• Algunas inmobiliarias están pidiendo, en los últimos meses, un pie mayor al 10% del valor de la propiedad. Son dineros frescos que reciben estas firmas durante el período de construcción de un proyecto y les permiten endeudarse menos con la banca para concretarlos.

Fuente: El Mercurio

Santiago de Chile,  16 de febrero de 2014. Si usted tuviera $20 millones, cerca de 1.000 UF en ahorros, es arrendatario y quiere convertirse en propietario, ¿no sería el momento de preguntarse si debe comprar una vivienda? ¿O le conviene seguir esperando?

Aunque el dilema es clásico y no tiene una única respuesta, toma fuerza hoy, cuando los precios de las propiedades en Santiago y algunas regiones han subido de manera constante desde hace más de 10 años. Pero, a la vez, se proyecta una desaceleración del consumo en los meses venideros y una baja de tasas de parte del Banco Central, que este martes analizará el tema en su reunión de política monetaria.

¿Es un buen momento para comprar una vivienda? ¿O es mejor seguir arrendando, esperar a que los precios bajen y juntar un pie mayor? ¿Podrían bajar las tasas de interés? Hay variables financieras que considerar antes de tomar la decisión: el ahorro del futuro comprador, la capacidad de pago, la valorización futura de la propiedad; gastos comunes y de operación y mantención, y costos de financiamiento (tasas, seguros y otros), explica Sergio Olavarrieta, director de la Escuela de Postgrado de la Facultad de Economía y Negocios de Universidad de Chile.

Ahorrar más del 10% de pie

Un punto que merece especial atención es el pie o ahorro que hay que tener para comprar la casa o departamento. Si bien es de masivo conocimiento que los bancos hoy ya no financian el 100% del precio de las propiedades, el crédito de 90% está menos disponible y en la industria ya se habla de hipotecarios del 85% y hasta del 80%.

Teodosio Cayo, gerente general de Arenas& Cayo, asegura que en los últimos meses se ha visto un cambio de tendencia, y que las inmobiliarias piden un mayor pie a los futuros compradores, pero dice que se trata de una práctica más moderada que durante la crisis de 2008. “Son pie de entre 12% y 15% y en particular en propiedades sobre 4 mil UF, en inmuebles de menos de ese valor, se mantiene el pie de 10%”, señala.

¿Por qué a las inmobiliarias les interesa asegurar el pie y que este sea lo más alto posible, si es el banco el que corre con el riesgo del crédito? “Los pies que entregan los potenciales compradores son una inyección de dinero fresco a la inmobiliaria en la etapa de construcción de un proyecto. Estos pies tienen como respaldo una póliza de seguro para el futuro comprador. Si este desiste de su compra corre el riesgo de perder el pie, pero si logra recuperar su dinero, la inmobiliaria estará obligada a pedir un mayor crédito al banco, con los intereses correspondientes”, explica Teodosio Cayo.

Mauricio Salinas, presidente del Comité Inmobiliario de la Cámara Chilena de la Construcción, complementa: “La inmobiliaria mientras más pie obtenga, tiene mayor seguridad y la probabilidad de desistimiento es menor, por ende va exigir el mayor pie posible, en la medida que no afecte la demanda”.

Inmobiliaria Actual, que tiene proyectos desde 1.900 hasta 13 mil UF, solicita un pie de 15% del valor de la propiedad para todas sus viviendas. “Hoy los bancos, en general, no entregan más del 85% de financiamiento y por tanto pedimos el 15% de pie. De ese porcentaje, el cliente debe entregar un 5% o lo que pueda cuando firma su promesa, y después puede ir pagando en cuotas hasta la escrituración”, indica Paola Pérez, gerenta comercial de la firma.

La razón de pedir un pie del 15% es evitar los desistimientos. “Existe un sobreendeudamiento en algunos segmentos, y el hecho de entregar el 15% de pie hace que se termine comprando el departamento y evita la compra compulsiva”, asegura la ejecutiva. Agrega que si el cliente dice obtener el 90% de financiamiento de parte de su banco, debe comprometerse a obtener por su cuenta el 5% restante, en caso de que su banco desista de financiarlo por el 90%.

Sebastián Mardones, gerente comercial de Inmobiliaria Fernández Wood Vizcaya, asegura que en proyectos de segmento alto solicitan “al menos un 20% para asegurar el negocio, ya que el financiamiento no es un problema”.

Vizcaya tiene proyectos desde las 18 mil a las 35 mil UF, y pide un pie de 20%. “Es algo reciente que se implementó, en la medida que ha subido estándar y el segmento de precios de las propiedades de Vizcaya”, explica la empresa.

Una política distinta tiene Empresas Armas, que pide el 10% de ahorro, siempre y cuando el banco haya preaprobado un financiamiento por el resto del valor de la propiedad. “Nos adecuamos a las exigencias de los bancos”, precisa Sergio Villagrán, gerente comercial.

Desde los bancos consultados aseguran que es posible acceder a un financiamiento hasta del 90% de la propiedad, pero hacen salvedades. Fredy Zúñiga, gerente de negocio hipotecario del Scotiabank Chile, indica que financian hasta el 90% del valor de la tasación o del precio de la propiedad, y que entre estas dos variables eligen siempre la que signifique el menor precio final a financiar.

Cristián Espinoza, gerente de Negocios Personas del Banco de Chile, asegura que lo aconsejable es tener al menos el 10% del pie y da más consejos para la compra: “Lo recomendable es que el valor del dividendo no sea superior al 25% del ingreso familiar”.

Por su parte, Bci señala: “El porcentaje de financiamiento dependerá de cada cliente pudiendo llegar al 90%”. Y, en la página web del Banco Santander se indica que financian hasta el 90%.

¿Bajarán las tasas?

Es coincidencia en la industria que las tasas de interés están bajas, lo que es una buena razón para comprar. Muestra de ello es la tasa de interés anual para el mutuo hipotecario a ocho años, que bajó de 5,04% en mayo de 2013 a 4,42% en noviembre de 2013, según datos de la Superintendencia de Bancos e Instituciones Financieras. En el período también bajaron las tasas de mutuos hipotecarios a más plazo.

Bci apunta que en particular durante este verano, “han bajado levemente las tasas, en comparación con el último trimestre del 2013″. Cristián Espinoza, del Banco de Chile, asegura que el banco ofrece tasas desde 4% dependiendo del tipo de producto.

La proyección es que las tasas se mantengan en esos niveles. De hecho, esta semana, un grupo de expertos consultados en el marco de la Encuesta de Expectativas Económicas aseguró que espera que el Banco Central recorte el martes la tasa de interés de política monetaria, a 4,25%, y llegue a 4% en los próximos cinco meses.

Para algunos consultados, esta baja impactará en los créditos hipotecarios. “Aunque su impacto se vea en el largo plazo, una tasa rectora más baja permite optar a condiciones crediticias más convenientes, lo que significa un incentivo para que un arrendatario considere que el escenario de compra sea viable”, aseguran Teodosio Cayo, gerente general, y Cristián Gutiérrez, gerente de estudios de Arenas& Cayo.

Javier Varleta, gerente del área inmobiliaria de GfK Adimark, ve un efecto más acotado: “La baja de la tasa por parte del Banco Central afecta a los créditos a corto plazo. Esta baja no debiera afectar al sector inmobiliario, ya que tienen un efecto marginal, pues son bajas graduales”, señala.

¿Qué pasará con los precios?

Un aspecto que también se debe tener en cuenta cuando se está decidiendo comprar o no una vivienda es el valor futuro de la propiedad. Sin embargo, no hay consenso en el mercado inmobiliario sobre cómo se moverán los precios durante este año.

Mauricio Salinas estima que los valores se mantendrán estables en los próximos meses y no a la baja. “No hay nada que indique que la oferta vaya a aumentar demasiado y por otro lado, el problema de escasez de suelo es cada vez mayor, por lo que no creo que las viviendas vayan a ir a la baja”, indica.

Javier Varleta tiene una visión matizada: “Debido a que las ventas se han moderado desde 2012, los precios debieran subir en menor medida que lo observado en trimestres anteriores”.

Una opinión distinta tiene Manuel Bengolea, gerente general de Octogone. “No veo por dónde puedan seguir subiendo los precios de las viviendas”, estima. Su consejo es tener en cuenta que los activos son cíclicos -propiedades, acciones, etc.- y esperar a que cambie el ciclo, es decir, bajen las viviendas, antes de decidirse a comprar.
¿Qué documentos se necesitan?

Si requiere financiamiento bancario para comprar su vivienda, los bancos, en general, piden los mismos antecedentes legales y financieros, aunque varían si se trata de una propiedad nueva o usada.

Fredy Zúñiga, gerente de negocio hipotecario del Scotiabank Chile, explica que en términos generales se pide acreditación de ingresos, antecedentes básicos de identidad, salud y AFP, entre otros. Y antecedentes legales: títulos de la propiedad, tasaciones, inscripción de dominio vigente, certificado de hipotecas, entre otros.

Banco Santander explica: “La acreditación de los ingresos es la base de la evaluación crediticia, la que dependerá de la condición de trabajador dependiente o independiente del cliente”, señalan. Agregan que la edad mínima para acceder a un crédito hipotecario es de 21 años.