• Al igual que en el caso de una primera vivienda, la tasa de interés es una variable muy importante cuando se toma la decisión de solicitar un crédito hipotecario.

Fuente: El Mercurio

Santiago de Chile, 31 enero de 2014. El mercado inmobiliario es tan atractivo que Chile lidera el ranking de créditos hipotecarios como porcentaje del PIB en América Latina, lo que refleja el sólido crecimiento de los créditos para la vivienda en los últimos años. En gran medida esto se debe a las bajas en el costo de los créditos hipotecarios, producto de las bajas de tasa del banco central y las especulaciones a mayores recortes de la tasa de Política Monetaria durante el 2014.

Producto de este escenario y a una economía sana -permitiendo un incremento del poder adquisitivo de las familias chilenas- se ha despertado un gran interés por adquirir una segunda vivienda, ya sea para fines vacacionales, inversiones o un mix de éstas, siendo bastante rentable arrendar una propiedad vacacional por temporadas, fines de semana largo, etc.

Lo anterior, sin embargo no deja de tener riesgos importantes. Por ejemplo, el no pago de los arriendos o un eventual deterioro en que puedan dejar la propiedad. Por lo anterior una alternativa interesante es contar con corredores de propiedad que hagan una correcta asesoría integral.

En este mismo sentido hay tener claro la función que cumplirá esta segunda vivienda, ya que uno por motivos más emocionales puede tomar una decisión que a la larga pueda producir pérdidas, producto de un bajo análisis de la compra.

Esto se suma al gran crecimiento de las inmobiliarias por proyectos en regiones con fines vacacionales o inversión.

El financiamiento de un segundo bien raíz, es el punto clave para concretar este negocio y es ahí donde entran en juego las entidades que otorgan el financiamiento, que en Chile son los bancos y las mutuarias, principalmente.

Al ser una segunda vivienda, hay que definir si la(s) primera(s) tiene deuda -en qué periodo se encuentra- o si está completamente pagada. Esto es fundamental para la solicitud de un crédito hipotecario.

Es importante señalar que independiente de la situación patrimonial, se debe contar con un pie, ya que ninguna institución financia hoy en día el 100%, como años anteriores por temores a desestabilizar el mercado.

Si la primera vivienda está pagada o la deuda está pronto a expirar, claramente es una situación ventajosa para el cliente, ya que tiene una mejor situación patrimonial, considerando que ya tiene un historial de comportamiento de pago, y ser un cliente que puede optar y “regodearse” con los actores que ofrecen el financiamiento, pudiendo obtener excelentes condiciones comerciales.

De acuerdo a la situación financiera podrán acceder a los distintos oferentes de CH, y mientras más consolidada sea mejor condiciones crediticia tendrá. Por el contrario, habrán perfiles de clientes que solo podrán acceder a algunas y con seguridad, más caros (> tasa).

Justamente la tasa de interés es una variable muy importante cuando se toma la decisión.

Hoy los seguros asociados al crédito (desgravamen e incendio) están normados por ley, se deben licitar, no pueden remarcar el precio, etc, lo que ya no es factor para decisión final.

Además el CAE ayuda a tomar la mejor opción comercial. Hay otras no monetarias como las formas de pago, respaldo de la institución financiera, etc.

Independiente de la situación de la primera vivienda, las personas que opten por un segundo crédito hipotecario deben cumplir con el perfil estándar crediticio a largo plazo, esto es:

* El dividendo no debe superar el 30% de la renta

* La carga financiera, es decir los compromisos financieros mensuales, incluyendo el dividendo, no deben ser superiores al 50%

* Muchas instituciones se fijan en el empleador, si éste tiene problemas financieros se puede pensar que la persona podría quedar eventualmente desempleada. Cuando son grandes empresas, no analizan mayormente esta variable.

* Se permite complementar renta con el cónyuge, y hasta con terceros, sin embargo, en algunas instituciones hay restricciones sobre complementar con terceros, incluso si son familiares directos; lo anterior se entiende que los matrimonios tienen sus gastos colocados en la misma “canasta”.

* Considerar un mínimo de pie del 10%. Hoy en día para segundo vivienda lo exigido y recomendado es un 20%.

* Se analizan los ingresos mensuales como flujos, renta fija y variable. Este es ítem de real importancia, ya que las rentas tienen diferentes tratamientos. Las rentas variables se castigan, vale decir se ponderan por un factor, el cual se incrementa mientras más volátil sea el ingreso.

* Estudiar el lugar geográfico y tipo de construcción; no es el mismo riesgo una casa en La Araucanía de madera que una en Santiago de concreto.

* En general se exige un monto mínimo de vivienda; entre UF 1500 a UF 2000

Las políticas crediticias van variando de una institución a otra, ya que hay periodos que estas instituciones requieren un mayor número de crédito, de acuerdo a las exigencias

Esto es importante entender, ya que he escuchado a numeras personas que señalan, “que le importa al banco si no pago, total se quedan con la casa y listo”.

A veces las personas actúan más por corazón que por un análisis en frío, sobre las reales posibilidades de pago de un eventual dividendo.

En general el sistema financiero es bastante responsable, con buenos departamentos de riesgos, intentan minimizar los riesgos de default, lo que se refleja en las bajas tasas de morosidades del mercado.

La finalidad de los créditos hipotecarios es que el acreedor reciba un flujo de dinero en el tiempo y endosar el instrumento financiero a terceros, para diferentes fines (calce, resaldos ante las superintendencias que los regulen, etc.).

Independiente de que la propiedad quede en garantía, no es el negocio de las instituciones financieras la liquidación de las mismas. Por eso se analiza a las personas financieramente si serán capaces de pagar las mensualidades.