un destino vigente y comercial. Esto les permite maximizar su potencial, sin demoler ni destruir lo existente. “Es una opción sustentable que implica reutilizar espacios urbanos consolidados y cercanos al transporte”.